近年来,我国正持续推进供给侧结构化改革,宏观经济结构也进一步优化。2014-2019年间,居民消费对GDP贡献已连续6年高于投资,2019年最终居民消费支出对国内生产总值增速的贡献为57.8%,已成为拉动国民经济发展最重要的动力。此外,“新零售”业态也正迅速发展,这种新业态以新兴科技为推手,努力开辟线上、线下的零售渠道,以适应当代年轻人日益增长的消费需求。为了适应零售业态的变化,诸多零售企业均进行了战略布局,试图将企业线上线下的资源进行整合,带给消费者更好的体验的同时,进一步提升自己的市场竞争力。但电子商务平台的开发、实体门店的建立、物流运作及线上线下连接的建设都需要巨大的营运资金。零售业态的变化,使得许多传统零售企业面临业绩下滑、现金流短缺等问题。我国零售企业大部分为民企,在发展过程中较依赖传统融资方式,但传统融资方式在使用上有一定的局限性。商业信用融资会给企业带来较大的经营风险,银行借款审批严格,发行债券和股票均需要满足一定的条件。因此,零售企业需要在现有融资渠道的基础上,开拓新的融资途经,满足其向新零售及轻资产转型的资金需求。REITs,即不动产投资信托基金,是一种新型金融融资工具。近些年来我国REITs市场建设的不断完善,给拥有大量物业门店的零售企业提供了全新的发展契机。通过REITs,企业能够将店面、仓储物流中心等固定资产的未来现金流资产证券化,从而拓宽企业的融资途径、降低财务风险,也可以协助企业盘活沉淀资产,部分进行轻资产化,是当前零售企业对于融资方式很好的补充。因此,本文将首先剖析零售业的发展现状及存在的问题,综合分析零售企业借助REITs开展融资活动的可行性;随后以苏宁易购为样本企业,剖析其选择REITs这种新融资工具的动因以及REITs产品的运作流程及特点;最后,以财务视角与非财务角度对苏宁易购借助REITs进行资金筹集前后的实际经营状况展开剖析,并根据苏宁在借助REITs进行资金筹集过程中所出现的不足,提出相应政策建议,为我国零售业进一步向现代化新零售模式转变提供一定的参考。本文的主要目的是借助该案例的示范效应,对普及REITs的相关知识、促进我国内地REITs市场的高质量发展、推动我国内地地区零售业融资模式的转变作出贡献。