自1998年住房制度改革以来,我国城市化取得巨大进步,但是,与此同时也催生了高房价等问题。目前,人口依然在由农村和小城市向大中城市流动,催生大量的住房需求,供需矛盾十分突出。为实现无房群体“住有所居”的目标,同时减轻房价上涨的压力,党的十九大报告提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。目前,已经有房地产企业、房地产中介、互联网企业等在从事长租公寓的运营。国家希望有更多的机构进入住房租赁市场,增大租赁住房的供给。可是,对社会资本来说,是否进入住房租赁市场的关键是投资回报率能否达到预期,这其中租金收益率是最为关键的指标。对政府来说,了解住房租金收益率的影响因素,也能更好地对症下药。首先,本文探究我国住房租赁市场发展现状及总结存在的问题,通过对美日德住房租赁市场发展现状的分析,总结出发展住房租赁市场的普遍经验;其次,通过实证研究,分析我国住房租金收益率的影响因素,通过创新性引入区域、政策和城市能级的虚拟变量,研究我国住房租金收益率在不同区域、不同能级的城市和不同政策下的差异;最后,结合两者以及我国实际情况,提出更具有针对性和可行性的建议。通过研究,本文得出以下几点结论:(1)我国住房租金收益率低于国际合理水平;(2)限购会大幅推高租金,提高租金收益率,增大承租者的负担;(3)住房租金收益率的影响因素的作用方向存在较大差异,相同影响因素的作用强度也存在差别;(4)对房价上涨的强烈预期,使得人们收入一提高就喜欢买房;(5)经济发达的地区,人们对居住环境的要求也较高;(6)政策对住房价格、租金和租金收益率的影响不容忽视。据此本文提出如下建议:政府需要加大住宅用地的供应并降低土地成本;合理引导人们的预期;尽快推出公募REITs,增加人们的投资渠道;根据各地的不同情况,因城施政。