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作为房价调整、楼市调控必然的副产品，降价潮、退房潮一如预期在这个渐已萧瑟的岁末裹挟而至，并在申城引发蔓延之势。两条主线（开发商降价潮和地方政府表态）、三方（政府、开发商和新老业主）博弈，加之舆论的多点引爆，上海楼市由此再一次被推向各界关注的风口浪尖。
博弈上海楼市
第一根主线自然是房产商的降价潮，这次“不幸”走到最前台的是中海御景熙岸楼盘，房价从每平方米23000元降价至17000元，直降6000元。降价潮甫一升温，退房潮便接踵而至，老业主纷纷抗议要求退房，10月22日更是有“房闹”上演了打砸售楼处的闹剧。开发商无奈之下只能采取10月25日晚11点半夜售房的下策。
现场目击者称，上千购房者到场，相关房源销售一空，300位准业主完成定房、交保证金，然后在中海带领下一起宣誓：如有降价，决不退房。有人称心，有人反悔，时至今日该楼盘引起的风波似仍无平息之意。
除中海御景熙岸外，上海另外几处楼盘也不约而同出现降价潮。位于嘉定的龙湖郦城从每平方米18000元降至14000元，嘉定新城的绿地秋霞坊精装修房从每平方米19000元降至均价13000元。此外长泰西郊别墅、绿地新里米兰公寓、香溢花城、保利叶上海、闵行星河湾等楼盘也均有不同程度降价行为。很显然更多的开发商被资金迅速回笼的诱惑所吸引，开始蠢蠢欲动。
第二根主线则更引人注目，那就是上海各级政府对楼盘降价潮的姿态。媒体引述浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军10月24日言论称，按上下浮动20%的规定，开发商往上调肯定是不可能的了，但如果往下调超过20%，也需要重新申请备案。“但中海没有申请。我们已经向市房管局上报，申请暂停中海的网上预售备案登记。”有评论因此认为中海御景熙岸的预售已被叫停。
此后10月27日，上海市政府新闻发言人徐威表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，房地产企业也应该按照规定实行一套一标明码标价，接受监管。市政府的表述意思与此前区政府姿态有一定差异性，这其中未免有些耐人寻味。
在这两根主线交织的情境中，政府、开发商和新老业主三方再次构成典型的动态博弈关系，那么这样一个博弈格局，又将把上海的楼市调控格局引领至何方？
政府不会放任降价潮蔓延
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授日前在接受《投资者报》记者采访时表示，关于中海御景熙岸这类个案，他个人支持市政府的表态。“之所以市政府专门召开新闻发布会，一方面是由于外界舆论的压力很大，焦点就对准中海御景熙岸，如果不及时明确表示可能被解读为是地方政府的特殊行为，甚至于被认为是对抗中央房价调控政策。”
他认为，市政府的表态是否还有来自国务院的压力？不得而知。但温家宝总理多次表态，楼市调控不能放松，这根红线想必是不会去碰的。另外上海市政府同意开发商适当降价，也反映了地方政府的调控政策手法，体现了调控成就。
尹伯成进一步表示，与前阶段广东汕头的个案联系起来分析，近期种种迹象说明了目前各地方政府的态度也比较摇摆不定，既不希望降价潮蔓延，也不愿看到房价再出现失控苗头。但归根到底还是希望楼价保持稳定，不要大起大落。当然有一点必须明确，那就是地方政府要跟着大势走，与中央的指示同步。
世邦魏理仕物业顾问一位不愿透露姓名的高级开发咨询师11月2日在接受《投资者报》记者采访时表示，近期出现降价潮的楼盘主要还是集中在松江、嘉定等所谓的市场“价值洼地”，且个案性质浓厚，故不太会蔓延到其他区域特别是中外环等一些相对更好的地段。
