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居于中国房地产产业链最末端的二手房中介，恰恰充当了“房市晴雨表”的角色
北京市丰台区方庄一条仅百余米的小街上，聚集着七家房产中介门店，像邻街的发廊和小饭馆一样密集。这些门店临近午夜才熄灭灯光，但一个月来，却没卖出一套房子。
“从去年12月到现在，我们很多门店的二手房交易量都是零。”北京中大恒基房地产经纪有限公司（下称中大恒基）一位高管告诉《财经》记者。由于成交量萎缩，他们已经关闭了48家门店。
事实上，这股“中介寒流”自2007年11月发轫，已由深圳迅速蔓延至广州、上海、北京等一线城市，多家大型连锁中介或关闭门店，或陷入崩盘，甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑闻。
市场人士注意到，这股中介寒流与2007年四季度以来的中国房市调整正相重叠。2007年八九月间，中国政府从加快保障住房建设和紧缩银行信贷两个方面，对房地产市场启动了新一轮宏观调控，大中城市商品房成交量锐减，房价也出现不同程度的回落。
“二手房是最敏感的，代表了目前市场供求的意愿和对价格的一种预期。”北京思源置地顾问有限公司（下称思源置业）董事长兼总经理李国平说。
一位地产中介资深人士认为，与房地产一级开发相比，中介居于产业链的最末端，门槛不高，资产不大，就像农贸市场里的菜农一样，从未得到政府部门的重视，但它对市场的反应是最及时、最真实的。
对于没有权威数据参照、又很难用常理和一般经济规律分析的中国房地产市场而言，居于产业链最末端的二手房中介，恰恰充当了“房市晴雨表”的角色，其暴露出的问题不只限于行业本身。
谁在“裸泳”？
“链家（北京链家房地产经纪有限公司）这两个月的交易量下降了两成，这在中介公司中，已经算少的了。”思源置业董事长李国平透露。中大恒基和链家是北京最大的房产中介公司，均拥有400余家分店，上万名员工。
据北京市房地产交易管理网统计，2007年12月，北京市存量房网上签约3887套，环比下降了8.2％。2008年1月，下滑趋势更加明显。北京市建委公布数据显示，1月份北京二手房网上签约套数为2658套，相比去年12月的3887套下跌31.6％，相应成交面积也缩水30.8％。
上海、广州、深圳等一线城市的二手房成交量也呈现萎缩态势。中原地产等中介机构统计，2007年12月，上海二手房成交量环比下降20％左右。
二手房交易量全面萎缩，适逢2007年以来的一系列宏观调控政策。
2 007年9月27日，中国人民银行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确要求第二套房贷款首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。
12月11日，央行再次明确，二次购房以家庭为单位。房贷紧缩政策配合央行先后六次加息，直接抑制了住房消费，特别是第二套以上住房消费的需求，对二手房市场造成直接冲击。
“如果这种（交易量萎缩的）情况再持续半年，链家、中大恒基这样的大型连锁中介可能将被迫关闭近三分之二的门市。”一位中大恒基高管向《财经》记者预测。
事实上，受市场退潮影响，一些房产中介商已经开始收缩战线。部分违规操作的中介商则暴露了其一直在“裸泳”的窘态。
2007年11月，深圳市中天置业评估有限公司（下称中天置业）总经理蒋飞卷款潜逃，涉及诈骗客户房款2600余万元。中天置业是一家在全国拥有150余家分店、2000多名员工的中型房产中介公司。事发后，审计财务亏空达1.7亿元。
