家庭联产承包责任制的确立,实现了农村土地所有权与承包经营权(“两权”)的分离,激发了农民广泛的积极性,带动了粮食产量和农业产值的快速增长;随着工业化和城市化的发展,大量农村剩余劳动力向城镇转移,农村土地所有权、承包权与经营权(“三权”)分离趋势越来越明显,农村土地产权集合中,所有权处于核心位置,归集体所有,农户凭借其身份垄断着农地的承包经营权,农业税负的减轻让产权安排中的收益权和剩余索取权也更多地归承包权者享有,流转权作为承包权的衍生处于最底端,受到上游权束的制约。这样的产权安排对农地流转造成影响,增加了流转过程中的不确定性,成为了现实中农地流转的天然壁垒。本文将新中国成立后的土地产权变化情况分阶段进行了梳理,对流转权的产生和本身产权结构引致的不确定性问题进行了细致的探讨。出于农业规模化、现代化发展和振兴乡村战略发展的需要,农地流转问题逐渐得到重视,相关的政策、法规得到了具体落实和完善。但现实中土地流转效率状况不容乐观:农村土地的流转主要局限在农户内部之间,基于“关系型”社会的口头、短期交易,不规范性问题突出,且对土地的利用方式和规模化生产没有带来实质的改变;近年来,农业产业化发展的内在需求与外部政策的鼓励,使得更多的外来企业积极加入到农村土地流转及规模化经营之中。农户与企业间信息的不对称及农户的风险规避偏好等,都使得农地流转过程中面临着巨大的交易费用,阻碍着农地流转的进一步推进;企业在进入农地市场后往往与地方政府达成不同紧密程度的“隐形合约”,成为了农地流转中被忽视的问题。交易问题往往能通过不同的合约形式达到降低交易费用及提高效率的目的,这也为研究农村土地流转问题提供了新的思路。本文运用合约理论的分析框架,着重分析农地流转过程中的三类合约问题以及治理机制。按照威廉姆森的分析范式,通过具体的案例详细论述了农地流转中不确定因素及资产专用性程度对合约订立造成的交易费用影响以及引发的合约纠纷问题。当前对于企业和地方政府之间的“隐形合约”研究的较少,但该问题却是正确认识地方政府在农地流转中所起作用至关重要的一环,正视规则性合约达成的交易费用与机会主义行为壁垒,以及普遍存在的“隐形合约”有利于更加全面的认识当下流转合约的适用程度以及治理缺陷,从而从弥补和丰富合约的角度促进农地流转的达成。笔者从“关系型”社会交易的互联性、交易行为的长期性以及道德规范和失信惩戒三方面入手,对关系型合约自我实施的治理机制进行了详细说明,从而对关系型社会下农地流转不规范性进行了解释。从规则性合约治理机制中对合约内容的完备性和对第三方实施力量的要求出发,论证了规则性合约面临的诸多挑战。地方政府的参与一定程度上缓解了规则性合约运用面临的挑战,但“隐形合约”的达成客观上也造成了地方政府过度参与到损害农户、企业发展的事项中来,形成新的合约纠纷。通过对“隐形合约”的性质、优缺点及治理机制的分析,从新的角度阐述了地方政府在农地流转中的发挥的作用。对此,对于农地流转中的三类合约进行了详细的说明。本文最后针对三种不同的合约形式,提出了相应的建议,通过增强合约的适用性,发展更好地服务于交易的合约形式,促进农地流转市场的健全和交易的顺利展开。