“建筑物区分所有权”在现代社会具有国计民生的意义,其相关规定最早出现在1804年的《法国民法典》,用以反映和解决人们在同栋一建筑物中的共同生产和生活问题。随着人类工业化和城市化的高速发展,“建筑物区分所有权”日益重要。现代社会需要高楼大厦,高楼大厦需要巨量资金,“建筑物区分所有权”将资金筹集分散到一家一户,具有无可替代的制度价值,我国《物权法》因而有了第六章“业主的建筑物区分所有权”。我国《物权法》“建筑物区分所有权”的十四条规则有许多特色和亮点,应当为《民法典物权编》所吸收,但就总体设计而言,我国《物权法》的“建筑物区分所有权”存在着重大的制度缺陷,应当矫正和重构。我国《物权法》的“建筑物区分所有权”,同时覆盖单栋建筑物的共有部分和住宅小区的共有部分,引起住宅小区发生权属纠纷,加重业主经济负担,致使业主决议难以形成。究其原因在于,我国《物权法》将“建筑物区分所有权”的客体由单栋建筑物扩展到住宅小区,与一物一权原则产生争议,与“建筑物区分所有权”的本原相悖。同时,忽略我国住宅小区的特点,无法与我国大中型住宅小区的发展相适应。由于住房形态的差异,各国及地区“建筑物区分所有权”的客体主要呈现三种立法选择:第一种立法选择把“建筑物区分所有权”的客体限定为单栋建筑物。第二种立法选择把“建筑物区分所有权”的客体由单栋建筑物扩展到住宅小区或建筑物群。第三种立法选择把“建筑物区分所有权”的客体限定为单栋建筑物,对住宅小区或建筑物群准用部分规定。对比分析三种立法选择,现有立法选择均存在一定不足之处,难以破解我国的困境。为解决我国《物权法》“建筑物区分所有权”面临的主要问题,有必要对现有规则进行重构,促使“建筑物区分所有权”回归单栋建筑物,新设“住宅小区所有权”规范住宅小区共有部分的共同管理问题。“住宅小区所有权”是指住宅小区内的业主对住宅小区内的公用土地及公用建筑物、构筑物和其他财产利益共同占有、使用、收益和依法处分并共同承担开支的权利。“住宅小区所有权”的主体为住宅小区全体业主,包括各栋建筑物之上的业主。“住宅小区所有权”的客体为住宅小区的公用土地及公用建筑物、构筑物和其他财产利益,包括道路、车位、车库、沟渠、水池、游泳池、环境小品景观、文体设施、围墙、大门以及绿化设施等共有部分。“住宅小区所有权”的内容为共同享有住宅小区的共用利益和共同承担住宅小区的共用利益开支。由此通过《民法典物权编》分别规定“建筑物区分所有权”和“住宅小区所有权”,实现单栋建筑物业主自治管理单栋建筑物,住宅小区全体业主自治管理住宅小区的共有部分,适应我国街区制、住宅小区等不同住房形态的实际需要。