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摘要：住房分配货币化以来，房地产行业的竞争越来越激烈。房地产战略联盟是有效应对激烈竞争的房地产开发与经营模式，通过品牌、资金、技术交流的互利双赢的合作模式，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中生存并获得竞争优势。本文从房地产战略联盟产生的背景出发，在分析构建房地产战略联盟的必要性的基础上，提出了房地产战略联盟构建的基本模式及机制规则，对现代房地产开发企业的经营和管理具有重要的借鉴意义和参考价值。
关键词:房地产开发与经营；房地产战略联盟；竞争优势；核心能力
1 导论
（1）引言
随着社会主义市场经济机制的建立，特别是住房分配货币化改革以来，我国房地产业取得了飞速的发展。随着房地产开发大盘时代的到来，随着房地产开发资金和土地门槛的提高，房地产行业的竞争越来越激烈。为了应对这一形势，就必须积极探索更好的房地产开发与经营模式，而房地产战略联盟就是一种很好的房地产开发与经营模式。通过战略联盟这种互利双赢的合作方式，不仅可以促进房地产市场的良性发展和竞争，还可以凭借资金、技术的交流提高土地开发经营效益，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中继续生存和获得长久竞争优势，进而带动相关产业及国家整体产业经济的成长。
所谓房地产战略联盟，就是指两个或两个以上的房地产开发企业之间出于对共同市场的预期和总体经营目标、经营风险的考虑，为达到共同拥有市场、交换互补性资源，各自达成特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的，通过各种协议而结合的优势互补，风险共担的松散型组织。无论从房地产经营活动的特点以及房地产开发企业自身的发展状况, 还是从当前我国房地产开发企业面临的经营环境来看, 建立房地产企业战略联盟的影响非常深远。
（2）构建房地产战略联盟的必要性
从目前的情况来看，房地产业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险能力差、资金投入不足等，这些已成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的瓶颈。特别是随着近几年国家一系列的宏观调控，“地根”和“银根”进一步收缩，产业集中度逐步提高，一批实力较弱的中小企业被淘汰出局。在房地产市场竞争逐渐白热化的今天，许多房地产开发企业就需要在市场上寻找战略合作伙伴，采取房地产战略联盟的形式以壮大企业的实力，形成更强的竞争优势，共同打造地产航母。
一是风险分担的需要。房地产项目开发周期一般较长，往往涉及土地储备、资金运作、建筑设计、金融、法律、建筑施工、市场营销、物业管理等多个方面，而任何一个方面的疏忽和缺陷都可能导致房地产开发项目的失败。对于单个房地产开发企业而言，由于受到自身资金、人才实力、土地储备的限制，各方面投入较少，只要市场出现较大波动，就可能致使公司陷入危机。而采取房地产战略联盟这种形式，就可以实现风险分担，大大降低项目开发的风险，取得更好的经济效益和社会效益。
二是筹资融资的需要。房地产业属于资金密集型行业，产品价值高，投资需求大，建设周期长，资金周转慢。房地产开发企业如果没有足够的资金实力，就很容易由于融资问题而陷入困境。在“121文件”以后，大部分房地产开发企业往往不能完全依靠自有资金解决开发经营的资金问题，常常需要进行项目融资。银行为了保证贷款的顺利回收，一般只愿贷给开发实力雄厚的公司以降低风险。通过房地产战略联盟，就可以极大地增强在货币市场和资本市场上融资的能力，增大房地产开发的规模。
三是规模效益的需要。随着人们对住房质量和品质的要求不断提高，房地产开发已经逐渐进入了大盘时代。对整个房地产行业而言，产业集中度越来越高，规模效益日益突出。如果多个房地产企业联合起来进行房地产战略开发与投资，就可以实现资源共享、优势互补和风险共担，扩大平均项目规模，产生规模经济效益，节约建造成本，完善配套设施，提高生活品质，取得最佳的经营效果。
