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【摘 要】随着社会经济的飞速发展，房地产行业已经成为我国现代化社会主义市场经济发展建设的重要组成部分。然而在现代化房地产行业发展的过程中，其房地产价格容易受到各方面因素的影响，而出现变动，这就对人们的正常生活有着一定的影响，本文首先对影响房地产价格的因素进行分析，其次采用分位回归模型来对其影响因素进行相关的研究讨论，从而提出相关的措施手段，来进行相应的控制管理。
【关键词】房地产；影响因素；分位回归
在我国现代化社会主义社会建设的过程中，住房问题一直是人们关注的话题，这不仅和人们的日常生活息息相关，还关系到人们的经济利益。但是，从当前我国房地产行业发展的实际情况来看，房地产价格会受到各方面因素的影响，而出现价格的变动，这就使得人们的生活受到了一定的影响，为此我们就需要采用相应的技术手段，来对其进行相关的统计分析，在提出相应的技术措施来对其进行有效的控制管理，以满足现代化房地产行业发展的相关要求。
一、影响因素分析
随着社会的不断发展，我国政府部位为了很好的经济其住房问题，也对其传统的住房制度进行相应的改革，从而满足现代化社会经济发展就爱你设的相关要求。但是，从当前我国房地产市场发展的实际情况来看，由于其发展过快，导致其房价迅速上升，因此导致人们的正常受到严重的影响。为此我们就需要对房地产价格的影响因素进行相关的分析，从而采用相应的政策来对其进行处理。其中影响房地产价格的因素主要有以下几点。
（一）国民人均收入对房价的影响
近年来，在我国社会经济发展建设的过程中，人们的生活水平也在不断的提高，而他们对其房屋环境的要求也在逐渐的提高。因此这就导致其住房存在着供不应求的现象，这就使得住房的销售量在不断的增加，这就使得房地产价格在不断的增长。由此可见，国民的收入增长是导致其房地产价格出现变化的主要因素。
（二）房地产开发投资对房价的影响
在当前我国社会经济发展建设的过程中，其房地产行业也成为其中重要的组成部分。而许多房地产开发商为了促进自身的经济增长，就开始在其中投入大量的劳动量和经济资本，这就使得房地产自身的成本价格大幅度的上涨，从而导致房地产价格出现变化。
（三）城镇居民收入分配差距对房价的影响
虽然我国国民经济得到有效的增长，但是其中也存在着较大的贫富差距，这就导致人们在房地产开发的过程中，存在着一定问题，这就使得居民的经济压力大幅度的提升。而且随着城市人口的不断增对，其房地产市场的需求量得到了很好的提高，这就对房地产价格有着一定的影响。另外从当前我国房地产行业发展的过程中，其中还存在着泡沫现象，这就对居民的生活有着一定的影响。
（四）利率对房价的影响
利率对房价具有重要的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过统计分析，可以发现房价与利率呈反方向变动。为进一步说明利率对房价的作用，运用计量回归进行分析二者符号关系以及影响大小。
（五）人民币汇率对房价的影响
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国。造成我国流动资金过剩，资金流动性过剩使得大量资金流入房地产市场和股市，造成房地产和股市的泡沫。
二、实证分析
（一）模型设立
依据上述影响房价因素的理论分析，为具体探讨各个因素与房价的关系，并考虑消除可能存在的异方差，对变量进行取对数。因此，设立实证模型，从而要求进行研究分析。
其中，Pt表示第t期的房价，以房屋销售价格指数（定基）作为被解释变量；Xt表示影响第t期的房价的因素，其中包括人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际有效利率，将各个因素作为解释变量。为了体现经济学含义，并且使其变得平稳，因此将各个变量进行对数化处理。
（二）数据说明
本文以房屋销售价格指数替代房价作为被解释变量，而以房屋价格指数滞后期、人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际利率作为解释变量。其中，居民收入差距定义为城镇居民可支配收入與农村居民纯收入之比。所选取数据来源与各年《中国统计年鉴》。
（三）实证分析
