近年来,经济形势不断发展变化难以捉摸,相关的金融政策也对贷款产生了不利影响,然而市场对融资的需求却源源不断地在扩大,在房地产行业表现得尤为明显,面临着越来越多的融资需求,但却越来越难从银行获得融资满足的情况下,不少地产商开始转而寻求民间借贷获取资金,于是民间开始流行着一种以房屋买卖合同作为借贷担保的模式,也被称为买卖型担保。实务中常见的情况是借贷双方订立了借款合同和房屋买卖合同,并约定如果借款人能按时还清债务,则房屋买卖合同就不用履行,但如果借款人届期未能还清债务,则需履行买卖合同,转移房屋所有权用于抵顶债务,本文将就此种类型的交易方式进行探讨。因这种担保模式免于办理各种繁琐的担保手续而受到越来越多人的青睐,但随之而来的则是日益增多的争议案件,出借人往往会在借款人在届期仍不偿还债务时诉至法院要求其履行房屋买卖合同。然而对于法院该如何处理此类担保问题,由于这种新兴起的担保模式缺乏相应的具体法律规范,法官在审理时只能通过选择适用与案件相联系的法条法规予以认定和判决,这种情况下,则会导致法官适用法律随意性较大的问题。而且,当一种从未出现过的、新的形式的法律行为出现时,该如何准确且无误地刺破其面纱看清其本质也是一个难点,这也必然会带来不同的理解和定性。除此之外,由于我国法院分布广泛,数量庞大,且各级法院的法官基本职业素养和专业知识等都存在不同程度的差异,而在各级法院中,基层法院数量最多,且相对来说基层法院的法官水平处于较低的层次,法官知识水平和办案经历的个体差异性较大,而审理案件又避免不了主观性的判断,因此,不同级别的法院和不同的法官对一个尚无定论的新案件处理结果上必然会导致不同的差异。以致在认定买卖型担保的性质和效力时,法院的判决在结果上存在很大不同。与此同时,针对司法实践中判决乱象的情况,大量学者开始发表文章表达观点,进行广泛的讨论,试图从国内、外的民法体系理论中找到可以适用的制度和理论,并结合买卖型担保的具体情况进行解释和论证,所以,随之而来的则是各种学说上的分歧和辩驳,似乎都有可借鉴、值得肯定之处,但又因论证过程的认知偏差不得不让人质疑其正确性。于是,为了解决实务中司法不统一的问题,2015年《民间借贷司法解释》出台,该解释第24条规定作为指导法院的审理依据,并没有完全解决买卖型担保带来的法律问题,最高院只是就法院如何审理该类案件做出了一般性的指导规定,以民间借贷关系来审理,并肯定了买卖合同作为对民间借贷的担保,确认了买卖合同具有担保功能,但是最高院并没有明确买卖合同的效力和该种担保的具体方式。而第24条第二款也只是规定了一种处理买卖合同标的物的方式,也即债权人在债务人届期未能还清债务之时可以就买卖合同的标的物进行拍卖以受偿,并未明确债权人对该标的物是否享有优先受偿权。因此,关于买卖型担保的诸多疑问仍然没有解开,例如买卖型担保的法律定性如何?买卖合同的效力如何?债权人是否可以就买卖合同的标的物优先受偿?鉴于《民间借贷司法解释》第24条规定的模糊性,不少学者就买卖型担保问题展开了激烈的讨论,试图从各种理论上通过不同学说、不同角度来解释其性质,观点不一,各持其说。总结来看,理论界分为三派,一派认为买卖型担保是物权担保,一派认为其是债权担保,代表观点有“诺成性的担保约定说”、“代物清偿预约说”和“债之更改”等,当然还有一派学者认为以上各种学说都不足以解释出买卖型担保的法律特征,而认为这种担保是一种新的担保模式。至此,相信很多研究过买卖型担保问题的学者都或多或少心存困惑和疑问。面对理论界的众说纷纭和司法实践中的裁判不一,我们需要静下心来从具体案件的事实到法律、法理的运用,慢慢探讨和厘清一个清晰的思路和认知,弄清楚该种买卖型担保的法律实质及与之相关的一系列法律问题,利用此次机会来丰富自己的理论知识和提高自己的写作水平,锻炼自己的判断能力和逻辑思维能力。此外,由于这种担保方式的出现不可避免地引发了大量与之相关的诉讼纠纷,尽管最高院已经出台了相关司法解释用于指导各级法院审理此类案件,但是实务中由于个案之间的差异性,对于如何判断何为买卖型担保,如何适用《民间借贷司法解释》第24条之规定,以及如何处理买卖合同标的物等问题,实务中由于个案的案情复杂程度不同,不同法院的裁判观点和裁判结果也不尽相同,而且随着理论界学者的不断探讨和观点碰撞,也难有统一的观点定论,因此,要想全面解决此类问题,思想认识和裁判标准亟待统一。因此,笔者在本文通过研读和学习相关典型案例,并提出与买卖型担保相关的尚未统一定论的问题,以及对比分析学界学者们对买卖型担保的一系列学说,着重讨论了争议较大的法律问题,并进而试图刺破买卖型担保的神秘面纱,从现有理论上厘清买卖型担保的法律性质。笔者在进行全面的探讨之后,认为对买卖型担保性质的探究完全可以在我国物权担保体系中解决,其在本质上类似于物权法中的不动产抵押,但又不同于此,区别在于,实务中的买卖型担保案例中,大多数情况下当事人只订立了买卖合同,并没有进行物权公示,故而其在法律上只是不动产抵押前的抵押合同,而抵押合同本身并不能构成担保物权,因此笔者认为所谓的买卖型担保只是没有物权公示效力的不动产抵押;然后根据现有司法解释、法律规定、制度和原则,继而探究买卖型担保中买卖合同的效力问题,并分析该种买卖型担保在我国的适用和债权的实现方式。综上,笔者通过较为全面的梳理和分析得出,该种买卖型担保虽然有担保效力,但是按照我国现行有效的法律法规、司法解释、法院判决、理论通说、基本原则和制度来看,买卖型担保因其结构上的特殊性,所能体现的整体担保效力还是较为薄弱的,况且因其缺乏相应的物权公示手段,债权人在实现债权时并不能就案涉标的房屋享有优先受偿权。而且从近年来各级法院的审判导向来判断,法院的判决结果也间接影响了从事商事活动的人选择担保的方式。因此,笔者建议,虽然买卖型担保在操作上省去了办理不动产抵押的流程,但正是因为缺乏该公示手段,以致于债权人在实现债权时无法就标的房屋优先受偿。所以,在目前相关法律规定还没有补充完善的情况下,为了维护和保障债权的实现,从事商事活动者还是要慎重选择买卖型担保。