我国目前已经初步形成多层次的住房保障体系，多种类型的保障住房有效的解决了中低收入人群的住房问题。为满足夹心层人群住房需求的公共租赁住房正处于大规模的建设时期，是住房保障未来的重要发展方向。但公共租赁住房与廉租住房运行机制相似之处较多，运行过程存在着许多共同问题，例如“保障对象难界定”、“有进入、难退出”、“物业服务与社区管理落后”等。在政府积极探索新的住房保障模式背景之下，如何解决公共租赁住房与廉租住房运行各环节中的共同问题，建立科学合理的租赁型保障住房①并轨运行机制显得尤为重要。本文首先从租赁型保障住房政策发展出发，借鉴国外公共住房运行各环节的管理经验，对我国现有多层次住房保障体系存在问题进行分析，论述租赁型保障住房并轨运行的必要性，并对试点城市的主要做法进行介绍总结。其次，对租赁型保障住房并轨运行目标、具体内容做出设计构想，根据“租补分离、梯度保障”的并轨运行目标特点，构建相适应的并轨运行管理架构、运行框架及保障对象监督流程。再次，针对并轨运行框架中的收入准入线划定、租金测算定价、物业服务与社区管理三个具体问题，以西安市为例来研究。在准入机制分析中，对收入准入线划定的常用方法进行比较分析，提出基于收入核密度估计的分位数函数方法来划定准入线及梯度补贴收入层次；在租金测算定价中，从不同资金来源与投资年限的资金成本、中低收入家庭住房支付能力、租赁运营机构运行经济可行性的角度，测算得到西安市月租金水平宜维持15元/m2左右；物业服务与社区管理中，对租赁型保障住房物业服务与社区管理的参与主体责任职能进行重新定位。最后采用基于“熵权法”的保障性住房绩效评价方法，对西安市2008~2012年廉租住房绩效进行评价，评价结果表明，西安市2008年至2012年廉租住房绩效呈逐年上升趋势，并且使用基于灰色关联度的评价方法对评价结果进行对比印证。本文主要是基于政府角度来分析租赁型保障住房并轨运行的必要性及运行过程中的问题，具有一定的理论和实践意义。通过本研究，对我国租赁型保障住房并轨运行机制的建立和并轨运行实践提供一定的理论参考，使多层次住房保障体系得到优化，租赁型保障住房运行更加科学高效。