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摘要：
经济社会的快速发展为我国房地产行业的进步提供了优越的环境。在现有的市场环境下，激烈的市场竞争对房地产企业的管理工作提出了更高的要求。在每一项建筑工程开发的过程中，房地产企业应如何通过系统全面、细致严谨且科学合理的项目管理方式提升整个项目开发的可行性、实施的有效性和收益的最大化，已经成为目前我国房地产企业发展进程中所面临的普遍性问题。因此，本文主要对房地产企业项目开发过程中的项目管理工作在各个环节的注意事项进行简单探讨。
关键词：房地产开发；项目管理；注意事项
Abstract:
The rapid development of economy and society for the progress of China's real estate industry provides superior environment. In the current market environment, the fierce market competition on real estate enterprise management work put forward higher request. In each of the construction of the development process, the real estate enterprise should through the system overall, detailed rigorous and scientific and reasonable project management way promote the whole project development and implementation of the feasibility of the effectiveness and revenue maximization, has become a real estate enterprise development at present in our country are facing in the course of the universality of the problem. Therefore, this article mainly on real estate enterprise project in the process of developing the project management work in each link the notice simple discussion.
Keywords: real estate development; Project management; note
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号
对房地产开发企业而言，项目管理工作贯穿于建筑工程开发的始末，作为一项高度注重综合性、系统性、过程性和时效性的管理手段，项目管理与传统条块管理的形势存在一定冲突，同时也与各种约定俗成的管理习惯存在一定的矛盾，
因此，要在项目开发的各个环节推动项目管理工作的全面落实，则必须对项目开发过程中，各个环节的注意事项加以关注，以便于为项目管理工作的开展提供保障。以下主要从项目论证、立项、投招标、项目实施以及项目营销这几个环节对房地产开发过程的注意事项进行分析和论述。
一、项目论证阶段
近年来，随着我国宏观调控在经济政策、银行贷款政策以及土地政策等方面的调整，使房地产开发行业的发展受到一定影响。基于行业门槛的提高，房地产项目的开发风险也日益提升，因此房地产开发企业在对每一项建筑工程进行投资开发之前，必须对项目的可行性进行科学、全面的论证。
首先，房地产开发企业要成立相应的项目小组，从项目的一般机会入手，对项目投资机会和投资意向进行鉴别，并对资源、政策、部门与区域等要素进行相应的分析；在此基础上确定项目的基本方向，對相同领域和方向的项目进行筛选，结合市场研究、环境分析、优势分析和论证评估等方式进行可行投资项目的选择。
完成以上论证操作与选择之后，房地产企业需要根据相应的方案策划，对房地产开发项目具体的实施方案的可行性进行论证。在初步论证阶段，需要对项目的发展前景、技术需求、管理及制度水平等工作进行相应的研究，对时间周期、资金筹集以及资源需求等因素进行基本的确认，保证项目规划、设备、工艺、技术、土建、投资额、成本等各方面的需求都可以得到保证。
二、立项阶段
项目论证工作完成，认定项目投资的可行性之后，房地产开发进入到立项阶段。该阶段，项目负责人在获得土地审批证书之后，则开始着手进行项目建设，根据项目可行性报告中项目概况、投资环境分析评价、建设条件、市场供需分析、开发方案分析与选择等内容，对项目进行整体的策划，确认项目开发的开竣工日期和进度安排，根据评估报告的相关信息进行开发成本以及项目投资的整体估算，出具详细具体的预算编制方案，并对资源供给、物业管理、项目组织等问题进行统筹的安排。