2 房地产战略联盟构建的基本模式
对于每个参与市场竞争的房地产开发企业而言，都有自己独特的战略资源和核心能力。一般来讲，房地产开发企业的战略资源主要包括土地资源、金融资源、品牌资源和人力资源，核心能力主要包括资源配置能力、市场营销能力和信息处理能力。通过组建科学合理的房地产战略联盟模式，不仅可以增强竞争优势, 还可以形成行业壁垒。从我国房地产市场的发展趋势来看，房地产开发将更多地从产品市场的竞争转向企业战略的竞争。一般来讲，房地产战略联盟主要有以下几种形式：
2.1 资源型房地产战略联盟
对于房地产开发企业而言，土地和资金是两项最重要的有形资源。资源型房地产战略联盟就是充分利用房地产开发企业的土地资源和金融资源来进行资源整合，资源共享，风险分担，有效化解地根紧缩和银根紧缩的窘况。在房地产市场宏观调控的影响下，有些房地产开发企业在购置土地以后，因为缺乏资金无力进行房屋开发, 就可以与有钱无地的房地产开发企业联手, 共同完成项目，共同分享利润。由于金融资源在房地产开发与经营中具有极其重要的作用, 房地产开发企业也可以与行业外的资金实力强的企业合作，寻求更广泛的资金支持。
2.2 区域型房地产战略联盟
真正的房地产是一个广泛的综合服务体系，对周边环境的依存度很大，同时也可以对周边环境产生良好的溢出效应。如果把一个区域内的各种资源都有机整合起来，联合进行规划设计，合理进行功能布局，共建配套，联合营销，不仅可以给未来的业主们创造一个更加方便、美观、和谐的社区环境，而且还可以大大提升该区域的人居环境和生活品质。当区域价值得到提升后，就可以取得良好的规模效应和协同效应，进一步提升各项目的价值和形象。
2.3 文化型房地产战略联盟
当房地产开发企业发展到一定阶段后，文化便逐渐成为一项极其重要的战略资源。随着房地产市场竞争的日趋激烈，文化也成为核心竞争能力的重要组成部分。而当企业文化发展到一定阶段后，就铸成了企业品牌及其基于品牌的价值链体系。企业品牌是企业最宝贵的无形资源，品牌竞争是房地产市场的新特点。当前，房地产市场正在向品牌时代发展，有着高度美誉度的企业以及它的产品将是消费者的首选。有效进行房地产开发企业品牌之间的联盟，可以是知名房地产企业之间的合作，也可以是房地产开发企业与相关的其他行业知名企业的合作。同时，房地产开发企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理公司、广告宣传机构、建材供应商甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟，增加消费者价值，确立市场竞争力，充分体现房地产开发企业整合关联行业资源的能力，努力产生最佳的综合价值。
3 房地产战略联盟构建的保障机制
房地产战略联盟是一种很好的房地产开发与经营模式，但由于战略联盟是一个风险集中、不稳定的组织，不仅有一般的经营风险, 而且有着特有的关系风险，给联盟各方的管理带来了巨大挑战。所以，只有建立健全联盟的机制和规则，使联盟的博弈达到共赢的均衡，才能保证联盟的健康运转。
3.1 建立信任机制
房地产战略联盟属于外部交易型战略，因而联盟成员之间的互相信任显得尤其重要。相互信任是指合作各方坚信，没有一方会利用另一方的脆弱点去获取利益。在战略联盟的实施过程中，企业间相互信任，一方面可以克服联盟伙伴潜在的机会主义，另一方面联盟企业可以共同克服经营中出现的问题。通过建立信任机制，可以有效降低战略联盟风险，大大减少外部交易成本。对于每一个联盟成员而言，应该持有友善合作的态度, 这种态度是诚实守信的表现, 是尊重他人利益的表现, 也是公正处理矛盾的表现。为了建立更加长远的战略联盟关系，各联盟成员可以通过共同目标的形成来增加联盟的可靠性, 也可以通过建立争议解决机制来加强了解, 增进各方交流合作，有效解决纠纷，确保联盟关系的稳定。
3.2 建立控制机制
建立房地产战略联盟的初衷是实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争优势等战略目标，更多的是强调加强合作，但联盟成员之间不可避免地存在着竞争关系。由于各个房地产开发企业在本质上有自利倾向, 由此联盟机制运行过程中就有可能存在机会主义行为，会给联盟带来危害，并增加交易成本。为了大力提高房地产战略联盟的运行效率，就应该正确处理合作与竞争的关系，使整个联盟过程向着互惠互利、优势互补、着眼长远的方向发展。
