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今年1月1日开始,上海银行同业公会的一份《自律公约》正式生效,这意味着上海的所有中资、外资银行都将停止向房产中介提供“返点”。
“这份‘自律’公约,是全体银行会员单位都参与了并表决通过,这说明上海整个银行业都有共识了,就是要向房屋贷款市场中的‘潜规则’正式说‘不’。”上海银行同业公会的一位工作人员这样告诉记者。
但上海的一些房产中介从业人员却对此尚无法确信:“返点”存在那么久,真的能一夜间就消失?
中介员工:很难相信银行真能放弃返点
银行对房产中介停止“返点”的旋风在全国已所向披靡。自2009年9月,深圳率先对“返点”说“不”之后,上海、天津等省市的银行业协会陆续下发了房贷业务《自律公约》,要求各家银行停止向中介“返点”。
作为上述“潜规则”的主角人群的一员,上海市某房地产中介代理行的员工施宇扬最近心绪不宁, 随着“国十一条”的出台与税收优惠的取消,最近他手里的生意越来越清淡,《自律公约》的出台更令他“震惊”:“平时和我们‘关系’不错的银行告知我们不再‘返点’的消息,让我心里发怵,不寒而栗。”
什么是“返点”?施宇扬告诉记者:“在二手房交易中,我们掌握了大量的客源,客户找哪家银行办理按揭,往往我们可以进行‘引导介绍’。作为‘介绍费’,银行会给中介一定比例的佣金返还。”这在施宇扬看来完全是“合情合理”的,也很符合市场经济的规则。
在2009年末记者对上海古北、联洋、董家渡等多个板块的房产中介的调查中了解到,一般“返点”比例约在总按揭金额的0.5%至1.5%之间,而此前也一度存在2%的惊人情况。
上海银监局的一位内部人士告诉《中国经济周刊》:“近几年,银行向房产中介返点的方式可谓越来越多样,‘五花八門’的形式往往不被外界所知。”
据这位人士介绍,在“返点”问题上,银行除了直接给房产中介现金之外,提供各类储值卡、购物卡也成为惯例,而通过各类名目繁多费用支付“返点”也较为常见,例如劳务费、广告费等等。更有甚者则是,银行用低于市场价格向房产中介提供场地和办公设备,组织房产中介员工旅游、抽奖等也成为支付“返点”的方式。
尽管《自律公约》已经生效了半个月,在施宇扬看来,他并不确信“返点”会被立即叫停,“‘返点’已经存在那么久了,我很难相信银行真的完全放弃返点,毕竟银行也要完成指标,银行之间也存在激烈竞争啊。”
“被蒙蔽”的“假按揭”风险
银行终止“返点”,更深层次的原因是“返点”给银行业界带来的难测风险。“银行向房产中介支付佣金,不仅对正常的市场竞争秩序造成影响,而且也隐藏了较大的法律和道德风险。”上海银监局内部人士告诉《中国经济周刊》:“我们发现曾出现个别房产中介机构和人员为获取‘返点’,‘飞单’、‘跳单’,甚至在彼此之间买卖贷款资源,损害了客户利益的情况。”
施宇扬也对记者坦言:“由于一些银行给了我们‘返点’,这些银行的信贷员会把他们应该做的事情让我们中介来包办了。贷款手续全权委托给中介,在业内并不少见,银行也就省去了按揭借款人面谈意向、面签合同、银行自办登记手续的各类‘形式’。”
“信贷风险往往容易在这方面产生。”某银行上海分行风险控制部门负责人告诉记者,“部分银行信贷负责人发放房屋贷款时违背了独立审慎经营的原则,我们了解到,一些银行出现了被中介蒙蔽的情况,出现了提供不实甚至虚假资料的‘假按揭’,骗取了‘返点’,严重威胁着银行信贷资金的安全。”
据上海银监局向记者提供的统计数据显示,2009年前三季度,上海的中外资银行购房贷款余额4543.6亿元,其中,个人住房贷款余额3827.7亿元。
近年来,银行核销的个人不良贷款中大部分是房产中介介绍的业务,这引发了监管部门和行业协会的警觉。上海银行同业公会工作人员坦言,在“天量”个人房贷背后,的确存在房产中介为了获得银行“返点”而帮助客户进行“假按揭”的情况,特别是“炒房团”更乐意通过“假按揭”尽量使用银行贷款,以期增加投资杠杆比例,获得更高收益。
房产中介将背水一战?
“如果真的停止‘返点’,我们整个行业都会掀起倒闭风波。”施宇扬告诉《中国经济周刊》:“对于大多数的中介代理行而言,‘返点’收入都能占到营业收入的三成左右。一旦房地产市场趋冷,银行停止‘返点’被严格执行,那肯定会有一批中介会关门歇业。”
在施宇扬看来,停止“返点”其本质上是银行业与中介业的利益之争,面对被各类房产中介“带旺”的二手房交易市场,银行想要“甩手单干”了。
上海银监局相关负责人则表示,“随着整个社会信息化水平的提高和银行自身风险管理的需要,中介在按揭业务中所起的劳务作用越来越少,而此时佣金已经变味了,成为部分银行获取业务来源的手段,进而破坏了市场公平竞争的局面。”
业内人士认为,整个房贷市场的格局正发生改变,银行正通过各类业务创新手段从房产中介手中谋取客户资源,而最为有利的方式就是“直客式房贷”。目前,工商银行、招商银行、中信银行等银行已经开设了相关业务,直面二手房贷款客户。与此相对,在生存压力之下,房产中介也会力图寻找新的对策“瓦解”银行同业公会所建立起来的“自律联盟”。
“这份‘自律’公约,是全体银行会员单位都参与了并表决通过,这说明上海整个银行业都有共识了,就是要向房屋贷款市场中的‘潜规则’正式说‘不’。”上海银行同业公会的一位工作人员这样告诉记者。
但上海的一些房产中介从业人员却对此尚无法确信:“返点”存在那么久,真的能一夜间就消失?