三、投招标阶段
投招标阶段，房地产开发企业并需秉承公开、公平、公正的基本原则进行公开招标。在此阶段，房地产开发企业首先要对参与竞标的企业进行严格的把关和筛选，保证每一个参与到竞标当中的企业都是经过市建设委员会或者是相关部门审查合格、且具备承担项目施工能力的企业。而后，对于不同的竞标标书，房地产开发企业需要组织专业的评标小组，从施工水平、发包价格、企业品牌口碑等多个监督对标书进行综合考评，选出性价比最高的企业来进行施工的发包与合作。需要注意的是，在放标的时候，房地产开发企业应将所有的竞标企业组织到一起，将竞标经过进行公开性的宣布，以便于切实保证投招标工作的公平性。
四、项目实施阶段
从项目实施阶段来看，房地产开发企业项目管理工作必须对工程项目的安全问题、质量问题、进度问题和成本问题加以重视，并通过行之有效的手段进行控制。
（一）安全控制
安全控制是房地产项目开发的基础保障，只有从根本上保证项目实施的安全性，才能为质量控制、进度控制和成本控制工作的开展提供保障。具体来看，要在项目实施的实践中做好项目实施的安全控制工作，企业首先应当根据不同的工程项目建立起系统、全面、细致、严谨的安全责任机制，将安全责任与经济责任结合，使项目实施过程中每一名参与的人员都承担起相应的安全责任和经济责任。与此同时，安全控制工作的有效开展离不开各种安全设施的基础保障，因此项目部门需要根据施工现场的具体情况，在保证安全设施投资充足的基础上，做好安全班组、安全设备及制度规范等安全设施的建设工作。
（二）质量控制。
房地产开发过程中，质量控制的优劣不仅影响着建筑工程的使用，同时也将对房地产开发企业的经营和发展形成不可忽视的冲击。项目实施阶段，管理人员需要根据工程的质量目标制定对应的验收标准，尽量保证企业验收标准高于国家的统一标准，其次，施工人员应注意各种细节的施工，在保证关键部位施工质量的基础上有所创新，突出特色；另外，施工阶段应积极采用新材料与新技术，利用材料和技术上的优势来提升质量控制水平；最后，要切实加强项目实施阶段的质量控制，还必须在加强培训的基础上不断提升管理人员、业务人员及施工人员的整体素质。
（三）进度控制
对房地产开发企业而言，进度的控制与安全控制、质量控制和成本控制之间存在着密不可分的关联性。进度控制出现问题，则将直接对其他三项控制工作形成影响。因此，在项目实施的过程中，工程人员必须在项目实施之前完成项目实施的进度计划编制，并保证该计划的前瞻性和预见性，使其可以与具体的实施过程相适应。另外，在项目实施的过程中，企业应采用动态化的控制手段，根据施工计划的调整，在保证项目实施总进度规划的条件下，对计划进行相应的调整与修正。除此之外，企业还必须保障项目实施过程中资金链的连续性，及时完成各种工程进度款项的支付，避免因资金不到位而影响项目的整体进度。
（四）成本控制
项目成本控制是指在成本发生的过程当中，对生产经营活动消耗的所有人力、物力和财力的支出进行相应的指导、调节、监督和限制，进而保证项目实施成本目标的实现。要在项目实施的过程中对成本问题进行有效控制，首先应当充人力成本和材料成本两个方面进行管理，根据工程量进行人工量的科学计算，避免劳动力过剩或者是劳动力不足而影响项目进度，进而对成本投入形成影响；而材料方面，则应当从现场管理入手，在严格用料制度的基础上提升材料的整体利用率。在此基础上，相关的项目管理部门还必须对合同管理问题进行重视，避免因各种合同索赔问题的发生而使企业项目成本有所增加。
五、项目营销阶段
项目营销环节，房地产企业开始进行建筑的销售和资金的回收。该环节是房地产企业实现盈利的重要阶段，可以说销售工作的成与败则直接决定了房地产开发企业的经济效益。
在这一阶段，房地产开发企业需要办理销售许可证、建筑工程竣工验收备案证、商品房产权属性证明书等相应的证件，保证相关手续和证件办理妥当之后才能进行物业的移交和建筑的销售。因此相关人员必须处理好各项手续与证件的办理，避免因手续不完备或者是合同处理不到位而使企业承受不必要的损失。
结论：
总之对房地产开发企业，项目开发的整个过程是相对复杂的，每一个环节中都存在不同的管理要点和难点。因此，要保证项目开发工作的有序推进，房地产开发企业必须把握好各个环节的管理要点，切实加强每一个环节的管理工作，并做好各阶段管理工作的有效衔接。通过系统性的管理为项目开发的稳定推进提供保障。
参考文献：
[1]何沛.浅议建筑工程项目管理中的存在的問题及解决措施[J].中国新技术新产品,2011,(03).
[2]林炳强.工程项目管理关系分析及发展对策[J].经营管理者,2011,(01).
[3]刘金良,吴宇鸿,李金.加强施工企业工程项目管理的几点体会[J].江苏水利,2011,(11).
[4]董万军.浅谈建筑工程项目管理及控制策略[J].建筑设计管理,2011,(02).
[5]于天明.怎样做好工程项目管理工作[J].科技信息,2011,(27).
