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摘 要：房产税在事实上相当于其法律上的所有权人支付给政府的一笔租金，这份租金的性质相当于永续年金。将这份年金折现，即可发现房地产价格居高不下的原因。行政管制并非是遏制房价的好方法，相反增加交易才是使弱势者实现居者有其屋的最好方法。因此，开征房产税、增加交易才是降低房产价格的最好方法。
关键词：房产税；房地产；定价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.08 文章编号：1672-3309（2012）10-23-02
一、中国房地产定价现状概览
从上世纪90年代末期开始，中国大部分城市地区的房价基本上是在一路飙升。除了受到2008年全球金融危机的影响而在短期内有所回落之外，城市房产价格是一路猛涨。就北京来说，10年前（2002年前后）人们买一套100平米的房子，只要花五、六十万元人民币，而且所处地段还是相当不错的。但是，在现在，即便在北京郊区，可能至少也要花费200万元左右了，而想要选择更好的地段则要花两倍以上的价钱。在当今中国，买房难已经成为了人们的共识。
房产价格居高不下，而人们的工资水平并未获得同等程度的提升。这样就导致了一个严重的矛盾，甚至可能引发严重的社会危机。[1]在中国文化当中，买一套固定的房产，不仅仅是为了使用，更是为了营造一种稳定的家庭生活的需要。与美国人喜欢冒险与体验不同居住环境的偏好不同，中国人更喜欢一个较为稳定的住所。[2]这就严重侵损了人们的幸福感。
面对这一问题，国家出台了宏观调控政策和直接的市场干预手段。最严厉的“国十条”甚至严格限制商品房交易。但是，很显然，这种做法并不是长久之计。因为正如一些经济学家所言，中国房地产的需求是刚性的，这种调控并不会起到效果，甚至会加剧这种危机。
笔者认为，想要从根本上解决房地产“过热”的问题，就必须了解房价是否偏离正常水平，以及其偏离正常水平的原因所在。笔者认为，房地产价格确实偏离了正常水平。其原因在于，房地产原本应当含有一定负担——被征收房产税，但是在事实上却没有征收。从而使得实质上的房产税负担转嫁到了当前的买房人头上，这就是当今房地产业畸形发育的根源所在。
二、房产税的永续年金性质及其对房产定价的作用
房地产属于一种稀缺资源，财产权的获取在本质上应当受到社会实际情况的约束。即财产权不应当是无限制的权利，其具体的权能范围应当受到一定的限制，并非享有完全的永久处分、收益等权利。房地产最重要的一个限制应当就是房产税了。正是由于房地产是一种紧缺资源，所以需要征税。[3]人们对房产税有多种不同看法。很多学者认为房产税属于双重课税，有违税法的基本精神。但是另外一些学者则指出房产税是必须的，原因主要就是财产权不仅仅是一种个人或集体所享有的自由，更应当是一种受制于民主决策权利的政治决定。
那么，房产税的经济实质又是怎样的呢？事实上，房产税具有实质期权的性质。如果一项房地产每年都被课以一定数额的房产税，那么就相当于这份房产每年要支付一定的租金，这在实质上就相当于一份永续年金。当然，这不是一份完全的永续年金，因为房地产的价钱可能是不断变动的，相应的房产税也会在一定范围出现波动。但是，这里的波动一般不会太大，基本上还是可以保持稳定的。国家征收房产税之后，房地产的价值就不仅仅需要考虑现时的市场环境，更要将未来需要付出的永续年金考虑进去。[4]这样一来，房地产在现时的价格就必然会大幅度下跌。
相比较而言，如果继续不征收房产税，那么拥有房地产所有权的人相当于永远的享有该项资产的收益。如果按照永续年金的计算方式来看，将未来的年金折现，可以看出这将是一笔巨额财产。理所当然的，房地产的价格还会继续上升，因为这些房地产的价格依然没能达到上述折现所得的值域。如果保持当今的政策，不征收房产税，那么就可以断定，现今房地产的价格依然远低于其内在价值。而价值规律告诉我们，如果某一领域的价格远低于其价值，那么就必然会有更多的资源进入到这一领域当中，直到这一领域的价格和价值达到基本持平的状态，或者说两者的差额达到市场平均水平，这一趋势才会停止。因此，如果政策不变，房地产的价格必然还是会继续上升。相反，如果征收房产税，那么房地产的定价就大不一样了，这就相当于当今政策下的房地产价格减去房产税这份永续年金的折现值之差。
三、通过增加交易降低房产价格
可惜的是，政府在过去并未注意到房产税的重要作用，还是习惯于通过行政干预来调整市场价格。[5]政府的基本思路是这样的：由于存在大量的投机者在炒作房地产，因此才导致房价飙升，所以只要能控制住这部分投机者，那么房价自然就会降下来了。
