论文部分内容阅读
应当将中国的房地产市场培育成真正的消费品市场,而非像股票一样炒作投资的资产市场。
进入9月,楼市到了传统意义上的销售旺季——“金九银十”。严厉的调控政策在执行数月之后,楼市未触底即开始反弹,价格依然居高不下,有些地方甚至“量价齐升”。楼市调控似乎又一次被逼到了“该出手时就出手”的当口。
楼市调控新政的目标,就是要通过抑制不合理的需求来抑制价格的非理性上涨,通过节制过度投机行为来整肃市场秩序,通过扩大住房供应量,尤其是加大保障性住房建设来平衡供需,特别是让中低收入者看到希望。本质上,新政的主要使命并不是规定一个降价幅度,而是要真正解决楼市当中的一些长期性、结构性问题。
先说“抑制价格的非理性上涨”,其实就是希望采取措施后,让已非理性上涨到相当高度的房价回落到一个合理的区间,防止房地产市场堆积过多的泡沫,为中国经济的发展排除隐患。但是楼市调整新政执行后,房价并未真正回落,为什么?从历次房地产调控的效果看,屡调屡挫,每次调控过后,房价总是回以报复性的上涨。这种历史的形成是和决策当局密不可分的。
决策当局在当期制定和公布的最优政策,到下一期执行时已不是最优的政策,从而,决策当局有食言和放弃以前政策的激励,这种“事前最优性”和“事后最优性”的不一致,就是由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年发现并确立的“动态不一致性理论”。历次房地产调控失灵,正是陷入了“动态不一致性”的魔咒。每当房产调控政策执行一段时间后,政府就会发现继续收紧政策已不是最优的政策选择,于是乎相机抉择地逐渐放松调控力度,房价由此获得喘息并卷土重来。因此,楼市的“利益相关者”,特别是卖者与买者都经验主义地用“让历史告诉未来”的适应性预期方式,都无法得到房价下行的预期。多数人得出的理性的经济逻辑是:世界经济前景恶化和中国经济下滑的宏观经济形势很难支持房价下跌,中国经济增长方式尚未转型,新的经济增长引擎尚未形成的现实不支持房价下跌,土地财政难以解决,投资渠道狭窄的障碍不支持房价下跌,宏观调控和刺激经济的政策两难不支持房价下跌,房地产商的抱团取暖和不时出现的调控杂音不支持房价下跌。当下在房地产市场“非理性的繁荣”条件下,房价的定价早已不是需求、供给那么简单的模式了,政府、房地产商、消费者、投机客等与房地产相关的经济主体均是左右房价的力量,他们间的搏弈结果形成了房地产的均衡房价预期。于是,尽管此次房地产调控力度不可谓不大,可是到目前为止,仍然看不出房价将持续下行的迹象。由此可见,在长时期中,相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标,却会带来严重的负面后果,最突出的是损害政府调控的声誉,增大下一轮调控的成本。破解“动态不一致性”最重要的是要积累政府调控声誉,引导和管理市场预期,建立市场预期向政策意愿收敛的有效机制。目前可宣布对房价上涨进行调控的目标区间,也可以基于对某些指标变量,进行量化监控和采取措施的事前承诺。政府因此可建立“一致性规则”。在执行规则中,增加政策透明度,引导市场形成合理预期。这样做的最大好处在于会消除市场预期与政策背离的实体经济基础。楼市调控还须出手。
再说“节制过度投机行为来整肃市场秩序”。这一条,关键是“节制”、“投机”。楼市调控新政置节制投机为重中之重,但为什么投机之潮依然退不下去呢?究其根本,中国人少得可怜的替代性储蓄渠道当是主要原因。若以一种对市场灵敏的金融体系研判,中国的利率要比现行利率高出300多个基点。目前一年期存款利率只有2.25%,明显低于CPI增幅(8月份CPI为3.5%),而和上半年名义GDP16.7%的增速相比,存款利率根本不在同一水平线上。所以,把钱存在银行就是一桩亏本买卖。这种金融限制,迫使中国人寻找银行以外更有利于对冲通货膨胀的投资渠道。但在中国资本账户受到限制的情况下,多数存款人只能投资于国内有限的几种替代性渠道。进入房地产市场是对于中国非理性、非市场化的利率结构的理性应对,同时似乎也是无可抗拒的储蓄替代品。
