我国经济的快速发展和商业的现代化,使我国商业地产面临着大好的发展机遇,具有广阔的发展前景;但商业地产业中存在的大量问题却不令人乐观,特别是社区周边的商业配套地产,出现了存量大、闲置多、经营差的局面,很多项目在其运作过程中不知道客户在哪里,不了解客户的需求,不能正确的做好市场定位等基础工作,这些严重影响了商业地产的成功运营。本论文拟就澳林春天商业楼项目的具体运作过程来探讨商业地产如何开展市场定位。市场定位是商业地产能否成功招商和运营的关键,本文运用“钻石图定位法”来确定商业楼到底为谁服务、以什么样的业态来服务、如何服务等市场定位方面的问题;“钻石图定位法”的基本思路是:在市场研究的基础上,首先找到目标市场并了解目标客户群体对产品、价格、分销、沟通等方面的需求特征;其次,细分目标客户利益并找出他们最为关注的若干利益点,通过分析竞争对手,确定自身具有竞争优势的利益点,然后将该利益点确定为定位点,根据这个利益点确定属性定位点和价值定位点,定位点的选择范围包括3Ps+C的全部内容。最后,通过进行营销要素的组合实现已经确定的定位。本论文首先是找位——明确本项目的目标消费群,在对本项目的消费人群按照商圈和消费特征进行市场细分的基础上,根据市场吸引力和公司适应性的评估,在公司自身战略的指导下,最终确定本项目的目标消费群为:核心、次级商圈的生活型消费群及跨区域的休闲消费人群;接着进行选位——项目细分市场的目标定位,通过市场问卷调查分析的结果,对目标客户群的利益需求进行了进一步的细分研究,在客户群最需要的四个目标市场中,分析了市场饱和度和市场竞争对手状况、竞争激烈程度和本项目的优劣势,确定出本项目自身最具有竞争优势的利益点,从而确定出本项目的相关市场定位,即属性定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的living Central,利益定位是享受全面满足的便利休闲生活,价值定位是令人尊敬。本论文的最后是到位—根据市场定位的营销组合研究,制定了商业楼业态的功能组合、招商价格组合、招商渠道组合、招商沟通组合四个方面的营销策略组合。