她同时表示，即使是个案效应，目前上海也已经出现了一些社会不稳定因素，并被媒体广泛关注报道，如果更大范围掀起降价潮，那么社会负面影响将大得多，甚至要大于房价升高的影响，监管层是不愿意看到这种局面的。所以未来上海各方博弈的共识还是控制房价不要快速升高，保持相对稳定。
至于对今后上海市政府政策动向的预期，她认为，未来的政策将可能的是在一个可接受的合理价格心理区间内，默许开发商进行自主的调价行为。说到底现在是市场经济，政府不应该也不可能去出台太多的硬性举措去干预市场行为，而会是更软性、更指导性地协调各方关系。
调控将维持现状
尹伯成分析称，未来上海的调控应该既不会更松，也不会更紧，而是维持现状，全国基本上也是这个格局。楼价在一定幅度内适当下调，符合当前的潮流和趋势。他认为，今年年底到明年年初这段时间调控政策方面不会有大的变化产生。
不过，他也强调，自己不支持退房潮。他认为，房产商同意退房，一方面可能是楼盘整体销售量较少，另外降价后仍有利润空间，还有就是它们自身机制活络。政府角度来看，不应该支持退房潮，特别是那些过激行为。当然，购房者还没住进新房就白白损失几万几十万，沮丧心情也是可以理解的，开发商可以适当考虑采取措施安慰他们的情绪，既然有降价空间，新老业主共享也未尝不可，总之不要激化双方矛盾。
政府降低房地产依存度
10月30日，上海市市长韩正在第23次上海市市长国际企业家咨询会议上透露，今年1~9月份，上海经济对房地产的依存度已降至8%以下，大大低于2005年时15%的水平。“上海的楼市价格太高，这是个不争的事实。”他强调，上海按照国家的要求来调控楼市，在有效的措施下，过高的房价正得到有效遏制，“从前9个月的走势，也可以证明这一点。特别是近3个月，房价涨幅环比都是零增长。”
就此，尹伯成表示，上海房地产依存度下降，经济结构转型，是好事，值得肯定。“上海毕竟是标杆城市，要为全国树立榜样，降低房地产依存度也是很重要的方面。”
他同时提出了对上海未来调控房产市场的建议：其一坚决执行中央调控政策。其二是尊重市场秩序和规律。政府一方面不要去行政干涉和规定开发商的行为，另一方面要和谐好开发商与业主之间的矛盾。这都是考验政府执政智慧的。
博弈上海楼市
第一根主线自然是房产商的降价潮，这次“不幸”走到最前台的是中海御景熙岸楼盘，房价从每平方米23000元降价至17000元，直降6000元。降价潮甫一升温，退房潮便接踵而至，老业主纷纷抗议要求退房，10月22日更是有“房闹”上演了打砸售楼处的闹剧。开发商无奈之下只能采取10月25日晚11点半夜售房的下策。
现场目击者称，上千购房者到场，相关房源销售一空，300位准业主完成定房、交保证金，然后在中海带领下一起宣誓：如有降价，决不退房。有人称心，有人反悔，时至今日该楼盘引起的风波似仍无平息之意。
除中海御景熙岸外，上海另外几处楼盘也不约而同出现降价潮。位于嘉定的龙湖郦城从每平方米18000元降至14000元，嘉定新城的绿地秋霞坊精装修房从每平方米19000元降至均价13000元。此外长泰西郊别墅、绿地新里米兰公寓、香溢花城、保利叶上海、闵行星河湾等楼盘也均有不同程度降价行为。很显然更多的开发商被资金迅速回笼的诱惑所吸引，开始蠢蠢欲动。
第二根主线则更引人注目，那就是上海各级政府对楼盘降价潮的姿态。媒体引述浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军10月24日言论称，按上下浮动20%的规定，开发商往上调肯定是不可能的了，但如果往下调超过20%，也需要重新申请备案。“但中海没有申请。我们已经向市房管局上报，申请暂停中海的网上预售备案登记。”有评论因此认为中海御景熙岸的预售已被叫停。
此后10月27日，上海市政府新闻发言人徐威表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，房地产企业也应该按照规定实行一套一标明码标价，接受监管。市政府的表述意思与此前区政府姿态有一定差异性，这其中未免有些耐人寻味。