同为11月，中大恒基原董事长刘益良因“涉黑”被公安机关拘留。2008年1月，中大恒基关闭了48家分店。
2007年12月，深圳长河地产经纪有限公司（下称长河地产）关闭全部门市，宣布倒闭。
2008年1月，拥有1800多家分店的深圳市创辉租售房地产顾问有限公司（下称创辉），突然关闭了其在上海分部的200余家门市，关于其总经理林凤辉卷款潜逃的流言四起，部分门店被追款客户砸抢。尽管几天后林凤辉现身搜狐网接受专访，极力辩驳，欲扭转恶化事态，但创辉已陷入资金链断裂的困境，无力自拔。《财经》记者获悉，深圳市国土部门和公安部门已将创辉在深圳的部分不动产和银行账户查封。
创辉总裁助理张敏证实，目前林凤辉正在北京等地多方筹措资金，并于近日和四川鑫易居房地产经纪有限公司（下称鑫易居）达成了托管协议。
鑫易居董事长刘臧秦向《财经》记者透露，双方目前只是达成了意向，尚无法律文件形成。根据协议，鑫易居将首先托管创辉成都业务，并开始对创辉展开尽职调查，以判断创辉内部真实资产情况，再确定全面托管时间表。若实施托管，鑫易居将拿出不低于1000万美元向创辉注资解困，并与创辉共同成立新的控股公司，由新公司暂管创辉全部股权。三年后，鑫易居将持有新公司60％股权，另40％股权则由创辉根据股份净值加上合理溢价后赎回。 这一结果，使得创辉风波暂时告一段落。
潜规则
业内人士披露，房产中介市场鱼龙混杂。发展初期，楼盘代理、吃差价、收取代理费是中介商的主要收入来源。
楼盘代理包括两种形式，一是包销，即以一个固定价格包揽楼盘销售，收益较高，亦承担较大风险；二是议价提成，即向一级开发商交纳一定保证金，承诺最低销售价格，完成销售后收取固定代理费。在房地产火爆的前几年，楼盘代理是中介公司争抢的业务。
“吃差价”则是市场形成初期习见的“潜规则”。2006年，北京市建委先后发布“二手房交易网上签约”及“交易中采用统一格式合同”，以加强交易监管，“吃差价”的情况才有所改变。一些大的中介商亦顾虑商誉，收取固定代理费成为业内主流。
事实上，2006年，中介危机已经开始显现。一方面，“国八条”、“国六条”等一系列旨在抑制房地产过热的宏观调控政策先后出台，二手房税费大幅提高，对二手房交易量造成影响；另一方面，随着竞争加剧，新建门店投入成本不断上升，中介商要保证利润增长，就必须保证门店成交量。对地产中介而言，成交量就是生命线。
资深地产人士董琪表示，“在成交量比较稳定的时候，扩张门市是占领市场的一项策略。但成交量一旦出现萎缩，一些不赚钱的门市就难以维继。”
事实上，大规模的连锁房产中介本身就是中国市场的特殊产物。在西方成熟房产市场下，成本高企的直营连锁形式根本无法占据主流市场。美国房产中介就是实行的经纪人制度，一个人“夹着皮包”即可开展业务。
但与美国、韩国等中介市场发达的国家相比，中国房产经纪没有严格的准入制度，也没有建立信用制度，中介商只有通过规模经营、树立大公司的品牌形象，才能抢占市场份额。一些中介商在市场的推动下，陷入了盲目扩张的怪圈。
“中大恒基关闭48家门店是早先就埋下的隐患，与市场的关系大过刘益良‘涉黑’被捕的个人因素。”上述中大恒基高管对《财经》记者表示。
金融监管真空
然而，这样一个门槛很低、迅速膨胀的地产末梢行业，却伴随着地产的火爆，迅速成为一部非金融机构的“融资机器”。
用一位市场人士的话说，“房产中介是一个没有固定资产的行业，门市是租的，电脑、电话都不值钱，惟一的资源是信息和销售团队的经验。”但这些没有多少固定资产的公司，却可以沉淀上百亿元的现金流。
创辉陷入崩盘危机后，市场人士普遍猜测其涉嫌挪用客户资金。“一家中介公司，如果没有挪用客户资金，资金链是不会出现这么大的问题的。”一位资深中介人士分析。
