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随着广东珠江三角洲经济的快速发展、城镇化进程的不断加快，珠三角地区的交通需求也处于一种高速膨胀的时期，珠三角城市之间的通勤客流更是处于一种井喷的状态。为了适应珠三角9市包括清远市的经济快速发展，构建珠三角一小时城市圈，满足城市圈内人们出行的需要，城际轨道交通是最合适的，它具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点。
广东省人民政府根据国务院批准的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》，编制了《珠江三角洲基础设施建设一体化规划（2009-2020年》，要求形成以广州、深圳、珠海为主枢纽，覆盖区内主要城镇，与城市轨道交通“零距离换乘”的“三环八射”城际轨道交通网络构架，至2020年建成城际轨道1400多公里，总投资额达3070多亿元。
一、珠三角城际轨道交通项目沿线土地综合开发
1.珠三角城际轨道TOD土地开发依据
TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通为导向”的开发模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通。
为推进珠三角地区基础设施建设一体化，特别是珠三角城际轨道交通项目的建设，2012年1月广东省人民政府印发了《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》（粤府函【2012】16号），要求各级人民政府、省政府各部门、各直属机构：一是采取公交导向型（TOD）开发模式推进土地综合开发，打造一批“城市综合体”，拓宽优化城市发展空间，形成城际轨道交通与城市规划建设相互促进的良性循环。二是统筹协调珠三角城际轨道交通站场建设、站场周边土地开发与城市发展之间的关系，促进城际轨道交通资源与城市资源的整合利用、共同发展。三是充分发挥省市各方积极性，利用土地综合开发的净收益弥补城际轨道交通项目建设及运营的资金缺口，支持珠三角城际轨道交通可持续发展。
2.珠三角城际轨道TOD土地开发紧迫性
由于城际轨道交通项目具有投资金额大、投资回收期长、运行费用高、资产报酬率低，同时又属于公共交通运输，考虑的社会效益多于经济效益，运营后的相当长时间内将会处于亏损状态等特点，社会资本对此持审慎态度不轻易进入。
（1）珠三角城际轨道交通项目建设的需要
广东省铁路建设投资集团代表省政府作为珠三角城际轨道交通建设的投资主体，负责筹集项目建设总投资额3070亿元的50%约1500亿元作为项目建设的资本金（其余1500多亿元通过向银行借贷解决），同时还肩负着广深港、厦深线等11条铁路干线广东省境内省方资本金逾1000亿元的筹措工作，可见筹措建设资金的压力很大。
（2）珠三角城际轨道项目建成运营的需要
由于城际轨道交通项目建设具有投资金额大、投资回收期长、运行费用高的特点，同时考虑社会效益多于经济效益，长期亏损需要后续资金的补充等因素。需要利用土地综合开发的净收益弥补城际轨道交通项目运营亏损，支持珠三角城际轨道交通的可持续发展。
二、珠三角城际轨道TOD土地开发形式
1.城际轨道交通项目红线内土地开发
城际轨道交通项目红线内土地开发由轨道交通项目业主承担，即由广东珠三角城际轨道交通有限公司所属的广东珠三角城际轨道资源开发公司开发。用地规模原则上按住房城乡建设部、国土资源部、铁道部《关于发布〈新建铁路工程项目建设用地指标〉的通知》（建标〔2008〕232号）规定的上限标准确定。
2.城际轨道交通项目红线外土地开发
城际轨道交通项目红线外土地开发采取“一市一公司、一地一政策”的原则由省、市成立合资开发公司联合开发。以各站场为中心、半径800米左右范围内尚未划拨、出让的国有土地，以及其他适合开发建设的土地应作为开发备选用地，具体开发备选用地规模在土地综合开发规划中予以明确。
三、城际轨道TOD土地开发资金及其借款费用资本化
1.城际轨道TOD土地开发资金
珠三角城轨公司所属的资源开发公司或各省市合资开发公司投入土地开发的自有资金相当有限，土地开发大部分资金需通过银行筹融资解决。
（1）城际轨道项目红线内土地开发资金
城际轨道项目红线内征地的费用相对不高，但拆迁房屋的安置、补偿费用是由第三方中介机构按照市场评估价格进行确定的。珠三角城轨公司所属的资源开发公司自有资金还是无法满足土地开发需求的，需通过银行借款解决资金的不足。
（2）城际轨道项目各站场红线外土地开发资金
根据规划，城际轨道项目各站场红线外开发的土地面积（各站场为中心、半径800米左右范围内的面积是2000000平方米，即3000亩）是相当大的，各站场的土地收储和完成“三通一平”或“七通一平”需投入的资金将高达数十亿元。由于省市合资开发公司投入土地开发的自有资金相当有限，土地开发的大部分资金需通过筹融资解决。
2.城际轨道项目土地开发借款费用资本化
（1）土地开发借款费用资本化
首先，财政部《企业会计准则第17号——借款费用》明确：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。