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
经济社会的快速发展为我国房地产行业的进步提供了优越的环境。在现有的市场环境下，激烈的市场竞争对房地产企业的管理工作提出了更高的要求。在每一项建筑工程开发的过程中，房地产企业应如何通过系统全面、细致严谨且科学合理的项目管理方式提升整个项目开发的可行性、实施的有效性和收益的最大化，已经成为目前我国房地产企业发展进程中所面临的普遍性问题。因此，本文主要对房地产企业项目开发过程中的项目管理工作在各个环节的注意事项进行简单探讨。
关键词：房地产开发；项目管理；注意事项
Abstract:
The rapid development of economy and society for the progress of China's real estate industry provides superior environment. In the current market environment, the fierce market competition on real estate enterprise management work put forward higher request. In each of the construction of the development process, the real estate enterprise should through the system overall, detailed rigorous and scientific and reasonable project management way promote the whole project development and implementation of the feasibility of the effectiveness and revenue maximization, has become a real estate enterprise development at present in our country are facing in the course of the universality of the problem. Therefore, this article mainly on real estate enterprise project in the process of developing the project management work in each link the notice simple discussion.
Keywords: real estate development; Project management; note
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号
对房地产开发企业而言，项目管理工作贯穿于建筑工程开发的始末，作为一项高度注重综合性、系统性、过程性和时效性的管理手段，项目管理与传统条块管理的形势存在一定冲突，同时也与各种约定俗成的管理习惯存在一定的矛盾，
因此，要在项目开发的各个环节推动项目管理工作的全面落实，则必须对项目开发过程中，各个环节的注意事项加以关注，以便于为项目管理工作的开展提供保障。以下主要从项目论证、立项、投招标、项目实施以及项目营销这几个环节对房地产开发过程的注意事项进行分析和论述。
一、项目论证阶段
近年来，随着我国宏观调控在经济政策、银行贷款政策以及土地政策等方面的调整，使房地产开发行业的发展受到一定影响。基于行业门槛的提高，房地产项目的开发风险也日益提升，因此房地产开发企业在对每一项建筑工程进行投资开发之前，必须对项目的可行性进行科学、全面的论证。
首先，房地产开发企业要成立相应的项目小组，从项目的一般机会入手，对项目投资机会和投资意向进行鉴别，并对资源、政策、部门与区域等要素进行相应的分析；在此基础上确定项目的基本方向，對相同领域和方向的项目进行筛选，结合市场研究、环境分析、优势分析和论证评估等方式进行可行投资项目的选择。
完成以上论证操作与选择之后，房地产企业需要根据相应的方案策划，对房地产开发项目具体的实施方案的可行性进行论证。在初步论证阶段，需要对项目的发展前景、技术需求、管理及制度水平等工作进行相应的研究，对时间周期、资金筹集以及资源需求等因素进行基本的确认，保证项目规划、设备、工艺、技术、土建、投资额、成本等各方面的需求都可以得到保证。
二、立项阶段
项目论证工作完成，认定项目投资的可行性之后，房地产开发进入到立项阶段。该阶段，项目负责人在获得土地审批证书之后，则开始着手进行项目建设，根据项目可行性报告中项目概况、投资环境分析评价、建设条件、市场供需分析、开发方案分析与选择等内容，对项目进行整体的策划，确认项目开发的开竣工日期和进度安排，根据评估报告的相关信息进行开发成本以及项目投资的整体估算，出具详细具体的预算编制方案，并对资源供给、物业管理、项目组织等问题进行统筹的安排。
