不动产抵押是我国抵押制度的一个重要组成部分。本文通过对我国建国后不动产抵押制度的发展历史的考察和分析,将我国不动产抵押制度的发展划分为三个时期,即建国后——1981年《经济合同法》颁布前为制定法上的空白时期;1981年《经济合同法》颁布——1995年《担保法》颁布前为雏形时期;1995年《担保法》颁布至今为确立发展时期。通过对这三个时期的立法概况和制度特点进行的归纳分析,本文认为,第一时期,我国抵押制度在制定法上没有抵押的界定且抵押质押不分,对抵押物是否转移占有也没有明确要求,实际上采登记对抗主义,抵押权具有优先于一般债权受偿的效力,尤其是银行抵押权受到特别的保护;第二时期,制定法上开始有了抵押的规定,抵押物不转移占有的规定也在特别法上得到肯定,但抵押质押仍然是“合二为一”,抵押登记没有统一规定,公示制度不明确,然而,这一时期强调抵押担保债权实现的优先受偿效力,对外效力极强;第三时期,抵押在《担保法》这一具有普遍意义的制定法上得到肯定,并对抵押质押作了区分,使二者“各司其职”,“不转移占有”的抵押制度也终于得以正式确立,抵押采登记成立要件主义,公示公信效力增强,但是,这一时期也出现了对抵押权的一些新的限制性权利,如工程价款优先权。通过上述分析,文章得出我国不动产抵押制度的演进主要有五个步骤。本文还通过对不动产抵押登记公示公信力和抵押权优先受偿效力及对外效力的分析,认为我国法律对不动产抵押登记的公示公信力的要求是不断增强的,但是,在这一过程中,不动产抵押权的优先受偿效力却遭到了“侵蚀”,对外效力受到更多的限制,使抵押权在对抗第三人权利的冲突过程中被“削弱”。针对这种现象的出现,文中在肯定抵押权的一个新的限制性权利——工程价款优先权的价值取向具有合理性的同时,从工资的保护、银行等债权人的利益、合同相对性原理和购房款的界定等四个方面提出了质疑。此外,透过不动产抵押权登记公示公信效力加强与对外效力削弱的演进,文章从更为宏观的角度指出,银行在不动产抵押中的利益应该通过合理、科学的制度设计予以维护,生存利益的保护应该更多的是以建立健全社会保障(法律)制度来进行,法律体系应该注意内在逻辑性,法律价值取向应该明确、合理,使各个法律部门和谐发展,以建立起有效的社会主义市场经济法律体系。