房地产投资信托基金（REITs）具备拓宽房地产融资渠道、盘活存量资产、推动房地产市场转型、提供民间资本投资渠道、降低金融市场风险的功能,近年来成为了我国政府、学术界及产业界关注的热点。目前我国境内在专门的房地产投资信托基金税收立法上尚处于空白状态,也缺乏针对性的税收政策规制其各环节的税负,使得房地产投资信托基金税制滞后于房地产市场经济的发展需求,明显制约了REITs在我国的业务发展。本文主要采用文献资料研究法、案例分析法、跨学科研究法等研究方法,通过对目前我国市场上具有典型代表意义的REITs实例进行结构阐明,分阶段、分主体、分行为地剖析其中存在的税法问题,试图在我国现行法律规定下对REITs本土化发展路径和配套税制完善提出优化建议。除去导论与结语,全文包括四部分,第一部分指出我国房地产投资信托基金主要通过信托形式募集广大投资者的资金,用于持有并运营增值性不动产从而持续获取和分配收益。REITs具有不同类型,而目前我国境内REITs产品类型较为单一,主要是权益型REITs。兴业皖新REITs由于首次在银行间市场公开发行、属于境内权益型REITs、其双层SPV结构具备重大借鉴意义等特征而具有典型的代表意义。兴业皖新REITs使用双层SPV结构,组成了“私募投资基金+信托计划”的契约型模式。总体来看,兴业皖新REITs所设计的第一层SPV是信托形式的私募投资基金,主要功用在于持有基础物业资产,设计的第二层SPV是财产权信托计划,用于资金募集和实现信托操作。从兴业皖新REITs案例的具体交易过程中,可以总结出REITs两大现存税法问题:（1）纳税主体的认定上具有争议;（2）重复征税现象在所得税与增值税领域均客观存在。二者又具有紧密的联系性,纳税主体的认定争议导致重复征税问题难以得到解决。第二部分着重分析了第一层面的我国房地产投资信托基金纳税主体争议问题。信托利益的形式归属与实质归属的分歧,在税法上表现为对哪一特定主体征收所得税的问题,是基于名义归属,以法律上行使所有权权能的受托人为纳税主体,还是基于经济利益的实质归属,让受益人担任REITs的纳税人。另外,信托实体理论主张让REITs本身成为纳税主体。反驳信托实体理论的观点则认为REITs的形式是集合投资,仍是财产属性,在法律上亦未具备独立的民事主体资格,不具备纳税主体资格。经对比分析,信托财产与利益的实质归属以及信托导管理论下的实质受益人课税理念,更契合税收公平原则和税收效率原则,也更符合市场规律。另外,增值税上,资管产品的增值税纳税主体是其管理人的规定虽然解决了资管产品增值税纳税主体缺失的问题,但是却导致管理人税负和收入不匹配,增值税抵扣链条断裂,也加大了项目运营的税负,从根本上有违增值税的中性要求,具有不合理性。第三部分则是着重研究第二层面的重复征税现象,以兴业皖新REITs为例,对于基础资产物业租金净所得这项同笔所得额,REITs组织层面在运营阶段和投资者在收益分配阶段两个层面均缴纳了所得税。在增值税上,对同笔增值收入,项目公司、基金管理人与保本收益投资者三个层面都缴纳了增值税,且基金管理人会将增值税负担转嫁给投资者,最终导致投资者背负着多重增值税负担。目前,不管采取何种类型,REITs自身结构在我国现行税制下都会引发重复征税。重复征税问题会加大纳税人的经济负担,打击我国基金公司与投资者对发行和投资REITs的热情,影响整个REITs市场的秩序和稳定。此外,房地产投资信托基金中为了实现风险隔离的目的,在结构设计中往往引入特殊目的载体（SPV）,而现行SPV层面的征税导致重复征税更加严重。第四部分以现行房地产投资信托基金税制的完善为落脚点,试图从理论层面和实践操作层面提出以下建议:第一,建议明确信托导管理论为主要指引理论,采纳税负无增减理念,平衡REITs税负;第二,建议国内REITs模式的发展方向为“公募基金+资产证券化”,立法模式从当前的研究政策、试点审批、市场推广的路径逐步过渡到专项立法;第三,设计合理的税制避免双重征税,包括所得税层面由实质受益人负担,管理人从增值税纳税主体转变为代扣代缴义务人,对SPV空壳机构层面予以适当的税收优惠;第四,提供税收优惠激励房地产投资信托基金的发展,但要符合税收法定原则的要求,并设置限制门槛,另建议将税收优惠资源适当向公益性质的REITs倾斜。