2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效”。这是我国立法中首次出现的一项不动产登记制度。本文以物权变动为基础,对这一新的物权登记制度进行探析,并结合审判实践,对预告登记制度实施中可能遇到的问题,进行前瞻性的探索,以期对我国的预告登记制度有所裨益。本研究分为五个部分：
　　第一部分为预告登记概述。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。该项权利登记的权利人享有排斥后来任何与该项请求权内容发生冲突的不动产物权的处分行为的权利。其理论基础皆出于物权行为理论中债权行为与物权行为相互区分的原则,掌握物权行为理论对预告登记的法律实务具有重要的指导意义。预告登记的目的在于保全债权请求权,是为了防范债权不能实现的风险而设计的保全债权的制度,因此,预告登记制度的基本功能在于防范风险。审理预告登记纠纷,涉及预告登记的适用范围,对该问题的解释不宜过窄。
　　第二部分为预告登记制度的历史考察。预告登记制度为德国中世纪民法创立的制度,其优越性使大陆法系国家纷纷承受,尤以日本、瑞士为典型;我国台湾地区法律中也规定有预告登记,但其规定比较简略。国内的地方法规中,《珠海市房地产登记条例》、《上海市房地产登记条例》及《南京市城镇房屋权属登记条例》均对预告登记登记制度有所规定;《物权法》七审稿中逐渐完善了对预告登记规定。
　　第三部分为预告登记的权利性质与相关权利的冲突。预告登记保全的权利性质是债权、期待权,是公权力予以保护实现的权利;预告登记与《城市房地产管理法》中的预售备案有明显区别,不能等同;预告登记的权利与相关权利的冲突主要表现为建筑工程优先权、普通抵押权及债权并存时的冲突,其中建筑工程优先权应当优先于预告登记的权利,预告登记买受人的权利优先于未经预告登记买受人的购房款请求权。
　　第四部分为预告登记的效力。概括为权利保全的效力、权利顺位保全效力和破产保护效力,《物权法》虽未规定后两种效力,但从法理上理解,应当认为具有这两种效力,权利顺位保全效力和破产保护效力是以权利保全效力的应有之义,符合现代立法的价值取向。
　　第五部分为中间处分合同的效力。即未经预告登记权利人同意所为的中间处分行为,在妨害预告登记的请求权范围内不发生物权效力,在不妨害预告登记请求权情况下可以发生物权效力,并不影响中间处分合同的效力,其原因在于登记权利人的权利仍然属于期待权,中间处分合同的签订是设定合同债权,并不能导致物权变动;预告登记对于法院判决、国家征收、强制执行等处分不动产行为是否有对抗效力应具体分析区别对待。就国家征收、拆迁而言,因国家征收使预告登记的请求权失去了实现的可能,而当然不能对抗。