近年来,我国房地产行业进入存量时代,如何把握住先机成为房地产公司思考的共同问题,因此合理地进行资产运作越来越受到房地产公司的关注。目前,国家政策聚焦于服务业的转型升级,同时受益于海量的存量房市场,创新物业管理模式就成为把握先机的关键,其发展前景十分可观。在后房地产时代,物业公司分拆上市能够使其摆脱作为房地产公司附属的限制,壮大自身的发展,对物业公司大有裨益。房地产公司分拆物业上市不仅可以减少业务差异性带来的负协同效应,还能够让资源重新得到高效配置,实现更为专业化的运营,充分发挥子公司的市场价值。鉴于此,大批房地产公司选择将物业子公司分拆上市以期获得更好的发展。因此,本文以保利地产分拆保利物业赴香港联交所上市为案例,旨在探究其分拆的动因、分拆上市前后绩效的变动以及变动的原因,为想要分拆上市的物业公司提供一定的参考。本文以保利物业这一案例作为研究对象,通过五个部分对保利物业分拆上市的绩效进行研究。第一部分为引言,阐述了本文的研究背景和意义,并对企业分拆上市的动因与绩效进行了文献回顾,随后梳理了研究思路和方法,最后对研究内容和写作框架进行了归纳。第二部分是理论概述,此部分总结了分拆上市的定义与模式、动因和绩效评价方法,并介绍了相关理论基础。第三部分对保利物业分拆上市案例进行介绍,该部分内容包括母公司保利地产和子公司保利物业的基本情况、分拆上市动因以及分拆上市的具体过程。第四部分主要分析了保利物业分拆上市的绩效变化及成因,从市场、财务和非财务三个维度进行全面评价,并对其绩效变动原因进行了深入分析。第五部分归纳了对保利物业分拆上市绩效研究的结论,并为其他物业公司分拆上市提出了相应启示。本文采用文献研究法将有关分拆上市动因及其绩效的观点进行了归纳和梳理,为本文案例的分析做好理论铺垫。随后,通过案例分析法,以保利地产分拆其子公司保利物业为研究对象,探究其分拆上市动因和过程,并分别运用事件研究法、财务指标分析法和非财务指标分析法,分析评价保利物业分拆上市后市场、财务和非财务这三方面的绩效变化。研究发现,保利物业之所以选择分拆上市,主要是为了拓宽投融资渠道、激励管理层、专注核心业务以及获取估值溢价。在对保利物业分拆上市前后的绩效进行对比分析后,本文发现在事件研究法下,保利物业分拆上市后,在短期内没有为母公司带来明显的市场反应,但是给子公司带来了积极的市场绩效,企业价值显著提高。在财务绩效方面,分拆上市后,保利物业的偿债能力和成长能力得到了一定程度的提高,营运能力相对稳定,整体财务风险有所下降,但对盈利能力改善有限。此外,在非财务绩效方面,其社会认可度、管理规模、创新能力和员工激励都得到了提升。接着,本文进一步分析了保利物业绩效变化的成因,包括分拆后配股再融资促进了规模扩大,加速释放增值业务潜力,加强战略布局强化竞争优势这三个方面。综合以上分析,本文提出了对其他房地产公司分拆物业上市的启示:一是分拆上市要与企业战略需求相结合,避免盲目跟风追逐热度,甚至上市“圈钱”;二是分拆上市应选择恰当的方式和地点,做好前期准备工作;三是分拆上市后还需要依靠科学合理的规划和布局,才能达到最好的分拆效果。