房地产经济学的基本原理告诉我们在成熟的房地产市场上房价与租赁价格具有很强的联动性,租金反映了消费者或投资者的房屋使用成本,未来租金收入的贴现值是衡量当前房价高低的一个重要的指标。国内对房价波动的研究主要从经济基本层面的角度出发,对影响房价波动的各种因素进行相关性分析,而从资产定价或机会成本的角度出发,对租金房价关系进行的研究比较少。本文通过对两个市场相互关系的分析,推导房屋销售价格与租赁价格之间的关系,验证租售比理论在中国的适用性,确立判断房屋销售价格合理性的方法。房地产价格的变化受到预期和实际经济变量等诸多因素的影响。本文的创新之处在于抛开基本层面经济因素的影响,仅从销售市场和租赁市场的联动关系角度,分析在均衡和非均衡条件下,房价的变化规律。其优点是:房屋租赁具有周期短、灵活性强、信息比较对称、受预期因素影响程度较小等特点。因此,租赁市场比较符合完全竞争市场,租金变动能够比较真实地反映房屋服务价格的变动,对未来租金的预测也相对比较准确。通过与租赁市场的替代关系来研究销售市场相比直接研究销售市场就要简单、准确的多。本文与以往租售比研究的不同之处在于本文认为均衡的租售比并不是固定不变的,而是随着利率、预期资本收益率、税收、消费者偏好等因素的波动而波动。因此,衡量租售比是否过高,不能机械地以国际警戒线为标准,而是应该以各地方各阶段的具体情况而定。本文的理论基础是使用者成本模型,在租赁市场近似完全竞争市场的前提假设下,通过理论和实证分析,得出了与当前流行观点截然相反的结论,即销售价格增长率高于租金增长率的现象并不一定代表房价增长过快。相反,在房价相对于租金偏低的情况下,价格的增长速度大于租金的增长速度是市场向均衡状态发展的必然,房价上涨属于正常现象。因此,通过对比房价、租金增长速度来判断房价的合理性并不是一个很可靠的方法。对房价合理性的判断,应该基于租售比、房价增长率、租金增长率的变动趋势作出综合的分析。其中,房价非理性增长的标准为:租售比低于均衡水平,而房价增长率高于租金增长率。对于以上观点,文章中提供了相应的理论和实证依据。主要的实证方法为协整检验和OLS估计。