中国近些年来能在世界经济形势并不乐观的情况下仍然保持快速的增长，房地产行业的发展起了巨大的作用，其中商业房地产的发展趋势也非常的迅猛，为投资者提供了投资的机会。投资的第一步就是对项目进行评估，以确定投资这个项目是否有利可图。最常用的方法就应该是NPV方法，传统的NPV方法主要就是现金流折现的思想（DCF），但是使用DCF方法有一定的缺陷，一方面它是一个静态的评估过程，忽略了决策者在进行投资过程中的灵活性，另一方面它的假设参数太多影响了估值的准确性，所以本文引入了实物期权（RO）的思想来进行现金流的处理，这样就在一定程度上克服了DCF方法在处理现金流时的问题，能够更好的揭示商业房地产投资项目的价值。基于以上的目的，文章中我们主要做了以下几个方面的工作：首先，文中分析和总结了中国商业房地产发展的现状，通过对比各个国家商业房地产发展的历史，发现中国商业房地产在未来是极有发展潜力和投资价值的；其次，本文突破性的将租户违约引入了商业房地产投资评估模型，通过与实物期权的方法结合放松了传统估值方法中对破产违约风险忽略的条件，发现纳入了信用违约风险的模型能够更好的揭示商业房地产的价值；最后，文中通过算例应用实物期权方法对租约条款中具有期权性质的约定进行定价，得到了投资的价值，与DCF方法进行对比，揭示了两种方法在商业房地产价值评估中的异同。通过本文的研究，希望能够找到正确揭示商业房地产价值的有效方法，来指导投资者进行有效的投资。而本文的研究也表明传统DCF方法与实物期权方法确实有着较大的差异，两者在灵活性和思想发面都有着显著的不同，具体看来实物期权的方法更符合现实的投资环境，但是相对于DCF的计算简单易于理解来说，两种处理现金流的方法都是商业房地产估值中有效的评价手段。