从十九大开始,我国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划,并提出了多主体供给、多渠道保障和租购并举的制度安排,让全体人民住有所居。中央层面发展租赁市场的决心和动力日渐清晰,面向租赁市场的倾向性政策逐步发布,整个住房租赁行业的战略地位提升到了全新的高度。租房已成为城市居民住房的第二大房源,通过编制住房租赁价格指数对租赁价格水平和变化情况进行及时、真实、准确了解变得十分重要。上海市现有的住房租赁价格指数皆采用非同质化的方法,没有考虑到住房具有异质性特点。如何编制同质化住房租赁指数,以便更真实、准确地反映住房租赁价格水平和变化,是值得研究的重要问题。本文聚焦上海住房租赁市场,通过数据挖掘各平台挂牌数据收集了2018年3-8月上海市住房租赁价格及各特征信息,基于特征价格时间哑元法,构建了住房租赁价格的半对数形式的特征价格模型,以得到上海市2018年3-8月的特征价格模型,来编制上海市住房租赁价格指数,以得到由纯供求关系影响的价格指数,达到同质化的要求。进一步地,针对所编制的住房租赁特征价格指数进行了创新型的应用分析,为市场提供了更丰富更具参考价值的租赁信息,更好地为租户、住房出租商以及政府提供决策信息服务。本文运用的特征价格模型编制指数法,住房租赁指数能达到同质化的要求,以科学地反映住房租赁市场内的变化情况,为上海市住房租赁价格指数体系增添了一种新方法和应用。研究结果表明,同质化方法的波动幅度会比非同质化方法大,非同质化方法编制出的指数更加平稳,但同质化方法更能真实地反映供求关系的变动。这主要是由于同质化的指数编制方法反映住房租赁市场的纯供求关系的波动,而非同质化方法没有剔除各特征因素的影响。运用特征价格模型编制住房租赁指数还能够量化各特征的特征价格,以发现各区域的租金支撑因素,更积极地发展各区域住房租赁优势,有针对性地优化上海的住房租赁市场。