在这两根主线交织的情境中，政府、开发商和新老业主三方再次构成典型的动态博弈关系，那么这样一个博弈格局，又将把上海的楼市调控格局引领至何方？
政府不会放任降价潮蔓延
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授日前在接受《投资者报》记者采访时表示，关于中海御景熙岸这类个案，他个人支持市政府的表态。“之所以市政府专门召开新闻发布会，一方面是由于外界舆论的压力很大，焦点就对准中海御景熙岸，如果不及时明确表示可能被解读为是地方政府的特殊行为，甚至于被认为是对抗中央房价调控政策。”
他认为，市政府的表态是否还有来自国务院的压力？不得而知。但温家宝总理多次表态，楼市调控不能放松，这根红线想必是不会去碰的。另外上海市政府同意开发商适当降价，也反映了地方政府的调控政策手法，体现了调控成就。
尹伯成进一步表示，与前阶段广东汕头的个案联系起来分析，近期种种迹象说明了目前各地方政府的态度也比较摇摆不定，既不希望降价潮蔓延，也不愿看到房价再出现失控苗头。但归根到底还是希望楼价保持稳定，不要大起大落。当然有一点必须明确，那就是地方政府要跟着大势走，与中央的指示同步。
世邦魏理仕物业顾问一位不愿透露姓名的高级开发咨询师11月2日在接受《投资者报》记者采访时表示，近期出现降价潮的楼盘主要还是集中在松江、嘉定等所谓的市场“价值洼地”，且个案性质浓厚，故不太会蔓延到其他区域特别是中外环等一些相对更好的地段。
她同时表示，即使是个案效应，目前上海也已经出现了一些社会不稳定因素，并被媒体广泛关注报道，如果更大范围掀起降价潮，那么社会负面影响将大得多，甚至要大于房价升高的影响，监管层是不愿意看到这种局面的。所以未来上海各方博弈的共识还是控制房价不要快速升高，保持相对稳定。
至于对今后上海市政府政策动向的预期，她认为，未来的政策将可能的是在一个可接受的合理价格心理区间内，默许开发商进行自主的调价行为。说到底现在是市场经济，政府不应该也不可能去出台太多的硬性举措去干预市场行为，而会是更软性、更指导性地协调各方关系。
调控将维持现状
尹伯成分析称，未来上海的调控应该既不会更松，也不会更紧，而是维持现状，全国基本上也是这个格局。楼价在一定幅度内适当下调，符合当前的潮流和趋势。他认为，今年年底到明年年初这段时间调控政策方面不会有大的变化产生。
不过，他也强调，自己不支持退房潮。他认为，房产商同意退房，一方面可能是楼盘整体销售量较少，另外降价后仍有利润空间，还有就是它们自身机制活络。政府角度来看，不应该支持退房潮，特别是那些过激行为。当然，购房者还没住进新房就白白损失几万几十万，沮丧心情也是可以理解的，开发商可以适当考虑采取措施安慰他们的情绪，既然有降价空间，新老业主共享也未尝不可，总之不要激化双方矛盾。
政府降低房地产依存度
10月30日，上海市市长韩正在第23次上海市市长国际企业家咨询会议上透露，今年1~9月份，上海经济对房地产的依存度已降至8%以下，大大低于2005年时15%的水平。“上海的楼市价格太高，这是个不争的事实。”他强调，上海按照国家的要求来调控楼市，在有效的措施下，过高的房价正得到有效遏制，“从前9个月的走势，也可以证明这一点。特别是近3个月，房价涨幅环比都是零增长。”
就此，尹伯成表示，上海房地产依存度下降，经济结构转型，是好事，值得肯定。“上海毕竟是标杆城市，要为全国树立榜样，降低房地产依存度也是很重要的方面。”
他同时提出了对上海未来调控房产市场的建议：其一坚决执行中央调控政策。其二是尊重市场秩序和规律。政府一方面不要去行政干涉和规定开发商的行为，另一方面要和谐好开发商与业主之间的矛盾。这都是考验政府执政智慧的。