20世纪80年代以来，金融创新浪潮席卷全球，其中资产证券化作为三大标志之一最为引人注目。将证券化引入房地产领域-房地产证券化，可以促进资本市场与房地产市场在高级形态上的融合，从而大大推动金融业和房地产业的发展。从发达国家的实践来看，根据资产形态的不同，房地产证券化可分为两大类别：第一类是房地产抵押贷款的证券化，其证券化的资产是房地产抵押贷款本身；另一类是房地产投资权益的证券化，其证券化资产是具体的房地产资产，主要代表就是起源于美国并在其他国家得到迅速发展的房地产投资信托。　　 房地产投资信托(REITs)，是指采取投资公司、信托计划或投资基金的形式，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资的一种投资模式。作为房地产证券化的重要形式之一，REITs不仅为房地产业提供了新的融资渠道，增强了房地产投资的流动性，而且为实力各不相同的投资者提供了均等参与房地产投资的机会，这对房地产市场的稳定发展、证券市场的完善都有着不可低估的作用，因而近年来在海外证券市场得到迅速发展。　　 随着中国改革开放的进一步深入，房地产信托投资企业在寻找出路，房地产开发商在争取外援，机构投资者和单个投资者在寻找更好的投资工具以及追求更好理财收益，外资房地产基金变相横冲直撞中国房地产市场，此时房地产信托再次成为业界关注的焦点。在金融领域，信托与银行、证券、保险成为并列的四大支柱，信托拥有资产管理、整体管理、社会投资、资金融通、中介、代理等诸多功能，丰富和完善了财产管理制度，推动了市场经济的发展。信托机构是我国经济领域中惟一可以同时横跨货币市场、资本市场和进行实业投资的非银行金融机构。　　 在我国诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，可望成为房地产融资的主流模式样板。　　 信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。与此同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决以及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。　　 本文分五个部分展开论述。第一部分，对房地产信托的基本理论进行了分析，包括信托投资的概念、特点及分类，阐述了信托投资的设立及运作程序；第二部分，分析我国房地产融资现状及信托融资优势，经过多年发展，我国已经形成了四种可行的融资方式，房地产信托比例不断提高，相关文件及法规不断出台；信托融资具有较大的灵活性和创新空间等优势；第三部分，分析了我国推行房地产信托的有利条件及制约因素。有利条件表现在法规的制定，资本市场的发展，投资主体等方面，制约因素表现在制度障碍，市场障碍及内部障碍。第四部分，通过案例分析我国的房地产信托投资的运行情况；最后一部分，提出了构建房地产信托体系的设想。　　 本文认为，为完善我国房地产信托体系，可以从以下几个方面着手：设立契约型证券投资基金及封闭式REITs赎回方式；设计商业房地产投资REITs与公募形式发展REITs相结合的资金的募集模式；以股权的形式投资于未上市的房地产公司，主要投资于实物性的资产；房地产投资信托运行过程中，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以由信托资本、决策信托投资公司负责具体的资产营运，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和营运监督。通过完善监管主体，加快立法规范投资市场完善及信息披露制度完善房地产投资信托的监管机制。