遗产旅游是旅游研究的一个重要分支，近年来呈现出较快的增长趋势。以文物古迹资源作为主要旅游吸引物的文化遗产旅游更是推动世界旅游业迅速发展的重要因素。文化遗产旅游地的可持续发展问题随即成为旅游界广泛关注的一个话题，特别是以世界文化遗产为旅游目的地的可持续旅游，更是众多国际学者研究的重点。但除少数世界遗产外，更多的是规模较小的遗产，纵览国内外文献，学者们对此有所忽视，本文以此为切入点，选取西安城区19个文化遗产景点作为研究对象，借用可持续发展理论、“第三条道路”的理念以及遗产保护与旅游发展的研究进行了实证分析。通过文献研究、实地调研和结构性问卷调查，运用市场需求——承载力矩阵模型对19个文化遗产景点的旅游潜能进行了研究，发现各遗产总体上承载力较高，但市场需求相对较低，并根据其数值大小分为三类：低市场需求类型，中等市场需求和中高承载能力类型，高市场需求和中高承载能力类型。在此基础上，运用旅游人类学常用的深入访谈法多次对各类型中具有代表性的经营管理者访谈，总结出具有较强吸引力文化遗产景点的属性，包括产品、体验、营销、文化和领导五种属性，并提出了可持续发展的营销管理对策。本研究创新之处在于三点：从供给和需求两个角度丰富了文化遗产旅游可持续发展内涵，认为只有两者在一定水平上达到和谐才是真正的可持续发展；运用市场需求——承载力矩阵模型对西安城区19个文化遗产景点的旅游潜能进行了研究，结论是多数景点市场需求不足；运用旅游人类学常用的深入访谈法探悉了具有较强吸引力的文化遗产景点的属性构成，共包括产品、体验、营销、文化、领导五个属性，这对于提高文化遗产旅游景点的市场需求，优化旅游效益具有较强的指导意义。