随着我国住房体制改革的深入，租购并举在不断推进发展，租赁市场也越来越受到广泛关注。在传统租赁住房痛点从生的情况下，长租公寓应运而生。集中式长租公寓依靠自身独立的建筑空间、出色的用户体验和机构化运营的优势，将在租赁市场中站稳脚步，是租赁市场持续发展的趋势所在。因此本文围绕集中式长租公寓租金展开研究，主要针对其影响因素和空间分布特征两个方面，通过特征价格模型和空间分析方法进行探讨。
　　本文是以上海市为例，上海作为人口大量流入的城市，长租公寓市场的发展步伐遥遥领先，可以为本研究提供充足的样本，研究成果会更具代表性。笔者在长租公寓市场研究背景下，分析了相关政策和长租公寓的独特优势。通过对国内外研究现状的梳理和长租公寓概念、特征价格模型理论、地统计学理论的整合，对租金微观影响因素进行定性分析后，确定了15个特征变量，采集到了3140组样本数据。
　　在统一市场下和细分市场下，分别进行特征价格模型实证分析，研究影响因素对租金的影响程度以及两者之间的函数关系。研究发现统一市场下建筑面积、房屋配置、公区配置、品牌指数、装修程度、公交站点、邻近公园、邻近医院、邻近大学这九个变量与租金成正相关，CBD距离、市中心距离、商场距离、地铁距离这四个变量与租金造成负相关。细分市场下各市场主要影响因素各有差异，但从频率来看因素特征类型对公寓租金影响程度从大至小依次为建筑特征、邻里特征、区位特征、品牌特征、物业特征。
　　最后从空间的角度用地统计学分析租金的空间差异和空间因子对租金的影响。研究发现上海市集中式长租公寓租金呈单核圈层式分布，以黄浦区为租金高值中心，向四周逐层递减。市中心、CBD、黄浦江、地铁对租金有显著影响，医院、大学、公园、商业中心对租金影响不显著。