2014年全国房地产市场全面降温，房地产投资增速显著放缓，在营业收入、净利润增速双双下滑的前提下，消化库存成为众多房企重中之重的任务，房地产行业进入到新一轮的自发调整阶段。本文立足于房地产企业，在其所拥有的自由现金基础上考察是否存在过度投资行为，结合债务指标，加入区域因素，判断企业在进行项目投资决策时，不同债务是否发挥了相应的作用。　　本文选取了2008-2014年间在沪深交易所上市的103家房地产公司作为研究对象，进行了以下实证分析:(1)借鉴Richardson的非效率投资模型，计算出行业内存在过度投资行为的样本公司，加入自由现金流指标，检验其对房地产企业过度投资行为的影响。(2)以房地产行业高额的资产负债率为起点，研究分析了行业内总体债务水平、债务期限以及债务结构来源与企业过度投资行为的关系。(3)将房地产行业按城市区域划分成三类，与总体结果相比较，检验不同城市区域的债务类型对其过度投资行为存在的差异。　　根据实证检验结果得出以下结论:(1)我国上市房地产企业整体处于高投资、高负债的状态，其中存在过度投资的企业占38.25％。(2)我国房地产企业存在使用自由现金流过度投资的行为，且普遍存在于各个城市区域。(3)在自由现金流过度投资的基础上，房地产上市企业的总体债务水平对其过度投资行为起到一定的抑制作用，且主要体现在第一类区域的一线城市中。(4)从债务期限上看，长期债务可以约束房地产企业的过度投资行为，短期债务则没有约束作用，但长期债务的约束作用在第三类区域并不明显。(5)从债务来源上看，银行借款率的高低可以调节房地产企业的过度投资行为，而商业信用则不存在这种作用。将商业信用细分之后发现，房地产企业的预收账款不存在抑制作用，而应付款项则一定程度上可以缓解企业的过度投资行为。但第三类区域的中小城市的预收账款、商业信用对过度投资的作用与总体存在差异。　　文章的创新点在于:(1)从债务总水平、期限、结构来源角度考虑房地产行业债务融资对其自由现金流过度投资行为的影响，从多个视角出发，分析范围更加全面。(2)加入区域视角，将房地产企业按城市级别划分成三类，考察不同区域债务治理作用的效应，可以因地制宜地制定相应方针。