长租公寓是2017年政府出台“租售同权”等相关政策后出现的一个新热点问题,在2018年迅速成为房地产三级市场中的一个新兴行业,吸引了互联网巨头、大型实业公司、房地产开发商等资本注资其中。这预示着长租公寓在未来一段时间内将占据相当大的市场份额,因此对它的研究具有较为重要的意义。然而在2018年的8月,由于部分长租公寓品牌资金管理漏洞,以及高价抢占房源等问题,长租公寓的租金价格节节攀升,引起租客们的集体不满并引起社会广泛关注,长租公寓再次走到社会舆论的风口浪尖。本文旨在通过长租公寓的租金定价模型分析,研究影响租金价格的特征变量及各特征变量的隐形价格,希望能够经过变量和模型的分析,为房地产开发商和长租公寓平台提供市场的租房偏好,为下一步的开发选址、房屋特征提供依据;为市场上长租公寓的合理定价提供参考;也为长租公寓的租客们提供一个租房的参考价格;同时,对于政府未来对长租公寓的价格管制也能提供一点参考信息。目前关于长租公寓的研究还缺少一些定量定性的实证分析,对合租房的特征价格模型也没有研究,本文希望通过理论总结与数据分析相结合的方式,对比合租与整租的价格特征模型,对其特征价格和差别进行总结。对比发现,卧室数量会对合租房的价格产生负向影响,对整租房的价格产生正向影响;建筑面积、厅的数量会对两类长租公寓产生正向影响且对整租房影响更明显;教育环境对长租公寓的影响并不大。总的来看,建筑特征和区位特征对长租公寓的影响较大,邻里特征对长租公寓的影响较小。