预售商品房转让,俗称“炒楼花”,最早源于香港,后传入我国。二十世纪九十年代末,我国商品房交易市场日益活跃和繁荣,商品房预售成为最流行的销售方式,预售商品房转让的行为也随之增加,当时各地对预售商品房转让的行为所持态度较为积极,有的甚至鼓励这种做法。但近年来,随着楼房的价格不断攀升,预售商品房转让市场异常火爆,一些地方把房价的快速上涨归咎于预售商品房转让行为,因此,预售商品房转让行为受到一定程度的限制,甚至被禁止。 预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧,实践中的做法也存在很大差异。由于我国现行调控房地产关系的法律法规对商品房预售的转让在价值选择和定位上持谨慎的立法态度,缺乏直接的立法规范,各地对预售商品房转让的认识不一、做法不一,甚至出现同一地区前后做法相左的现象,导致我国预售商品房转让市场处于混乱、无序状态。因此,有必要对预售商品房转让行为进行深入的法律探讨。 本文首先从考察我国的预售商品房转让的现状出发,通过对限制、禁止预售商品房转让不同理论观点的剖析,指出一些地方限制、禁止预售商品房转让的做法,于理无依、于法无据,明确预售商品房转让的合法性、必要性、现实性。其次,对预售商品房转让的法律理论基础进行分析,纠正“债权或债权债务”学说和“物权转让”学说的偏差,重新界定预售商品房转让的法律性质,为完善预售商品房转让的法律制度定下基调。接着,通过对现行预售商品房转让的法律法规、规定的分析,指出其亟待完善之处,并对与预售商品房转让密切相关的登记备案制度予以分析,进而阐述了引进预告登记制度的必要性。最后,提出完善我国预售商品房转让法律制度的具体建议和完善预售商品房转让的相关措施。