其次，财政部 国家税务总局《关于执行<企业会计准则>有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）规定：“企业发生的借款费用，符合会计准则规定的资本化条件的，应当资本化，计入相关资产成本，按税法规定计算的折旧等成本费用可在税前扣除。”
再次，国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》也明确：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。” 国家的财政政策和税收法律法规都明确规定符合资本化条件的房地产土地开发借款费用应当予以资本化。
（2）土地开发借款费用资本化开始的时间
《企业会计准则第17号——借款费用》第四条：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。并同时满足下列条件的，才能开始资本化：一是资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；二是借款费用已经发生；三是为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
珠三角资源开发公司或省市合资开发公司根据控制性详细规划按程序开展开发建设的报批工作，并按批复意见进行土地综合开发。此时，开发公司若已经向省铁投集团或银行融入开发资金，则在支付征地、拆迁、安置、补偿等第一笔土地开发成本时，所借入的专门资金或一般借款发生的借款费用可以开始资本化。
（3）土地开发借款费用资本化结束的时间
《企业会计准则第17号——借款费用》明确：购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。
珠三角资源开发公司或省市合资开发公司，在依法取得土地，进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），可以进行招、拍、挂出让时，借款费用就应当停止资本化。
城际轨道项目沿线站场TOD土地综合开发应充分考虑城际轨道项目与城市规划建设相互促进的良性循环关系，以促进城际轨道交通资源与城市资源的整合利用，支持珠三角城际轨道交通可持续发展。珠三角资源开发公司或省市合资开发公司应该认识到：并不是所有土地开发借入资金的借款费用都可以随意资本化，只有符合财政部《企业会计准则》，以及国家的税收法律法规规定，土地开发借款费用才能资本化。同时，应掌握好借款费用资本化的时间节点，正确归集和分配借款费用，或资本化，或确认为财务费用，规避财政、税务等各项风险。
参考文献：
[1]财政部《企业会计准则第17号——借款费用》（2006）
[2]广东省人民政府《珠江三角洲基础设施建设一体化规划（2009-2020年》（粤府办【2010】43号）
广东省人民政府根据国务院批准的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》，编制了《珠江三角洲基础设施建设一体化规划（2009-2020年》，要求形成以广州、深圳、珠海为主枢纽，覆盖区内主要城镇，与城市轨道交通“零距离换乘”的“三环八射”城际轨道交通网络构架，至2020年建成城际轨道1400多公里，总投资额达3070多亿元。
一、珠三角城际轨道交通项目沿线土地综合开发
1.珠三角城际轨道TOD土地开发依据
TOD（Transit-Oriented-Development）是“以公共交通为导向”的开发模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通。
为推进珠三角地区基础设施建设一体化，特别是珠三角城际轨道交通项目的建设，2012年1月广东省人民政府印发了《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》（粤府函【2012】16号），要求各级人民政府、省政府各部门、各直属机构：一是采取公交导向型（TOD）开发模式推进土地综合开发，打造一批“城市综合体”，拓宽优化城市发展空间，形成城际轨道交通与城市规划建设相互促进的良性循环。二是统筹协调珠三角城际轨道交通站场建设、站场周边土地开发与城市发展之间的关系，促进城际轨道交通资源与城市资源的整合利用、共同发展。三是充分发挥省市各方积极性，利用土地综合开发的净收益弥补城际轨道交通项目建设及运营的资金缺口，支持珠三角城际轨道交通可持续发展。
2.珠三角城际轨道TOD土地开发紧迫性
由于城际轨道交通项目具有投资金额大、投资回收期长、运行费用高、资产报酬率低，同时又属于公共交通运输，考虑的社会效益多于经济效益，运营后的相当长时间内将会处于亏损状态等特点，社会资本对此持审慎态度不轻易进入。
（1）珠三角城际轨道交通项目建设的需要
广东省铁路建设投资集团代表省政府作为珠三角城际轨道交通建设的投资主体，负责筹集项目建设总投资额3070亿元的50%约1500亿元作为项目建设的资本金（其余1500多亿元通过向银行借贷解决），同时还肩负着广深港、厦深线等11条铁路干线广东省境内省方资本金逾1000亿元的筹措工作，可见筹措建设资金的压力很大。