3.3 整合企业文化
在组建房地产战略联盟的过程中，还要注意企业文化的相似性，努力进行企业文化的整合。在文化整合的过程中，需要对联盟成员各自的文化进行比较，把优势融合在一起，弥补各自的劣势，选择适当的切入点目标模式，使有限的资源发挥最大的经济效益和社会效益。在求同存异的基础上进行文化整合，更多地强调共同点和各自的资源优势，维持联盟的稳定，提高联盟的效率。
4 结论
随着国家对房地产市场的宏观调控，银根和地根明显呈紧缩的趋势，房地产开发企业的生存和发展压力越来越大。为了在激烈的市场竞争中继续生存和获得长久竞争优势，就必须积极探索更加合理的房地产开发与经营模式。而房地产战略联盟就是一种很好的房地产开发与经营模式，可以实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争优势等战略目标，可以凭借资金、技术、人才等的交流提高土地开发经营效益，从而有效促进房地产开发企业的良性发展。只要采取合理的联盟形式，建立科学的机制规则，努力提高战略联盟的运行效率，就可以降低经营风险，实现互利双赢，使有限的资源发挥最大的经济效益和社会效益。
参考文献
［1］ 周杰，姚洪心，韩建军. 房地产企业规模化分析—由华润、万科联姻失败带来的思考. 经济体制改革［J］，2002年第3期：P152-154
［2］ 郝宇，罗永泰. “新木桶理论”与动态战略联盟. 城市［J］，2003年2月：P3-6
［3］ 满孝青，万君康. 发展我国房地产企业的对策思考. 武汉理工大学学报（信息与管理工程版）［J］，2003，25（4）：P123-142
［4］ 蒋涛. 构建我国房地产企业战略联盟. 城市开发［J］，2004年7月：P43-44
［5］ 吴德云. “地产大鳄+商业巨头”商业地产新模式初探. 河南商业高等专科学校学报［J］，2004，17（1）：P10-12
［6］ 方奕. 论房地产企业战略联盟. 华东师范大学学报（哲学社会科学版）［J］，2005，37（1）：P107-119
［7］ 韩洪云，王悦. 论企业战略联盟的主要特征及具体形式. 商场现代化［J］，2006年1月第2期.
（作者通讯地址：重庆大学建设管理与房地产学院重庆400044）
关键词:房地产开发与经营；房地产战略联盟；竞争优势；核心能力
1 导论
（1）引言
随着社会主义市场经济机制的建立，特别是住房分配货币化改革以来，我国房地产业取得了飞速的发展。随着房地产开发大盘时代的到来，随着房地产开发资金和土地门槛的提高，房地产行业的竞争越来越激烈。为了应对这一形势，就必须积极探索更好的房地产开发与经营模式，而房地产战略联盟就是一种很好的房地产开发与经营模式。通过战略联盟这种互利双赢的合作方式，不仅可以促进房地产市场的良性发展和竞争，还可以凭借资金、技术的交流提高土地开发经营效益，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中继续生存和获得长久竞争优势，进而带动相关产业及国家整体产业经济的成长。
所谓房地产战略联盟，就是指两个或两个以上的房地产开发企业之间出于对共同市场的预期和总体经营目标、经营风险的考虑，为达到共同拥有市场、交换互补性资源，各自达成特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的，通过各种协议而结合的优势互补，风险共担的松散型组织。无论从房地产经营活动的特点以及房地产开发企业自身的发展状况, 还是从当前我国房地产开发企业面临的经营环境来看, 建立房地产企业战略联盟的影响非常深远。
（2）构建房地产战略联盟的必要性
从目前的情况来看，房地产业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险能力差、资金投入不足等，这些已成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的瓶颈。特别是随着近几年国家一系列的宏观调控，“地根”和“银根”进一步收缩，产业集中度逐步提高，一批实力较弱的中小企业被淘汰出局。在房地产市场竞争逐渐白热化的今天，许多房地产开发企业就需要在市场上寻找战略合作伙伴，采取房地产战略联盟的形式以壮大企业的实力，形成更强的竞争优势，共同打造地产航母。
