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摘要：提高房地产企业项目投资利润，必须要通过加强项目开发各个阶段的成本控制，最大限度挖掘项目的潜在价值。本文主要从房地产开发项目的设计、招投标、施工和营销等各阶段的成本控制作了简要探讨。
关键词：房地产 成本控制 各个阶段
有效实行项目的成本控制，降低项目的各项开支，提高房地产企业项目投资利润，是房地产企业健康发展的有力保证。本文从成本控制的角度出发，从房地产开发项目的设计、招投标、施工和营销等各阶段成本控制提出相关建议。
一、项目设计阶段的成本控制
1.引入竞争机制及推行设计招标
通过引进设计招标，房地产开发商扩大了优秀设计方案选择的范围。同时，在保证项目设计方案的合理性、技术性和安全性的前提下，实行设计招标制度便于选择合理又经济的方案，以达到节约工程造价，又可以在项目设计阶段对成本实行有效的控制。
2.运用价值工程确定最佳开发方案
价值工程，是指从使用者的功能需求出发，以提高产品、劳务、工程或工作的价值为目的的一种科学方法。价值工程的主要特点是以使用者的功能要求为出发点，对所研究对象进行功能分析，并做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。因此，价值工程进行建筑产品功能优化是控制工程造价的最有效途径。
3.实行限额设计
限额设计按照项目投资或者造价的限额进行满足技术要求的设计。在整个设计过程中，设计人员和经济管理人员密切配合，使技术和经济达到统一。通过严格选择初步设计方案、严控施工图设计成本和严格图纸会审等措施，以达到动态控制项目成本的目的。
二、项目招投标阶段的成本控制
1.实行邀请招标和公开选择施工单位
开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，一般可以选择3到10家单位参加招标。采用这种招标方式，招标双方具有针对性，相互了解、彼此信任，可以节省人力、物力财力。
2.实行合约规划控制成本
合约规划是指项目目标成本确定以后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，是以预估合同的方式对目标成本进行分解到具体的合同。相关工作人员通过合同签订时实行规划和执行合同变更时精细化管控来实行。
3.建立项目整体采购计划
企业管理人员在了解市场供求情况下，根据企业的经营计划和安排，按照项目进度计划及项目目标成本的基础上，参考项目整体采购规划模板，对项目招标计划进行有预见性的安排和部署。这能提高工程采购的计划性和效率，能为项目及时提供性价比高的产品与服务。
4.严控材料管理，降低项目成本
运用存货ABC分类管理法分类管理材料。就是对工程项目施工所使用的各种材料，按其需用量大小，占用资金多少，结合材料的重要程度分成A、B、C三类。不同类别的存货实行不同管理。
三、项目施工阶段的成本控制
1.采用挣值法控制施工进度和成本
挣值管理通过基本指标、评价指标和预测指标等指标来实现对项目进度过程的监控和未来预测。通过對指标的分析，尽早地对项目的最终进度指标与成本作出预算，并分析偏差产生的原因，实施相应的纠正措施，从而降低项目实施风险和成本。
2.严格执行合同以有效管控动态成本
项目的动态成本简单的说就是项目的预计最终成本。具体包含两部分内容：已经发生成本和待发生成本。对已签合同的确认变更、已签合同的预估变更和待发生合约规划三方面进行严格管控，以达到有效控制动态成本。
3.精细化管理设备以缩减成本
根据施工的特点，设备的选用应本着“先调剂、后租赁”的原则，先充分利用房地产企业内部的空闲设备，不足的部分设备通过租赁解决。这样可以节约房地产企业的资金，提高设备的使用率，降低了项目成本，提高了企业经济效益。
四、项目施工阶段的成本控制
1.营销费用实行执行控制
由项目营销部经理根据年度销售目标和营销费用的计提要求，按照费用结构填报项目的年度营销费用，然后由项目总经理审批确定。项目经理根据项目销售的进程和营销投放的要求，按照费用结构编制下月的营销费用计划。公司要求每个营销合同必须对应相应的营销费用费项，而且原则上发起的合同金额不能超过本月度费用预算该营销费用的可用额度。
2.严格控制销售道具成本
在销售过程中，房地产营销部门要借助一些销售道具（如售楼处、样板间和沙盘模型等），开展销售业务，提高销售量。销售道具成本的控制主要在于以项目定位来设定标准，减少一次性投入，避免华而不实的投入，降低销售道具成本。
3.控制广告成本
房地产开发项目的广告设计成本、制作成本以及发布成本是构成了房地产项目广告成本，其中广告的发布成本占主要总成本的70%。营销部门应确定主力媒体，重视媒体组合，提高广告的性价比。
房地产企业都是追求项目利润最大化，只有有效控制了项目开发各个阶段的成本，房地产企业的开发效益才会有保障，才会实现项目价值最大化。
参考文献：
[1]何芳，付旗康.房地产项目后评价理论与实务[M].北京：清华大学出版社，2014.