（2）珠三角城际轨道项目建成运营的需要
由于城际轨道交通项目建设具有投资金额大、投资回收期长、运行费用高的特点，同时考虑社会效益多于经济效益，长期亏损需要后续资金的补充等因素。需要利用土地综合开发的净收益弥补城际轨道交通项目运营亏损，支持珠三角城际轨道交通的可持续发展。
二、珠三角城际轨道TOD土地开发形式
1.城际轨道交通项目红线内土地开发
城际轨道交通项目红线内土地开发由轨道交通项目业主承担，即由广东珠三角城际轨道交通有限公司所属的广东珠三角城际轨道资源开发公司开发。用地规模原则上按住房城乡建设部、国土资源部、铁道部《关于发布〈新建铁路工程项目建设用地指标〉的通知》（建标〔2008〕232号）规定的上限标准确定。
2.城际轨道交通项目红线外土地开发
城际轨道交通项目红线外土地开发采取“一市一公司、一地一政策”的原则由省、市成立合资开发公司联合开发。以各站场为中心、半径800米左右范围内尚未划拨、出让的国有土地，以及其他适合开发建设的土地应作为开发备选用地，具体开发备选用地规模在土地综合开发规划中予以明确。
三、城际轨道TOD土地开发资金及其借款费用资本化
1.城际轨道TOD土地开发资金
珠三角城轨公司所属的资源开发公司或各省市合资开发公司投入土地开发的自有资金相当有限，土地开发大部分资金需通过银行筹融资解决。
（1）城际轨道项目红线内土地开发资金
城际轨道项目红线内征地的费用相对不高，但拆迁房屋的安置、补偿费用是由第三方中介机构按照市场评估价格进行确定的。珠三角城轨公司所属的资源开发公司自有资金还是无法满足土地开发需求的，需通过银行借款解决资金的不足。
（2）城际轨道项目各站场红线外土地开发资金
根据规划，城际轨道项目各站场红线外开发的土地面积（各站场为中心、半径800米左右范围内的面积是2000000平方米，即3000亩）是相当大的，各站场的土地收储和完成“三通一平”或“七通一平”需投入的资金将高达数十亿元。由于省市合资开发公司投入土地开发的自有资金相当有限，土地开发的大部分资金需通过筹融资解决。
2.城际轨道项目土地开发借款费用资本化
（1）土地开发借款费用资本化
首先，财政部《企业会计准则第17号——借款费用》明确：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。
其次，财政部 国家税务总局《关于执行<企业会计准则>有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）规定：“企业发生的借款费用，符合会计准则规定的资本化条件的，应当资本化，计入相关资产成本，按税法规定计算的折旧等成本费用可在税前扣除。”
再次，国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》也明确：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。” 国家的财政政策和税收法律法规都明确规定符合资本化条件的房地产土地开发借款费用应当予以资本化。
（2）土地开发借款费用资本化开始的时间
《企业会计准则第17号——借款费用》第四条：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。并同时满足下列条件的，才能开始资本化：一是资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；二是借款费用已经发生；三是为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
珠三角资源开发公司或省市合资开发公司根据控制性详细规划按程序开展开发建设的报批工作，并按批复意见进行土地综合开发。此时，开发公司若已经向省铁投集团或银行融入开发资金，则在支付征地、拆迁、安置、补偿等第一笔土地开发成本时，所借入的专门资金或一般借款发生的借款费用可以开始资本化。
（3）土地开发借款费用资本化结束的时间
《企业会计准则第17号——借款费用》明确：购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。
珠三角资源开发公司或省市合资开发公司，在依法取得土地，进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），可以进行招、拍、挂出让时，借款费用就应当停止资本化。
城际轨道项目沿线站场TOD土地综合开发应充分考虑城际轨道项目与城市规划建设相互促进的良性循环关系，以促进城际轨道交通资源与城市资源的整合利用，支持珠三角城际轨道交通可持续发展。珠三角资源开发公司或省市合资开发公司应该认识到：并不是所有土地开发借入资金的借款费用都可以随意资本化，只有符合财政部《企业会计准则》，以及国家的税收法律法规规定，土地开发借款费用才能资本化。同时，应掌握好借款费用资本化的时间节点，正确归集和分配借款费用，或资本化，或确认为财务费用，规避财政、税务等各项风险。
参考文献：
[1]财政部《企业会计准则第17号——借款费用》（2006）
[2]广东省人民政府《珠江三角洲基础设施建设一体化规划（2009-2020年》（粤府办【2010】43号）