人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距的提高对房价具有促进作用。人均国内生产总值的提高，居民对房屋的环境以及面积具有较高的需求，其中也不乏投资性需求的快速上升，因此，会出现供给不足，进而导致房价上升的现象。房地产投资增加会促使房地产成本上升，从而将成本上升转嫁给消费者。居民收入水平差距的不断扩大，使得城镇房地产的需求增加，根据需求定理可知，房地产价格会进一步上升。分析影响房价要素中同时也包括对房价具有反向作用的因素，如汇率、实际利率。
三、政策建议
房价泡沫日益严重，当泡沫破灭时，意味着经济危机的再次发生，这将影响社会和经济的发展。政府是市场的“守夜人”，当市场失灵时，政府就起相当重要的作用，它为市场提供良好的制度环境。从根本上抑制房价的过快增长，政府必须制定相关配套的政策法规以符合房地产市场发展需要。
抑制投资性需求。房地产需求类型多种多样，如按照需求性质可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。其中投资性需求高涨是目前我国房价上涨主要因素，其原因包括人民币升值压力所导致热钱涌入，以及国民收入的增加导致。抑制投资性需求的方法，政府进行一系列举措，如政府应适时开征房产税、上调二套房首付比例、停止房贷七折的优惠利率，这些措施对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用，但仍然普遍存在投资性购房现象，应进一步进行抑制投资性需求，增加以自有资金购房和炒房者的成本和风险。另外，发挥政府作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施。
四、结束语
总而言之，在现代化房地产行业发展的过程中，影响房地产价格的因素有很多，这不仅对房地产市场的经济效益有着一定的影响，还增加了人们的生活压力。因此为了有效的解决其中存在的相关问题，我们就设立分位回归模型，来对其进行相关的研究分析，从而提出相应的政策建议，来对其现代化的房地产制度进行改革，以确保我国房地产市场的健康发展，为我国构建社会主义和谐社会打下扎实的基础。
参考文献
[1]宋勃，高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006[J].经济评论，2007（4）
[2].王家庭，张换兆.利率变动对中国房地产市场影响的实证分析[J].中央财经大学学报，2006（1）
【关键词】房地产；影响因素；分位回归
在我国现代化社会主义社会建设的过程中，住房问题一直是人们关注的话题，这不仅和人们的日常生活息息相关，还关系到人们的经济利益。但是，从当前我国房地产行业发展的实际情况来看，房地产价格会受到各方面因素的影响，而出现价格的变动，这就使得人们的生活受到了一定的影响，为此我们就需要采用相应的技术手段，来对其进行相关的统计分析，在提出相应的技术措施来对其进行有效的控制管理，以满足现代化房地产行业发展的相关要求。
一、影响因素分析
随着社会的不断发展，我国政府部位为了很好的经济其住房问题，也对其传统的住房制度进行相应的改革，从而满足现代化社会经济发展就爱你设的相关要求。但是，从当前我国房地产市场发展的实际情况来看，由于其发展过快，导致其房价迅速上升，因此导致人们的正常受到严重的影响。为此我们就需要对房地产价格的影响因素进行相关的分析，从而采用相应的政策来对其进行处理。其中影响房地产价格的因素主要有以下几点。
（一）国民人均收入对房价的影响
近年来，在我国社会经济发展建设的过程中，人们的生活水平也在不断的提高，而他们对其房屋环境的要求也在逐渐的提高。因此这就导致其住房存在着供不应求的现象，这就使得住房的销售量在不断的增加，这就使得房地产价格在不断的增长。由此可见，国民的收入增长是导致其房地产价格出现变化的主要因素。
（二）房地产开发投资对房价的影响
在当前我国社会经济发展建设的过程中，其房地产行业也成为其中重要的组成部分。而许多房地产开发商为了促进自身的经济增长，就开始在其中投入大量的劳动量和经济资本，这就使得房地产自身的成本价格大幅度的上涨，从而导致房地产价格出现变化。
（三）城镇居民收入分配差距对房价的影响