据《财经》记者了解，创辉成立于2002年，最初影响力仅限于珠三角地区。但2007年3月，总经理林凤辉提出年底上市的计划，随即开始疯狂扩张。短短半年时间，在全国开设了近千家门店，以每家近20万元开店成本计，投入近2亿元。
“中介靠挪用客户资金扩大规模，是一种十分冒险的经营策略，如果成交量维持在一个稳定的水平，资金沉淀也是稳定的；一旦成交量骤然下降，短则15天，最长一个月，便会像创辉一样垮掉。”上述业内人士表示。
创辉的资金链之所以能在牛市维持，源于二手房交易规则中的漏洞。
按照二手房交易流程，买方在与卖方签订转让合同后，交纳首付款，至双方完成过户、卖方获得全部房款、买方取得产权证，短则15日，长则一个月。
出于规避风险的考虑，买方在没有取得产权证前，往往不愿将首付款交至卖方；卖方为提高交易速度，也不愿意将首付款交由银行代管。作为第三方，中介顺理成章承担了代收首付款的职能。以一套二手房首付款20万元计算，即使创辉旗下门店每月只售出一套房屋，也能沉淀4亿元资金。只要每月交易量保持稳定，这笔资金就能稳定存储在中介账户上。
2007年前，一些地方先后出台对二手房交易资金实施第三方监管的政策，但并非强制执行。
2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元。2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞。同一年，北京佰家因挪用客户资金投资，导致资金链断裂。
一系列“中介欺诈”事件，使得房地产管理部门开始重视中介客户资金的监管问题。2007年，北京市率先出台第三方资金强制措施，要求二手房交易定金和首付款必须存入指定银行账户，中介公司不得挪用。创辉事件发生后，各地亦纷纷出台类似措施。
“第三方监管只是限制了中介对客户资金的滥用，并没有合理解决这一资金沉淀问题。”董琪表示。
他介绍，房产中介资金沉淀除房款首付外，还包扩租赁业务产生租金沉淀。这两方面资金沉淀加在一起，远超人们预料，数额庞大。据称一家仅20多家门市的中介公司，月资金沉淀便达几千万元。
由于缺乏有效监管，房产中介更像一个“体外”金融机构。一些业内人士向《财经》记者证实，在强制资金监管前，很多银行私下里都和中介机构关系密切，希望能帮助打理这笔资金。
“对中介来说，这笔现金流就像一把枪，有人用它杀人，有人用它自卫。用法不同，全靠自律。”上述中大恒基高管表示。
一位资深业内人士则评价，创辉的迅速扩张和做大上市计划中，显然隐含着将中介作为资本运作的融资手段之意。只是，没等来大雨，却遇到了旱灾。
涨跌之争
近日，北京市建设委员会（下称北京建委）市场处召集了各大中介公司老总开会，旨在平抑近期房产中介市场不稳定态势。对于会议内容，北京建委市场处处长沈浩讳莫如深。北京建委副主任苗乐如则表示，北京建委因行政能力有限，一直委托北京市房地产中介协会对市场实施监管。针对中介市场出现的问题，今后将加强监管力度。
中介危机的诱因，一方面源自宏观调控，尤其是消费信贷的紧缩。另一方面，与二手房价格今年迅猛上涨，已逼近新建商品房价有关。
据中介机构数据显示，2002年，北京二手房均价仅为2977元／平方米，2005年涨至3841元。至2007年，均价达9300元。二手房价格畸高，是令购房者选择持币观望的主因。
大部分市场人士仍对中介前景保持乐观。其理由是，中介行业完全依附于房市宏观景气指数，自身并无固定资产，企业只要稳健经营，不占用客户资金，即使被迫关闭一些门店，损失并不大。
另一方面，作为房市晴雨表，尽管2007年四季度受交易量萎缩影响，中介市场出现波动，但纵观全年，北京二手房成交量依然达到9.4万套，比2006年的7.2万套上涨了30.1％。