自2001年起,中国房价指数以每年大约10%的幅度连续上涨,同时也大大超越了中国除此之外唯一的一个储蓄替代品——股票。而过去10年中股市回报只有楼市的六分之一,其波动性也吓退了许多投资者。更何况,中国人传统看重有形资产,“买房买地藏黄金”,因此,手头宽裕的中等收入家庭如果有储蓄可供支配,即有可能理性地选择用钱来买房子,即便买了也是空着。由于不用每年交物业税,空置房的维持成本几乎为零。如此一来,人们也没有动力寻求租金收益以抵消维持成本,这也是空置房如此之多的原因之一。对于大多数以投资为目的的房主来说,假定的资本收益似乎是令他们满意的。由此可见,推进利率市场化改革,增加银行储蓄的回报,降低房地产的相对吸引力,是节制过度投机的一项重要市场化措施。所以,楼市调控还需要金融进一步改革助力。
最后说“扩大住房供应量,尤其是加大保障性住房建设”。由于建设周期的原因,尽管各地都安排了大量的保障性住房和商品房建设,但目前尚未投放,所以,尚不能让中低收入者切实看到希望。到今年第四季度和明年第一季度,大量保障性住房与今年上半年所开工的商品房上市时,供应大增,自然会抑制房价上升,让中低收入者真正看到希望。很明显,要让民众满意,楼市调控的关键在于,地方政府厘清自身职能,充分担当起政府责任,增加住房有效供给,加强保障房建设;针对商品房市场中的乱象,强化市场监管,整肃楼市秩序,治理“闲置”和“炒楼”等等沉疴。应该将中国的房地产市场培育成真正的消费品市场,而非像股票一样炒作投资的资产市场。
楼市调控走到现在,应当说方向正确,目标清晰。下一步应是秉持既定方针,强调落实政策,细化政策。楼市问题繁杂深刻,想要毕其功于一役,往往会欲速则不达。解决楼市问题,既需要决心和耐心,更需将其置于整个中国经济大盘子中细剖精解,在推动整体改革中,协调楼市中那些长期性、结构性的问题,使其得到逐步解决。
进入9月,楼市到了传统意义上的销售旺季——“金九银十”。严厉的调控政策在执行数月之后,楼市未触底即开始反弹,价格依然居高不下,有些地方甚至“量价齐升”。楼市调控似乎又一次被逼到了“该出手时就出手”的当口。
楼市调控新政的目标,就是要通过抑制不合理的需求来抑制价格的非理性上涨,通过节制过度投机行为来整肃市场秩序,通过扩大住房供应量,尤其是加大保障性住房建设来平衡供需,特别是让中低收入者看到希望。本质上,新政的主要使命并不是规定一个降价幅度,而是要真正解决楼市当中的一些长期性、结构性问题。
先说“抑制价格的非理性上涨”,其实就是希望采取措施后,让已非理性上涨到相当高度的房价回落到一个合理的区间,防止房地产市场堆积过多的泡沫,为中国经济的发展排除隐患。但是楼市调整新政执行后,房价并未真正回落,为什么?从历次房地产调控的效果看,屡调屡挫,每次调控过后,房价总是回以报复性的上涨。这种历史的形成是和决策当局密不可分的。
决策当局在当期制定和公布的最优政策,到下一期执行时已不是最优的政策,从而,决策当局有食言和放弃以前政策的激励,这种“事前最优性”和“事后最优性”的不一致,就是由挪威人基德兰德和美国人普雷斯科特于1977年发现并确立的“动态不一致性理论”。历次房地产调控失灵,正是陷入了“动态不一致性”的魔咒。每当房产调控政策执行一段时间后,政府就会发现继续收紧政策已不是最优的政策选择,于是乎相机抉择地逐渐放松调控力度,房价由此获得喘息并卷土重来。因此,楼市的“利益相关者”,特别是卖者与买者都经验主义地用“让历史告诉未来”的适应性预期方式,都无法得到房价下行的预期。多数人得出的理性的经济逻辑是:世界经济前景恶化和中国经济下滑的宏观经济形势很难支持房价下跌,中国经济增长方式尚未转型,新的经济增长引擎尚未形成的现实不支持房价下跌,土地财政难以解决,投资渠道狭窄的障碍不支持房价下跌,宏观调控和刺激经济的政策两难不支持房价下跌,房地产商的抱团取暖和不时出现的调控杂音不支持房价下跌。