[2]何宇凯.房地产项目成本研究[J].北京：商情，2014
[3]施晓凤.浅谈房地产开发项目招投标阶段的成本控制[J].哈尔滨：现代经济信息，2014
关键词：房地产 成本控制 各个阶段
有效实行项目的成本控制，降低项目的各项开支，提高房地产企业项目投资利润，是房地产企业健康发展的有力保证。本文从成本控制的角度出发，从房地产开发项目的设计、招投标、施工和营销等各阶段成本控制提出相关建议。
一、项目设计阶段的成本控制
1.引入竞争机制及推行设计招标
通过引进设计招标，房地产开发商扩大了优秀设计方案选择的范围。同时，在保证项目设计方案的合理性、技术性和安全性的前提下，实行设计招标制度便于选择合理又经济的方案，以达到节约工程造价，又可以在项目设计阶段对成本实行有效的控制。
2.运用价值工程确定最佳开发方案
价值工程，是指从使用者的功能需求出发，以提高产品、劳务、工程或工作的价值为目的的一种科学方法。价值工程的主要特点是以使用者的功能要求为出发点，对所研究对象进行功能分析，并做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。因此，价值工程进行建筑产品功能优化是控制工程造价的最有效途径。
3.实行限额设计
限额设计按照项目投资或者造价的限额进行满足技术要求的设计。在整个设计过程中，设计人员和经济管理人员密切配合，使技术和经济达到统一。通过严格选择初步设计方案、严控施工图设计成本和严格图纸会审等措施，以达到动态控制项目成本的目的。
二、项目招投标阶段的成本控制
1.实行邀请招标和公开选择施工单位
开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，一般可以选择3到10家单位参加招标。采用这种招标方式，招标双方具有针对性，相互了解、彼此信任，可以节省人力、物力财力。
2.实行合约规划控制成本
合约规划是指项目目标成本确定以后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，是以预估合同的方式对目标成本进行分解到具体的合同。相关工作人员通过合同签订时实行规划和执行合同变更时精细化管控来实行。
3.建立项目整体采购计划
企业管理人员在了解市场供求情况下，根据企业的经营计划和安排，按照项目进度计划及项目目标成本的基础上，参考项目整体采购规划模板，对项目招标计划进行有预见性的安排和部署。这能提高工程采购的计划性和效率，能为项目及时提供性价比高的产品与服务。
4.严控材料管理，降低项目成本
运用存货ABC分类管理法分类管理材料。就是对工程项目施工所使用的各种材料，按其需用量大小，占用资金多少，结合材料的重要程度分成A、B、C三类。不同类别的存货实行不同管理。
三、项目施工阶段的成本控制
1.采用挣值法控制施工进度和成本
挣值管理通过基本指标、评价指标和预测指标等指标来实现对项目进度过程的监控和未来预测。通过對指标的分析，尽早地对项目的最终进度指标与成本作出预算，并分析偏差产生的原因，实施相应的纠正措施，从而降低项目实施风险和成本。
2.严格执行合同以有效管控动态成本
项目的动态成本简单的说就是项目的预计最终成本。具体包含两部分内容：已经发生成本和待发生成本。对已签合同的确认变更、已签合同的预估变更和待发生合约规划三方面进行严格管控，以达到有效控制动态成本。
3.精细化管理设备以缩减成本
根据施工的特点，设备的选用应本着“先调剂、后租赁”的原则，先充分利用房地产企业内部的空闲设备，不足的部分设备通过租赁解决。这样可以节约房地产企业的资金，提高设备的使用率，降低了项目成本，提高了企业经济效益。
四、项目施工阶段的成本控制
1.营销费用实行执行控制
由项目营销部经理根据年度销售目标和营销费用的计提要求，按照费用结构填报项目的年度营销费用，然后由项目总经理审批确定。项目经理根据项目销售的进程和营销投放的要求，按照费用结构编制下月的营销费用计划。公司要求每个营销合同必须对应相应的营销费用费项，而且原则上发起的合同金额不能超过本月度费用预算该营销费用的可用额度。
2.严格控制销售道具成本
在销售过程中，房地产营销部门要借助一些销售道具（如售楼处、样板间和沙盘模型等），开展销售业务，提高销售量。销售道具成本的控制主要在于以项目定位来设定标准，减少一次性投入，避免华而不实的投入，降低销售道具成本。
3.控制广告成本
房地产开发项目的广告设计成本、制作成本以及发布成本是构成了房地产项目广告成本，其中广告的发布成本占主要总成本的70%。营销部门应确定主力媒体，重视媒体组合，提高广告的性价比。
房地产企业都是追求项目利润最大化，只有有效控制了项目开发各个阶段的成本，房地产企业的开发效益才会有保障，才会实现项目价值最大化。
参考文献：
[1]何芳，付旗康.房地产项目后评价理论与实务[M].北京：清华大学出版社，2014.
[2]何宇凯.房地产项目成本研究[J].北京：商情，2014
[3]施晓凤.浅谈房地产开发项目招投标阶段的成本控制[J].哈尔滨：现代经济信息，2014