“二手房价格要真正开始下降，才意味着整个房地产市场的下降。”链家地产副总经理金育松表示。他认为，房市目前仍处于买卖双方的博弈中。
北京市丰台区方庄一条仅百余米的小街上，聚集着七家房产中介门店，像邻街的发廊和小饭馆一样密集。这些门店临近午夜才熄灭灯光，但一个月来，却没卖出一套房子。
“从去年12月到现在，我们很多门店的二手房交易量都是零。”北京中大恒基房地产经纪有限公司（下称中大恒基）一位高管告诉《财经》记者。由于成交量萎缩，他们已经关闭了48家门店。
事实上，这股“中介寒流”自2007年11月发轫，已由深圳迅速蔓延至广州、上海、北京等一线城市，多家大型连锁中介或关闭门店，或陷入崩盘，甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑闻。
市场人士注意到，这股中介寒流与2007年四季度以来的中国房市调整正相重叠。2007年八九月间，中国政府从加快保障住房建设和紧缩银行信贷两个方面，对房地产市场启动了新一轮宏观调控，大中城市商品房成交量锐减，房价也出现不同程度的回落。
“二手房是最敏感的，代表了目前市场供求的意愿和对价格的一种预期。”北京思源置地顾问有限公司（下称思源置业）董事长兼总经理李国平说。
一位地产中介资深人士认为，与房地产一级开发相比，中介居于产业链的最末端，门槛不高，资产不大，就像农贸市场里的菜农一样，从未得到政府部门的重视，但它对市场的反应是最及时、最真实的。
对于没有权威数据参照、又很难用常理和一般经济规律分析的中国房地产市场而言，居于产业链最末端的二手房中介，恰恰充当了“房市晴雨表”的角色，其暴露出的问题不只限于行业本身。
谁在“裸泳”？
“链家（北京链家房地产经纪有限公司）这两个月的交易量下降了两成，这在中介公司中，已经算少的了。”思源置业董事长李国平透露。中大恒基和链家是北京最大的房产中介公司，均拥有400余家分店，上万名员工。
据北京市房地产交易管理网统计，2007年12月，北京市存量房网上签约3887套，环比下降了8.2％。2008年1月，下滑趋势更加明显。北京市建委公布数据显示，1月份北京二手房网上签约套数为2658套，相比去年12月的3887套下跌31.6％，相应成交面积也缩水30.8％。
上海、广州、深圳等一线城市的二手房成交量也呈现萎缩态势。中原地产等中介机构统计，2007年12月，上海二手房成交量环比下降20％左右。
二手房交易量全面萎缩，适逢2007年以来的一系列宏观调控政策。
2 007年9月27日，中国人民银行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确要求第二套房贷款首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。
12月11日，央行再次明确，二次购房以家庭为单位。房贷紧缩政策配合央行先后六次加息，直接抑制了住房消费，特别是第二套以上住房消费的需求，对二手房市场造成直接冲击。
“如果这种（交易量萎缩的）情况再持续半年，链家、中大恒基这样的大型连锁中介可能将被迫关闭近三分之二的门市。”一位中大恒基高管向《财经》记者预测。
事实上，受市场退潮影响，一些房产中介商已经开始收缩战线。部分违规操作的中介商则暴露了其一直在“裸泳”的窘态。
2007年11月，深圳市中天置业评估有限公司（下称中天置业）总经理蒋飞卷款潜逃，涉及诈骗客户房款2600余万元。中天置业是一家在全国拥有150余家分店、2000多名员工的中型房产中介公司。事发后，审计财务亏空达1.7亿元。
同为11月，中大恒基原董事长刘益良因“涉黑”被公安机关拘留。2008年1月，中大恒基关闭了48家分店。