当下在房地产市场“非理性的繁荣”条件下,房价的定价早已不是需求、供给那么简单的模式了,政府、房地产商、消费者、投机客等与房地产相关的经济主体均是左右房价的力量,他们间的搏弈结果形成了房地产的均衡房价预期。于是,尽管此次房地产调控力度不可谓不大,可是到目前为止,仍然看不出房价将持续下行的迹象。由此可见,在长时期中,相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标,却会带来严重的负面后果,最突出的是损害政府调控的声誉,增大下一轮调控的成本。破解“动态不一致性”最重要的是要积累政府调控声誉,引导和管理市场预期,建立市场预期向政策意愿收敛的有效机制。目前可宣布对房价上涨进行调控的目标区间,也可以基于对某些指标变量,进行量化监控和采取措施的事前承诺。政府因此可建立“一致性规则”。在执行规则中,增加政策透明度,引导市场形成合理预期。这样做的最大好处在于会消除市场预期与政策背离的实体经济基础。楼市调控还须出手。
再说“节制过度投机行为来整肃市场秩序”。这一条,关键是“节制”、“投机”。楼市调控新政置节制投机为重中之重,但为什么投机之潮依然退不下去呢?究其根本,中国人少得可怜的替代性储蓄渠道当是主要原因。若以一种对市场灵敏的金融体系研判,中国的利率要比现行利率高出300多个基点。目前一年期存款利率只有2.25%,明显低于CPI增幅(8月份CPI为3.5%),而和上半年名义GDP16.7%的增速相比,存款利率根本不在同一水平线上。所以,把钱存在银行就是一桩亏本买卖。这种金融限制,迫使中国人寻找银行以外更有利于对冲通货膨胀的投资渠道。但在中国资本账户受到限制的情况下,多数存款人只能投资于国内有限的几种替代性渠道。进入房地产市场是对于中国非理性、非市场化的利率结构的理性应对,同时似乎也是无可抗拒的储蓄替代品。
自2001年起,中国房价指数以每年大约10%的幅度连续上涨,同时也大大超越了中国除此之外唯一的一个储蓄替代品——股票。而过去10年中股市回报只有楼市的六分之一,其波动性也吓退了许多投资者。更何况,中国人传统看重有形资产,“买房买地藏黄金”,因此,手头宽裕的中等收入家庭如果有储蓄可供支配,即有可能理性地选择用钱来买房子,即便买了也是空着。由于不用每年交物业税,空置房的维持成本几乎为零。如此一来,人们也没有动力寻求租金收益以抵消维持成本,这也是空置房如此之多的原因之一。对于大多数以投资为目的的房主来说,假定的资本收益似乎是令他们满意的。由此可见,推进利率市场化改革,增加银行储蓄的回报,降低房地产的相对吸引力,是节制过度投机的一项重要市场化措施。所以,楼市调控还需要金融进一步改革助力。
最后说“扩大住房供应量,尤其是加大保障性住房建设”。由于建设周期的原因,尽管各地都安排了大量的保障性住房和商品房建设,但目前尚未投放,所以,尚不能让中低收入者切实看到希望。到今年第四季度和明年第一季度,大量保障性住房与今年上半年所开工的商品房上市时,供应大增,自然会抑制房价上升,让中低收入者真正看到希望。很明显,要让民众满意,楼市调控的关键在于,地方政府厘清自身职能,充分担当起政府责任,增加住房有效供给,加强保障房建设;针对商品房市场中的乱象,强化市场监管,整肃楼市秩序,治理“闲置”和“炒楼”等等沉疴。应该将中国的房地产市场培育成真正的消费品市场,而非像股票一样炒作投资的资产市场。
楼市调控走到现在,应当说方向正确,目标清晰。下一步应是秉持既定方针,强调落实政策,细化政策。楼市问题繁杂深刻,想要毕其功于一役,往往会欲速则不达。解决楼市问题,既需要决心和耐心,更需将其置于整个中国经济大盘子中细剖精解,在推动整体改革中,协调楼市中那些长期性、结构性的问题,使其得到逐步解决。