中介员工:很难相信银行真能放弃返点
银行对房产中介停止“返点”的旋风在全国已所向披靡。自2009年9月,深圳率先对“返点”说“不”之后,上海、天津等省市的银行业协会陆续下发了房贷业务《自律公约》,要求各家银行停止向中介“返点”。
作为上述“潜规则”的主角人群的一员,上海市某房地产中介代理行的员工施宇扬最近心绪不宁, 随着“国十一条”的出台与税收优惠的取消,最近他手里的生意越来越清淡,《自律公约》的出台更令他“震惊”:“平时和我们‘关系’不错的银行告知我们不再‘返点’的消息,让我心里发怵,不寒而栗。”
什么是“返点”?施宇扬告诉记者:“在二手房交易中,我们掌握了大量的客源,客户找哪家银行办理按揭,往往我们可以进行‘引导介绍’。作为‘介绍费’,银行会给中介一定比例的佣金返还。”这在施宇扬看来完全是“合情合理”的,也很符合市场经济的规则。
在2009年末记者对上海古北、联洋、董家渡等多个板块的房产中介的调查中了解到,一般“返点”比例约在总按揭金额的0.5%至1.5%之间,而此前也一度存在2%的惊人情况。
上海银监局的一位内部人士告诉《中国经济周刊》:“近几年,银行向房产中介返点的方式可谓越来越多样,‘五花八門’的形式往往不被外界所知。”
据这位人士介绍,在“返点”问题上,银行除了直接给房产中介现金之外,提供各类储值卡、购物卡也成为惯例,而通过各类名目繁多费用支付“返点”也较为常见,例如劳务费、广告费等等。更有甚者则是,银行用低于市场价格向房产中介提供场地和办公设备,组织房产中介员工旅游、抽奖等也成为支付“返点”的方式。
尽管《自律公约》已经生效了半个月,在施宇扬看来,他并不确信“返点”会被立即叫停,“‘返点’已经存在那么久了,我很难相信银行真的完全放弃返点,毕竟银行也要完成指标,银行之间也存在激烈竞争啊。”
“被蒙蔽”的“假按揭”风险
银行终止“返点”,更深层次的原因是“返点”给银行业界带来的难测风险。“银行向房产中介支付佣金,不仅对正常的市场竞争秩序造成影响,而且也隐藏了较大的法律和道德风险。”上海银监局内部人士告诉《中国经济周刊》:“我们发现曾出现个别房产中介机构和人员为获取‘返点’,‘飞单’、‘跳单’,甚至在彼此之间买卖贷款资源,损害了客户利益的情况。”
施宇扬也对记者坦言:“由于一些银行给了我们‘返点’,这些银行的信贷员会把他们应该做的事情让我们中介来包办了。贷款手续全权委托给中介,在业内并不少见,银行也就省去了按揭借款人面谈意向、面签合同、银行自办登记手续的各类‘形式’。”
“信贷风险往往容易在这方面产生。”某银行上海分行风险控制部门负责人告诉记者,“部分银行信贷负责人发放房屋贷款时违背了独立审慎经营的原则,我们了解到,一些银行出现了被中介蒙蔽的情况,出现了提供不实甚至虚假资料的‘假按揭’,骗取了‘返点’,严重威胁着银行信贷资金的安全。”
据上海银监局向记者提供的统计数据显示,2009年前三季度,上海的中外资银行购房贷款余额4543.6亿元,其中,个人住房贷款余额3827.7亿元。
近年来,银行核销的个人不良贷款中大部分是房产中介介绍的业务,这引发了监管部门和行业协会的警觉。上海银行同业公会工作人员坦言,在“天量”个人房贷背后,的确存在房产中介为了获得银行“返点”而帮助客户进行“假按揭”的情况,特别是“炒房团”更乐意通过“假按揭”尽量使用银行贷款,以期增加投资杠杆比例,获得更高收益。
房产中介将背水一战?
“如果真的停止‘返点’,我们整个行业都会掀起倒闭风波。”施宇扬告诉《中国经济周刊》:“对于大多数的中介代理行而言,‘返点’收入都能占到营业收入的三成左右。一旦房地产市场趋冷,银行停止‘返点’被严格执行,那肯定会有一批中介会关门歇业。”
在施宇扬看来,停止“返点”其本质上是银行业与中介业的利益之争,面对被各类房产中介“带旺”的二手房交易市场,银行想要“甩手单干”了。
上海银监局相关负责人则表示,“随着整个社会信息化水平的提高和银行自身风险管理的需要,中介在按揭业务中所起的劳务作用越来越少,而此时佣金已经变味了,成为部分银行获取业务来源的手段,进而破坏了市场公平竞争的局面。”
业内人士认为,整个房贷市场的格局正发生改变,银行正通过各类业务创新手段从房产中介手中谋取客户资源,而最为有利的方式就是“直客式房贷”。目前,工商银行、招商银行、中信银行等银行已经开设了相关业务,直面二手房贷款客户。与此相对,在生存压力之下,房产中介也会力图寻找新的对策“瓦解”银行同业公会所建立起来的“自律联盟”。