三、投招标阶段
投招标阶段，房地产开发企业并需秉承公开、公平、公正的基本原则进行公开招标。在此阶段，房地产开发企业首先要对参与竞标的企业进行严格的把关和筛选，保证每一个参与到竞标当中的企业都是经过市建设委员会或者是相关部门审查合格、且具备承担项目施工能力的企业。而后，对于不同的竞标标书，房地产开发企业需要组织专业的评标小组，从施工水平、发包价格、企业品牌口碑等多个监督对标书进行综合考评，选出性价比最高的企业来进行施工的发包与合作。需要注意的是，在放标的时候，房地产开发企业应将所有的竞标企业组织到一起，将竞标经过进行公开性的宣布，以便于切实保证投招标工作的公平性。
四、项目实施阶段
从项目实施阶段来看，房地产开发企业项目管理工作必须对工程项目的安全问题、质量问题、进度问题和成本问题加以重视，并通过行之有效的手段进行控制。
（一）安全控制
安全控制是房地产项目开发的基础保障，只有从根本上保证项目实施的安全性，才能为质量控制、进度控制和成本控制工作的开展提供保障。具体来看，要在项目实施的实践中做好项目实施的安全控制工作，企业首先应当根据不同的工程项目建立起系统、全面、细致、严谨的安全责任机制，将安全责任与经济责任结合，使项目实施过程中每一名参与的人员都承担起相应的安全责任和经济责任。与此同时，安全控制工作的有效开展离不开各种安全设施的基础保障，因此项目部门需要根据施工现场的具体情况，在保证安全设施投资充足的基础上，做好安全班组、安全设备及制度规范等安全设施的建设工作。
（二）质量控制。
房地产开发过程中，质量控制的优劣不仅影响着建筑工程的使用，同时也将对房地产开发企业的经营和发展形成不可忽视的冲击。项目实施阶段，管理人员需要根据工程的质量目标制定对应的验收标准，尽量保证企业验收标准高于国家的统一标准，其次，施工人员应注意各种细节的施工，在保证关键部位施工质量的基础上有所创新，突出特色；另外，施工阶段应积极采用新材料与新技术，利用材料和技术上的优势来提升质量控制水平；最后，要切实加强项目实施阶段的质量控制，还必须在加强培训的基础上不断提升管理人员、业务人员及施工人员的整体素质。
（三）进度控制
对房地产开发企业而言，进度的控制与安全控制、质量控制和成本控制之间存在着密不可分的关联性。进度控制出现问题，则将直接对其他三项控制工作形成影响。因此，在项目实施的过程中，工程人员必须在项目实施之前完成项目实施的进度计划编制，并保证该计划的前瞻性和预见性，使其可以与具体的实施过程相适应。另外，在项目实施的过程中，企业应采用动态化的控制手段，根据施工计划的调整，在保证项目实施总进度规划的条件下，对计划进行相应的调整与修正。除此之外，企业还必须保障项目实施过程中资金链的连续性，及时完成各种工程进度款项的支付，避免因资金不到位而影响项目的整体进度。
（四）成本控制
项目成本控制是指在成本发生的过程当中，对生产经营活动消耗的所有人力、物力和财力的支出进行相应的指导、调节、监督和限制，进而保证项目实施成本目标的实现。要在项目实施的过程中对成本问题进行有效控制，首先应当充人力成本和材料成本两个方面进行管理，根据工程量进行人工量的科学计算，避免劳动力过剩或者是劳动力不足而影响项目进度，进而对成本投入形成影响；而材料方面，则应当从现场管理入手，在严格用料制度的基础上提升材料的整体利用率。在此基础上，相关的项目管理部门还必须对合同管理问题进行重视，避免因各种合同索赔问题的发生而使企业项目成本有所增加。
五、项目营销阶段
项目营销环节，房地产企业开始进行建筑的销售和资金的回收。该环节是房地产企业实现盈利的重要阶段，可以说销售工作的成与败则直接决定了房地产开发企业的经济效益。
在这一阶段，房地产开发企业需要办理销售许可证、建筑工程竣工验收备案证、商品房产权属性证明书等相应的证件，保证相关手续和证件办理妥当之后才能进行物业的移交和建筑的销售。因此相关人员必须处理好各项手续与证件的办理，避免因手续不完备或者是合同处理不到位而使企业承受不必要的损失。
结论：
总之对房地产开发企业，项目开发的整个过程是相对复杂的，每一个环节中都存在不同的管理要点和难点。因此，要保证项目开发工作的有序推进，房地产开发企业必须把握好各个环节的管理要点，切实加强每一个环节的管理工作，并做好各阶段管理工作的有效衔接。通过系统性的管理为项目开发的稳定推进提供保障。
参考文献：
[1]何沛.浅议建筑工程项目管理中的存在的問题及解决措施[J].中国新技术新产品,2011,(03).
[2]林炳强.工程项目管理关系分析及发展对策[J].经营管理者,2011,(01).
[3]刘金良,吴宇鸿,李金.加强施工企业工程项目管理的几点体会[J].江苏水利,2011,(11).
[4]董万军.浅谈建筑工程项目管理及控制策略[J].建筑设计管理,2011,(02).
[5]于天明.怎样做好工程项目管理工作[J].科技信息,2011,(27).
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。