虽然我国国民经济得到有效的增长，但是其中也存在着较大的贫富差距，这就导致人们在房地产开发的过程中，存在着一定问题，这就使得居民的经济压力大幅度的提升。而且随着城市人口的不断增对，其房地产市场的需求量得到了很好的提高，这就对房地产价格有着一定的影响。另外从当前我国房地产行业发展的过程中，其中还存在着泡沫现象，这就对居民的生活有着一定的影响。
（四）利率对房价的影响
利率对房价具有重要的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过统计分析，可以发现房价与利率呈反方向变动。为进一步说明利率对房价的作用，运用计量回归进行分析二者符号关系以及影响大小。
（五）人民币汇率对房价的影响
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国。造成我国流动资金过剩，资金流动性过剩使得大量资金流入房地产市场和股市，造成房地产和股市的泡沫。
二、实证分析
（一）模型设立
依据上述影响房价因素的理论分析，为具体探讨各个因素与房价的关系，并考虑消除可能存在的异方差，对变量进行取对数。因此，设立实证模型，从而要求进行研究分析。
其中，Pt表示第t期的房价，以房屋销售价格指数（定基）作为被解释变量；Xt表示影响第t期的房价的因素，其中包括人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际有效利率，将各个因素作为解释变量。为了体现经济学含义，并且使其变得平稳，因此将各个变量进行对数化处理。
（二）数据说明
本文以房屋销售价格指数替代房价作为被解释变量，而以房屋价格指数滞后期、人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际利率作为解释变量。其中，居民收入差距定义为城镇居民可支配收入與农村居民纯收入之比。所选取数据来源与各年《中国统计年鉴》。
（三）实证分析
人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距的提高对房价具有促进作用。人均国内生产总值的提高，居民对房屋的环境以及面积具有较高的需求，其中也不乏投资性需求的快速上升，因此，会出现供给不足，进而导致房价上升的现象。房地产投资增加会促使房地产成本上升，从而将成本上升转嫁给消费者。居民收入水平差距的不断扩大，使得城镇房地产的需求增加，根据需求定理可知，房地产价格会进一步上升。分析影响房价要素中同时也包括对房价具有反向作用的因素，如汇率、实际利率。
三、政策建议
房价泡沫日益严重，当泡沫破灭时，意味着经济危机的再次发生，这将影响社会和经济的发展。政府是市场的“守夜人”，当市场失灵时，政府就起相当重要的作用，它为市场提供良好的制度环境。从根本上抑制房价的过快增长，政府必须制定相关配套的政策法规以符合房地产市场发展需要。
抑制投资性需求。房地产需求类型多种多样，如按照需求性质可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。其中投资性需求高涨是目前我国房价上涨主要因素，其原因包括人民币升值压力所导致热钱涌入，以及国民收入的增加导致。抑制投资性需求的方法，政府进行一系列举措，如政府应适时开征房产税、上调二套房首付比例、停止房贷七折的优惠利率，这些措施对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用，但仍然普遍存在投资性购房现象，应进一步进行抑制投资性需求，增加以自有资金购房和炒房者的成本和风险。另外，发挥政府作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施。
四、结束语
总而言之，在现代化房地产行业发展的过程中，影响房地产价格的因素有很多，这不仅对房地产市场的经济效益有着一定的影响，还增加了人们的生活压力。因此为了有效的解决其中存在的相关问题，我们就设立分位回归模型，来对其进行相关的研究分析，从而提出相应的政策建议，来对其现代化的房地产制度进行改革，以确保我国房地产市场的健康发展，为我国构建社会主义和谐社会打下扎实的基础。
参考文献
[1]宋勃，高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006[J].经济评论，2007（4）
[2].王家庭，张换兆.利率变动对中国房地产市场影响的实证分析[J].中央财经大学学报，2006（1）