2007年12月，深圳长河地产经纪有限公司（下称长河地产）关闭全部门市，宣布倒闭。
2008年1月，拥有1800多家分店的深圳市创辉租售房地产顾问有限公司（下称创辉），突然关闭了其在上海分部的200余家门市，关于其总经理林凤辉卷款潜逃的流言四起，部分门店被追款客户砸抢。尽管几天后林凤辉现身搜狐网接受专访，极力辩驳，欲扭转恶化事态，但创辉已陷入资金链断裂的困境，无力自拔。《财经》记者获悉，深圳市国土部门和公安部门已将创辉在深圳的部分不动产和银行账户查封。
创辉总裁助理张敏证实，目前林凤辉正在北京等地多方筹措资金，并于近日和四川鑫易居房地产经纪有限公司（下称鑫易居）达成了托管协议。
鑫易居董事长刘臧秦向《财经》记者透露，双方目前只是达成了意向，尚无法律文件形成。根据协议，鑫易居将首先托管创辉成都业务，并开始对创辉展开尽职调查，以判断创辉内部真实资产情况，再确定全面托管时间表。若实施托管，鑫易居将拿出不低于1000万美元向创辉注资解困，并与创辉共同成立新的控股公司，由新公司暂管创辉全部股权。三年后，鑫易居将持有新公司60％股权，另40％股权则由创辉根据股份净值加上合理溢价后赎回。 这一结果，使得创辉风波暂时告一段落。
潜规则
业内人士披露，房产中介市场鱼龙混杂。发展初期，楼盘代理、吃差价、收取代理费是中介商的主要收入来源。
楼盘代理包括两种形式，一是包销，即以一个固定价格包揽楼盘销售，收益较高，亦承担较大风险；二是议价提成，即向一级开发商交纳一定保证金，承诺最低销售价格，完成销售后收取固定代理费。在房地产火爆的前几年，楼盘代理是中介公司争抢的业务。
“吃差价”则是市场形成初期习见的“潜规则”。2006年，北京市建委先后发布“二手房交易网上签约”及“交易中采用统一格式合同”，以加强交易监管，“吃差价”的情况才有所改变。一些大的中介商亦顾虑商誉，收取固定代理费成为业内主流。
事实上，2006年，中介危机已经开始显现。一方面，“国八条”、“国六条”等一系列旨在抑制房地产过热的宏观调控政策先后出台，二手房税费大幅提高，对二手房交易量造成影响；另一方面，随着竞争加剧，新建门店投入成本不断上升，中介商要保证利润增长，就必须保证门店成交量。对地产中介而言，成交量就是生命线。
资深地产人士董琪表示，“在成交量比较稳定的时候，扩张门市是占领市场的一项策略。但成交量一旦出现萎缩，一些不赚钱的门市就难以维继。”
事实上，大规模的连锁房产中介本身就是中国市场的特殊产物。在西方成熟房产市场下，成本高企的直营连锁形式根本无法占据主流市场。美国房产中介就是实行的经纪人制度，一个人“夹着皮包”即可开展业务。
但与美国、韩国等中介市场发达的国家相比，中国房产经纪没有严格的准入制度，也没有建立信用制度，中介商只有通过规模经营、树立大公司的品牌形象，才能抢占市场份额。一些中介商在市场的推动下，陷入了盲目扩张的怪圈。
“中大恒基关闭48家门店是早先就埋下的隐患，与市场的关系大过刘益良‘涉黑’被捕的个人因素。”上述中大恒基高管对《财经》记者表示。
金融监管真空
然而，这样一个门槛很低、迅速膨胀的地产末梢行业，却伴随着地产的火爆，迅速成为一部非金融机构的“融资机器”。
用一位市场人士的话说，“房产中介是一个没有固定资产的行业，门市是租的，电脑、电话都不值钱，惟一的资源是信息和销售团队的经验。”但这些没有多少固定资产的公司，却可以沉淀上百亿元的现金流。
创辉陷入崩盘危机后，市场人士普遍猜测其涉嫌挪用客户资金。“一家中介公司，如果没有挪用客户资金，资金链是不会出现这么大的问题的。”一位资深中介人士分析。
据《财经》记者了解，创辉成立于2002年，最初影响力仅限于珠三角地区。但2007年3月，总经理林凤辉提出年底上市的计划，随即开始疯狂扩张。短短半年时间，在全国开设了近千家门店，以每家近20万元开店成本计，投入近2亿元。