这个思路从根本上来说是完全错误的。市场经济本身就应当允许适量投机行为的存在。而且投机本身也会促使经济朝向健康的方向发展。制度经济学家已经反复证明了，正是因为投机行为的存在，资源的利用率才会达到最高，最需要的人才会得到资源。[6]这种机制无论对于穷人和富人都是非常适用的。
事实上，只有通过更多的交易才能实现资源向最需要的人来倾斜。确实，很多人都需要买房。但是这些人天生是信息的滞后者。在这个社会中，他们本身就处于弱势地位。因为这些人如果是比较强势的话，他们完全可以通过政府寻租或者通过自己的能力买房，而不会沦落为无房一族。行政管制只会使这些弱势群体更加没有能力获得自己想要的房产了。而只有通过扩大交易，使那些较为强势的一方主动寻求交易，将多余的房产卖出，这样那些弱势者才能得到自己需要的房产。
房地产交易数量的增加，必然会引来更多的资源进入。这时候，市场供需就会发生转变，房地产供应增多，人们可以选了。这时候，投机者觉得无利可图，必然会将注意力转移到其他地方了，房地产的价格自然就会下降了。
结语
制度的设计确实比较复杂，房地产关系到很多人的利益。这一问题的解决对于维持社会的稳定和发展局面至关重要。因此，需要慎重对待。但是，如果不改变政策，不征收房产税，可以预见的是，想单纯通过行政管制来遏制投机或者通过行政管制遏制房价上涨的做法都是不可能取得良好效果的。目前的办法就是只有逐步开征房产税，并努力完善房地产的交易制度，促进其交易，才能做到居者有其屋，社会资源才能得到最大的利用。
参考文献：
[1] 郝源. 从经济学角度看我国房产税改革定位[J]. 财会研究，2011，（01） .
[2] 庞凤喜.开征物业税是开启我国社会变革的一个窗口[J]. 税务研究，2009，（10） .
[3] Richard，M.B，Enid，S.Land and Property Taxation：A Review. 2002：91.
[4] Harvey，S.R.Public Finance. 1995：75.
[5] 谷成.对进一步完善房产税的探讨——由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考[J]. 价格理论与实践，2011，（02） .
[6] 贾康. 房产税改革：美国模式和中国选择[J]. 人民论坛，2011，（03）.
关键词：房产税；房地产；定价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.08 文章编号：1672-3309（2012）10-23-02
一、中国房地产定价现状概览
从上世纪90年代末期开始，中国大部分城市地区的房价基本上是在一路飙升。除了受到2008年全球金融危机的影响而在短期内有所回落之外，城市房产价格是一路猛涨。就北京来说，10年前（2002年前后）人们买一套100平米的房子，只要花五、六十万元人民币，而且所处地段还是相当不错的。但是，在现在，即便在北京郊区，可能至少也要花费200万元左右了，而想要选择更好的地段则要花两倍以上的价钱。在当今中国，买房难已经成为了人们的共识。
房产价格居高不下，而人们的工资水平并未获得同等程度的提升。这样就导致了一个严重的矛盾，甚至可能引发严重的社会危机。[1]在中国文化当中，买一套固定的房产，不仅仅是为了使用，更是为了营造一种稳定的家庭生活的需要。与美国人喜欢冒险与体验不同居住环境的偏好不同，中国人更喜欢一个较为稳定的住所。[2]这就严重侵损了人们的幸福感。
面对这一问题，国家出台了宏观调控政策和直接的市场干预手段。最严厉的“国十条”甚至严格限制商品房交易。但是，很显然，这种做法并不是长久之计。因为正如一些经济学家所言，中国房地产的需求是刚性的，这种调控并不会起到效果，甚至会加剧这种危机。
笔者认为，想要从根本上解决房地产“过热”的问题，就必须了解房价是否偏离正常水平，以及其偏离正常水平的原因所在。笔者认为，房地产价格确实偏离了正常水平。其原因在于，房地产原本应当含有一定负担——被征收房产税，但是在事实上却没有征收。从而使得实质上的房产税负担转嫁到了当前的买房人头上，这就是当今房地产业畸形发育的根源所在。
二、房产税的永续年金性质及其对房产定价的作用