一是风险分担的需要。房地产项目开发周期一般较长，往往涉及土地储备、资金运作、建筑设计、金融、法律、建筑施工、市场营销、物业管理等多个方面，而任何一个方面的疏忽和缺陷都可能导致房地产开发项目的失败。对于单个房地产开发企业而言，由于受到自身资金、人才实力、土地储备的限制，各方面投入较少，只要市场出现较大波动，就可能致使公司陷入危机。而采取房地产战略联盟这种形式，就可以实现风险分担，大大降低项目开发的风险，取得更好的经济效益和社会效益。
二是筹资融资的需要。房地产业属于资金密集型行业，产品价值高，投资需求大，建设周期长，资金周转慢。房地产开发企业如果没有足够的资金实力，就很容易由于融资问题而陷入困境。在“121文件”以后，大部分房地产开发企业往往不能完全依靠自有资金解决开发经营的资金问题，常常需要进行项目融资。银行为了保证贷款的顺利回收，一般只愿贷给开发实力雄厚的公司以降低风险。通过房地产战略联盟，就可以极大地增强在货币市场和资本市场上融资的能力，增大房地产开发的规模。
三是规模效益的需要。随着人们对住房质量和品质的要求不断提高，房地产开发已经逐渐进入了大盘时代。对整个房地产行业而言，产业集中度越来越高，规模效益日益突出。如果多个房地产企业联合起来进行房地产战略开发与投资，就可以实现资源共享、优势互补和风险共担，扩大平均项目规模，产生规模经济效益，节约建造成本，完善配套设施，提高生活品质，取得最佳的经营效果。
2 房地产战略联盟构建的基本模式
对于每个参与市场竞争的房地产开发企业而言，都有自己独特的战略资源和核心能力。一般来讲，房地产开发企业的战略资源主要包括土地资源、金融资源、品牌资源和人力资源，核心能力主要包括资源配置能力、市场营销能力和信息处理能力。通过组建科学合理的房地产战略联盟模式，不仅可以增强竞争优势, 还可以形成行业壁垒。从我国房地产市场的发展趋势来看，房地产开发将更多地从产品市场的竞争转向企业战略的竞争。一般来讲，房地产战略联盟主要有以下几种形式：
2.1 资源型房地产战略联盟
对于房地产开发企业而言，土地和资金是两项最重要的有形资源。资源型房地产战略联盟就是充分利用房地产开发企业的土地资源和金融资源来进行资源整合，资源共享，风险分担，有效化解地根紧缩和银根紧缩的窘况。在房地产市场宏观调控的影响下，有些房地产开发企业在购置土地以后，因为缺乏资金无力进行房屋开发, 就可以与有钱无地的房地产开发企业联手, 共同完成项目，共同分享利润。由于金融资源在房地产开发与经营中具有极其重要的作用, 房地产开发企业也可以与行业外的资金实力强的企业合作，寻求更广泛的资金支持。
2.2 区域型房地产战略联盟
真正的房地产是一个广泛的综合服务体系，对周边环境的依存度很大，同时也可以对周边环境产生良好的溢出效应。如果把一个区域内的各种资源都有机整合起来，联合进行规划设计，合理进行功能布局，共建配套，联合营销，不仅可以给未来的业主们创造一个更加方便、美观、和谐的社区环境，而且还可以大大提升该区域的人居环境和生活品质。当区域价值得到提升后，就可以取得良好的规模效应和协同效应，进一步提升各项目的价值和形象。
2.3 文化型房地产战略联盟
当房地产开发企业发展到一定阶段后，文化便逐渐成为一项极其重要的战略资源。随着房地产市场竞争的日趋激烈，文化也成为核心竞争能力的重要组成部分。而当企业文化发展到一定阶段后，就铸成了企业品牌及其基于品牌的价值链体系。企业品牌是企业最宝贵的无形资源，品牌竞争是房地产市场的新特点。当前，房地产市场正在向品牌时代发展，有着高度美誉度的企业以及它的产品将是消费者的首选。有效进行房地产开发企业品牌之间的联盟，可以是知名房地产企业之间的合作，也可以是房地产开发企业与相关的其他行业知名企业的合作。同时，房地产开发企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理公司、广告宣传机构、建材供应商甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟，增加消费者价值，确立市场竞争力，充分体现房地产开发企业整合关联行业资源的能力，努力产生最佳的综合价值。