“中介靠挪用客户资金扩大规模，是一种十分冒险的经营策略，如果成交量维持在一个稳定的水平，资金沉淀也是稳定的；一旦成交量骤然下降，短则15天，最长一个月，便会像创辉一样垮掉。”上述业内人士表示。
创辉的资金链之所以能在牛市维持，源于二手房交易规则中的漏洞。
按照二手房交易流程，买方在与卖方签订转让合同后，交纳首付款，至双方完成过户、卖方获得全部房款、买方取得产权证，短则15日，长则一个月。
出于规避风险的考虑，买方在没有取得产权证前，往往不愿将首付款交至卖方；卖方为提高交易速度，也不愿意将首付款交由银行代管。作为第三方，中介顺理成章承担了代收首付款的职能。以一套二手房首付款20万元计算，即使创辉旗下门店每月只售出一套房屋，也能沉淀4亿元资金。只要每月交易量保持稳定，这笔资金就能稳定存储在中介账户上。
2007年前，一些地方先后出台对二手房交易资金实施第三方监管的政策，但并非强制执行。
2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元。2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞。同一年，北京佰家因挪用客户资金投资，导致资金链断裂。
一系列“中介欺诈”事件，使得房地产管理部门开始重视中介客户资金的监管问题。2007年，北京市率先出台第三方资金强制措施，要求二手房交易定金和首付款必须存入指定银行账户，中介公司不得挪用。创辉事件发生后，各地亦纷纷出台类似措施。
“第三方监管只是限制了中介对客户资金的滥用，并没有合理解决这一资金沉淀问题。”董琪表示。
他介绍，房产中介资金沉淀除房款首付外，还包扩租赁业务产生租金沉淀。这两方面资金沉淀加在一起，远超人们预料，数额庞大。据称一家仅20多家门市的中介公司，月资金沉淀便达几千万元。
由于缺乏有效监管，房产中介更像一个“体外”金融机构。一些业内人士向《财经》记者证实，在强制资金监管前，很多银行私下里都和中介机构关系密切，希望能帮助打理这笔资金。
“对中介来说，这笔现金流就像一把枪，有人用它杀人，有人用它自卫。用法不同，全靠自律。”上述中大恒基高管表示。
一位资深业内人士则评价，创辉的迅速扩张和做大上市计划中，显然隐含着将中介作为资本运作的融资手段之意。只是，没等来大雨，却遇到了旱灾。
涨跌之争
近日，北京市建设委员会（下称北京建委）市场处召集了各大中介公司老总开会，旨在平抑近期房产中介市场不稳定态势。对于会议内容，北京建委市场处处长沈浩讳莫如深。北京建委副主任苗乐如则表示，北京建委因行政能力有限，一直委托北京市房地产中介协会对市场实施监管。针对中介市场出现的问题，今后将加强监管力度。
中介危机的诱因，一方面源自宏观调控，尤其是消费信贷的紧缩。另一方面，与二手房价格今年迅猛上涨，已逼近新建商品房价有关。
据中介机构数据显示，2002年，北京二手房均价仅为2977元／平方米，2005年涨至3841元。至2007年，均价达9300元。二手房价格畸高，是令购房者选择持币观望的主因。
大部分市场人士仍对中介前景保持乐观。其理由是，中介行业完全依附于房市宏观景气指数，自身并无固定资产，企业只要稳健经营，不占用客户资金，即使被迫关闭一些门店，损失并不大。
另一方面，作为房市晴雨表，尽管2007年四季度受交易量萎缩影响，中介市场出现波动，但纵观全年，北京二手房成交量依然达到9.4万套，比2006年的7.2万套上涨了30.1％。
“二手房价格要真正开始下降，才意味着整个房地产市场的下降。”链家地产副总经理金育松表示。他认为，房市目前仍处于买卖双方的博弈中。