我国的房地产市场在近些年的发展中取得了惊人成就,也出现了一系列亟待解决的问题。中央政府的房地产调控随市场环境的变换而不断完善,呈现出目标多维化、工具多样化、政策力度日益加大的趋势。2011年以前,房价甚至在房地产调控力度加大的情况下持续上涨,2011年下半年以来,虽然调控取得了一定效果,但其持续性和稳定性有待加强。我国房地产调控存在的主要问题在于政策执行过程中的失效,而不在于政策供给或者调控力度的不足。所以,解决调控政策执行中存在的失效问题才是从根本上解决房地产市场诸多问题的当务之急。从寻找调控失效的根源出发,将我国房地产调控政策执行过程中所涉及的主要利益群体置于利益机制之下进行分析,探索各个利益群体在房地产调控中所处的环境和地位,以及各自的角色和行为,并对主体在不同约束条件下的行为特征,以及这些行为特征对调控效果的影响进行分析。分析认为,地方政府在激励监督机制不完善和分权体制下与中央政府因利益冲突而产生的利益博弈；开发商在市场信息不对称下对地方政府的寻租及与消费者的房价博弈；以及在非理性预期下,消费者之间的购房博弈是导致我国房地产调控失效的主要原因。针对我国房地产调控失效的三个主要原因,分别运用经典博弈、期权博弈和行为博弈的理论工具,建立不同约束条件下的博弈治理模型,从博弈模型的建立和均衡分析来看,如何对地方政府进行有效的激励和约束,对开发商进行有效监督,对消费者进行合理引导,是治理由主体行为导致调控失效的重点。最后从模型分析的结论出发,寻求加强房地产调控效果的主体行为治理对策,认为只有制定行之有效的激励约束机制,健全监督机制,完善房地产市场机制,并对消费者进行有效引导,才能在一定程度上规避房地产调控的失效,从而促进房地产市场的健康发展。