随着时代的进步，消费者对步行街的要求也在日益严苛，除了要有琳琅满目的商品，还要有舒适的空间布局，特色的装饰装潢，丰富的餐饮配套等。如果能加之某些概念，就更能让人印象深刻，进而流连忘返。因此，这对现代商业步行街的运营策划提出了更高的要求。
　　一、理念设计、文化定位、发展规划
　　理念设计是商业步行街策划的灵魂，它的提出是建立在充分的调查研究基础上的，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。
　　商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。
　　二、洋流学说与商业步行街布局
　　洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。
　　世界四大渔场均分布在洋流回旋地带，从经济地理角度分析：洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其他特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类；由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：渔场、海底矿藏。
　　可见，回旋能使资源和生物聚集。洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值，上海新天地就是一个比较成功的案例。
　　上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发，占地约3万平方米，坐落在市中心太仓路上，位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区，形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。
　　石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，宛如置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。该建筑群同时保留了上海传统特色的里弄，增加了回旋余地。
　　上海新天地广场为了制造“渔场”气氛，吸引一批名流投资文化娱乐项目谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……
　　新天地在经营管理上注重文化活动引导，通过人气聚集财富。国际模特大赛、时装表演、日本民俗表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。该项目投资14亿元，建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看，造价过高，但是它带动了周边地产升值。根据洋流理论，笔者结合东京与国内购物中心实践，构建出一个理想的步行街布局模型。
　　三、商业步行街的经营管理
　　商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略，制定好发展规划，调整好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理安排商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，及市场手段，执行统一建筑规划，组织社会力量建设商业步行街。
　　商业街的具体管理工作如下：（1）开展丰富多彩的文化活动聚集人气；（2）物业管理服务与交通秩序；（3）步行街的外立面、整个建筑风格的把握；（4）业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。
　　作者系青岛同成房地产营销策划中心董事总经理