“借名买房”并非法律术语,它是在国家限购、限贷政策背景下,衍生出的一种新型交易方式。现实生活中,借名买房现象屡见不鲜,借名原因也五花八门,除了规避限购、限贷政策外,还包括为了逃税、隐匿财产、逃避债务纠纷等等。近年来,房价飞速上涨,在房产的巨大增值利益面前,出名人毁约情况频频发生,因借名买房而产生的纠纷也越来越多。然,因缺乏明确法律指引以及统一裁判思路,法院在审理借名买房纠纷案件时到底该如何适用法律存在很大分歧。本文从司法实务中的借名买房纠纷案件出发,对借名买房行为进行法律关系解构,并对其中核心法律关系的性质作出界定、效力作出评价,最后对不同情况下房屋的权属进行分析,以期厘清借名买房情形中所涉及的不同法律关系及由此产生的不同法律后果,为司法实践中统一裁判标准、更好解决借名买房纠纷提供借鉴思路。除引言、结语外,本文一共分为四个部分:第一部分从司法实践出发,通过对2017年案件数量排在前列的四地的403起借名买房纠纷案件判决书进行梳理,总结了实践中借名买房案件纠纷的主要特点并梳理出司法审判中存在的问题。本文还根据实务中房屋类型、借名原因的不同对借名买房纠纷案件进行类型化梳理。第二部分首先分析了借名买房行为的性质,其后对于借名买房行为中的两组核心法律关系,即“借名登记合同关系”和“以借名方式与房屋出卖人订立的房屋买卖合同关系”的性质加以分析。本文认为,借名买房行为应属合同范畴,且为无名合同中的混合合同。借名买房行为中,签订借名登记合同的行为并非信托行为,将之直接界定为“脱法行为”也过于武断,借名登记合同应属于契约行为中的无名合同,因其外在形式与《合同法》中的委托合同最为相似,故可类推适用委托合同的相关规定。“以借名方式与房屋出卖人订立的房屋买卖合同关系”实则由两部分组成,一是借名人以出名人名义或出名人以自己的名义与出卖人订立房屋买卖合同的行为;二是房屋买卖合同。后者的性质自无争议,前者的性质应当依据案型的不同区别对待。第三部分对借名买房情形中合同的效力进行研究。由于出名人符合购房条件,当事人以借名方式订立的房屋买卖合同从其本质而言,无异于一般的房屋买卖合同,因此,其效力认定方式、所适用的法律依据自然也与一般的房屋买卖合同一致。对于借名登记合同的效力认定则复杂许多,本文依据房屋类型、借名原因的不同进行具体分析。第四部分根据是否涉及第三人利益,对借名买房情形中房屋的权属进行分析。在不涉及第三人利益的情况下,借名人与出名人之间的关系仅为内部关系。若借名登记合同有效,符合登记条件的借名人可以通过更正登记、异议登记并提起诉讼等方式,使不动产登记簿达到“名实相符”的状态,最终享有房屋的所有权;若借名登记合同无效,应按不同情形区别对待。涉及第三人利益的情况较多,限于篇幅以及出于解决司法实践中的典型问题考虑,本文仅讨论出名人擅自处分房屋这一情况。对于出名人处分行为的界定,理论界存在“有权处分说”、“无权处分说”、“折衷说”三类学说观点。本文认为,不论是从登记事项错误的角度还是从利益衡量角度,将出名人的行为界定为无权处分,适用善意取得制度较为妥当。如果房屋买受人符合善意取得的条件,则能够获得房屋所有权。此时,借名人以迂回方式获得房屋所有权的目的落空,其可通过诉讼方式进行权利救济。