房地产属于一种稀缺资源，财产权的获取在本质上应当受到社会实际情况的约束。即财产权不应当是无限制的权利，其具体的权能范围应当受到一定的限制，并非享有完全的永久处分、收益等权利。房地产最重要的一个限制应当就是房产税了。正是由于房地产是一种紧缺资源，所以需要征税。[3]人们对房产税有多种不同看法。很多学者认为房产税属于双重课税，有违税法的基本精神。但是另外一些学者则指出房产税是必须的，原因主要就是财产权不仅仅是一种个人或集体所享有的自由，更应当是一种受制于民主决策权利的政治决定。
那么，房产税的经济实质又是怎样的呢？事实上，房产税具有实质期权的性质。如果一项房地产每年都被课以一定数额的房产税，那么就相当于这份房产每年要支付一定的租金，这在实质上就相当于一份永续年金。当然，这不是一份完全的永续年金，因为房地产的价钱可能是不断变动的，相应的房产税也会在一定范围出现波动。但是，这里的波动一般不会太大，基本上还是可以保持稳定的。国家征收房产税之后，房地产的价值就不仅仅需要考虑现时的市场环境，更要将未来需要付出的永续年金考虑进去。[4]这样一来，房地产在现时的价格就必然会大幅度下跌。
相比较而言，如果继续不征收房产税，那么拥有房地产所有权的人相当于永远的享有该项资产的收益。如果按照永续年金的计算方式来看，将未来的年金折现，可以看出这将是一笔巨额财产。理所当然的，房地产的价格还会继续上升，因为这些房地产的价格依然没能达到上述折现所得的值域。如果保持当今的政策，不征收房产税，那么就可以断定，现今房地产的价格依然远低于其内在价值。而价值规律告诉我们，如果某一领域的价格远低于其价值，那么就必然会有更多的资源进入到这一领域当中，直到这一领域的价格和价值达到基本持平的状态，或者说两者的差额达到市场平均水平，这一趋势才会停止。因此，如果政策不变，房地产的价格必然还是会继续上升。相反，如果征收房产税，那么房地产的定价就大不一样了，这就相当于当今政策下的房地产价格减去房产税这份永续年金的折现值之差。
三、通过增加交易降低房产价格
可惜的是，政府在过去并未注意到房产税的重要作用，还是习惯于通过行政干预来调整市场价格。[5]政府的基本思路是这样的：由于存在大量的投机者在炒作房地产，因此才导致房价飙升，所以只要能控制住这部分投机者，那么房价自然就会降下来了。
这个思路从根本上来说是完全错误的。市场经济本身就应当允许适量投机行为的存在。而且投机本身也会促使经济朝向健康的方向发展。制度经济学家已经反复证明了，正是因为投机行为的存在，资源的利用率才会达到最高，最需要的人才会得到资源。[6]这种机制无论对于穷人和富人都是非常适用的。
事实上，只有通过更多的交易才能实现资源向最需要的人来倾斜。确实，很多人都需要买房。但是这些人天生是信息的滞后者。在这个社会中，他们本身就处于弱势地位。因为这些人如果是比较强势的话，他们完全可以通过政府寻租或者通过自己的能力买房，而不会沦落为无房一族。行政管制只会使这些弱势群体更加没有能力获得自己想要的房产了。而只有通过扩大交易，使那些较为强势的一方主动寻求交易，将多余的房产卖出，这样那些弱势者才能得到自己需要的房产。
房地产交易数量的增加，必然会引来更多的资源进入。这时候，市场供需就会发生转变，房地产供应增多，人们可以选了。这时候，投机者觉得无利可图，必然会将注意力转移到其他地方了，房地产的价格自然就会下降了。
结语
制度的设计确实比较复杂，房地产关系到很多人的利益。这一问题的解决对于维持社会的稳定和发展局面至关重要。因此，需要慎重对待。但是，如果不改变政策，不征收房产税，可以预见的是，想单纯通过行政管制来遏制投机或者通过行政管制遏制房价上涨的做法都是不可能取得良好效果的。目前的办法就是只有逐步开征房产税，并努力完善房地产的交易制度，促进其交易，才能做到居者有其屋，社会资源才能得到最大的利用。
参考文献：
[1] 郝源. 从经济学角度看我国房产税改革定位[J]. 财会研究，2011，（01） .
[2] 庞凤喜.开征物业税是开启我国社会变革的一个窗口[J]. 税务研究，2009，（10） .
[3] Richard，M.B，Enid，S.Land and Property Taxation：A Review. 2002：91.
[4] Harvey，S.R.Public Finance. 1995：75.
[5] 谷成.对进一步完善房产税的探讨——由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发的思考[J]. 价格理论与实践，2011，（02） .
[6] 贾康. 房产税改革：美国模式和中国选择[J]. 人民论坛，2011，（03）.