3 房地产战略联盟构建的保障机制
房地产战略联盟是一种很好的房地产开发与经营模式，但由于战略联盟是一个风险集中、不稳定的组织，不仅有一般的经营风险, 而且有着特有的关系风险，给联盟各方的管理带来了巨大挑战。所以，只有建立健全联盟的机制和规则，使联盟的博弈达到共赢的均衡，才能保证联盟的健康运转。
3.1 建立信任机制
房地产战略联盟属于外部交易型战略，因而联盟成员之间的互相信任显得尤其重要。相互信任是指合作各方坚信，没有一方会利用另一方的脆弱点去获取利益。在战略联盟的实施过程中，企业间相互信任，一方面可以克服联盟伙伴潜在的机会主义，另一方面联盟企业可以共同克服经营中出现的问题。通过建立信任机制，可以有效降低战略联盟风险，大大减少外部交易成本。对于每一个联盟成员而言，应该持有友善合作的态度, 这种态度是诚实守信的表现, 是尊重他人利益的表现, 也是公正处理矛盾的表现。为了建立更加长远的战略联盟关系，各联盟成员可以通过共同目标的形成来增加联盟的可靠性, 也可以通过建立争议解决机制来加强了解, 增进各方交流合作，有效解决纠纷，确保联盟关系的稳定。
3.2 建立控制机制
建立房地产战略联盟的初衷是实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争优势等战略目标，更多的是强调加强合作，但联盟成员之间不可避免地存在着竞争关系。由于各个房地产开发企业在本质上有自利倾向, 由此联盟机制运行过程中就有可能存在机会主义行为，会给联盟带来危害，并增加交易成本。为了大力提高房地产战略联盟的运行效率，就应该正确处理合作与竞争的关系，使整个联盟过程向着互惠互利、优势互补、着眼长远的方向发展。
3.3 整合企业文化
在组建房地产战略联盟的过程中，还要注意企业文化的相似性，努力进行企业文化的整合。在文化整合的过程中，需要对联盟成员各自的文化进行比较，把优势融合在一起，弥补各自的劣势，选择适当的切入点目标模式，使有限的资源发挥最大的经济效益和社会效益。在求同存异的基础上进行文化整合，更多地强调共同点和各自的资源优势，维持联盟的稳定，提高联盟的效率。
4 结论
随着国家对房地产市场的宏观调控，银根和地根明显呈紧缩的趋势，房地产开发企业的生存和发展压力越来越大。为了在激烈的市场竞争中继续生存和获得长久竞争优势，就必须积极探索更加合理的房地产开发与经营模式。而房地产战略联盟就是一种很好的房地产开发与经营模式，可以实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争优势等战略目标，可以凭借资金、技术、人才等的交流提高土地开发经营效益，从而有效促进房地产开发企业的良性发展。只要采取合理的联盟形式，建立科学的机制规则，努力提高战略联盟的运行效率，就可以降低经营风险，实现互利双赢，使有限的资源发挥最大的经济效益和社会效益。
参考文献
［1］ 周杰，姚洪心，韩建军. 房地产企业规模化分析—由华润、万科联姻失败带来的思考. 经济体制改革［J］，2002年第3期：P152-154
［2］ 郝宇，罗永泰. “新木桶理论”与动态战略联盟. 城市［J］，2003年2月：P3-6
［3］ 满孝青，万君康. 发展我国房地产企业的对策思考. 武汉理工大学学报（信息与管理工程版）［J］，2003，25（4）：P123-142
［4］ 蒋涛. 构建我国房地产企业战略联盟. 城市开发［J］，2004年7月：P43-44
［5］ 吴德云. “地产大鳄+商业巨头”商业地产新模式初探. 河南商业高等专科学校学报［J］，2004，17（1）：P10-12
［6］ 方奕. 论房地产企业战略联盟. 华东师范大学学报（哲学社会科学版）［J］，2005，37（1）：P107-119
［7］ 韩洪云，王悦. 论企业战略联盟的主要特征及具体形式. 商场现代化［J］，2006年1月第2期.
（作者通讯地址：重庆大学建设管理与房地产学院重庆400044）