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摘要：根据国务院部署，我国正努力寻求运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决融资难等问题的办法。随后，2019年8月，央行宣布为提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，把银行贷款利率与新的LPR挂钩。本文根据LPR机制的建立与完善，结合目前国家针对土地及房产的政策，对LPR的完善对我国居民放点的影响进行简要分析。
关键词：LPR;货币政策;改革;存量房产
Abstract： According to the deployment of the State Council， China is trying to find ways to use market-oriented reform to significantly reduce the level of real interest rates and solve financing difficulties. Subsequently， in August 2019， the central bank announced that in order to improve the transmission efficiency of interest rates and reduce the financing costs of the real economy， it decided to reform and improve the formation mechanism of the Loan Prime Rate （LPR） in the loan market and link the bank loan interest rate with the new LPR. Based on the establishment and improvement of LPR mechanism， combined with the current national policies for land and real estate， this paper analyzes the impact of the improvement of LPR on the Real estate loan of Chinese residents.
2019年8月16日，国务院召开常务会议指出，要改革完善贷款市场报价利率形成机制，在原有1年期一个限期品种基础上，增加5年期以上的限期品种，由各报价银行以公开市场操作利率加点方式报价，全国银行间同业拆借中心根据报价计算得出贷款市场报价利率并发布，为银行新发放贷款提供定价参考，带动贷款实际利率水平进一步降低。
一、LPR的含義
（一）什么是LPR？
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，LPR），是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。换句话说可以理解为贷款的浮动利率。①
LPR机制创立于在2013年10月，在2013年7月中国人民银行全面放开金融机构贷款利率管制，随后缔造了LPR。目前，有10家大中型银行每日报价，并经银行间市场发布，为市场提供一个最优贷款利率供行业定价参考。
（二）新推出的LPR有什么变化
1.报价方式修改为按照公开市场操作利率加点形成执行利率。
2.是在原有的1年期一个限期品种基础上，增加5年期以上的限期品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。
3.报价行范围代表性增强，在原有包括中国银行、中国农业银行等在内的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行4类银行各2家，扩大到18家。
4.报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。
（三）对比利率执行制定方式
1.原来利率制定方式
贷款定价=官定基准利率×（1+上下浮倍数），就是各大银行根据基准利率上下浮动，这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。
2.新政后利率制定方式
LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）
贷款定价=LPR×（1+上下浮动倍数）
①曾刚，王伟.LPR改革将畅通利率传导机制，商业银行须积极应对[N].21世纪经济报道，2019-08-22（004）
18家银行按中期借贷便利利率（MLF）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。所以，银行在制定贷款利率的时候，可以根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在LPR基础上自由浮动。
二、LPR推出的背景
（一）LPR的设立由来
央行设立LPR，原意是希望通过LPR形成市场化的贷款利率，然而实际情况却是，银行发放贷款主要还是参照央行公布的基准利率，很少有贷款参照LPR定价。同时，中国货币网数据显示，LPR自2015年10月26日达到4.30%以来，近4年间只发生过1次变化（2018年4月8日变为4.31%），对市场环境变化已经失去了敏感性。
截至2020年LPR的推出已有6年之久，一直没有被市场真正利用起来，目前大力改革推进其中一个重要背景是全球央行大幅降息，中国人民银行不愿降息。同时，央行认为，根据市场利率传导的表现，在改革之后的LPR有望改变利率双轨制，实现市场利率传导畅通。
（二）我国目前借贷利率现状 截至目前自2018年以来的央行6次定向降准（或降准）共释放基础货币约3.4万亿元人民币，市场整体资金供给充实，但是随着银行间流动性的改善，货币市场中资金利率显著下行，我国民营、小微企业融资难问题依旧严峻。
同时2018年以来，我国货币市场的7天回购利率一直处于平稳中下降的趋势。然而在银行贷款平均利率，截至2019年2季末为反而有所上升（5.94%）并且同期居民房贷利率则是从5.26%升至5.53%。
（三）LPR推出的重大意义
当前中国经济内有三期叠加，外有贸易战挑战和疫情恶化，压力重重。但我们也不应该过高估计这些压力。改革开放40年来，我们都是以市场化改革来解决所有的问题，今后也应该一样。以金融市场为例，把市场化做实有助于资本要素在更廣阔的范围以有效的方式进行配置。换言之，在各领域市场化完善之前，以市场化的方式来解决发展问题仍是未来最有效的手段。
新的LPR形成机制由于降低了传导成本，提高了传递效率，自然而然的起到了降息的作用。“没有中间商赚差价”，人民银行既保住了工具箱里利率工具的力度，又提高了政策传导效率，一石二鸟。并且银行利润的主要来源就是存贷利差。如果能够通过LPR形成机制改革压缩银行利润，或者说把压缩下来的银行利润反哺到实业中，对实业的帮助是巨大的。
（四）LPR改革的必要性
一直以来中国金融业在GDP中的占比持续维持在8%左右，这个数字甚至比英美等金融强国还要高。这个比例显然不正常。解决行业发展不平衡的办法不是靠降低银行为首的金融行业的利润，而是要靠改革，让利率真正走向市场。
目前由于疫情的影响，全球经济增长变缓，助力经济发展的三驾马车“投资、消费、出口”均受到严重影响，在这样的背景下，根据国务院会议精神指导，我国正努力寻求市场化改革的办法以推动实际利率水平明显降低，解决企业融资难等问题。在央行的计划中，改革后的LPR将承担起这个重任。根据新的规定，LPR将与央行公开市场操作利率（MLF利率）挂钩，今后如果央行降低MLF利率，LPR也将随之降低。
同时此次改革也能加强银行对于LPR的重视程度，目前央行将银行合同制定参考标签分发协议将纳入宏观审慎评估考核，确保银行对LPR真正重视起来。待LPR真正推向市场，结合18家银行的浮动利率制定后，将有效降低我国企业或个人借贷成本。
三、LPR对居民房贷的影响
（一）目前我国房产政策
2016年6月开始，在中央政府提出“房住不炒、因城施策”八字方针的主基调下，全国加强房地产调控的城市数量越来越多，调控力度也不断加强。目前我国的房地产进入存量房时代，也就是未来的二手房交易会大于新房交易。之前货币政策对于购新房影响很大，然而进入存量房时代之后，货币政策对于已经有房的人影响更重要。
（二）LPR改革后对房产市场的影响
在没有推出LPR改革政策之前，央行的降息或者加息，对已经有房的人，基本没什么影响。但是对于没有房的人，降息的话就降低了他买房的成本。然而今天想要对已经有房的人也起到作用，那么在房贷利率挂上LPR，将有力推动房贷利率将随着市场利率变动而进行变化。
调整后房贷利率机制改变了，以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。而今后，央行将推广运用LPR，包括房贷在内的银行各类贷款中都要运用LPR作为定价基准。
但是国家基本房贷政策并没有宽松。在国家强调贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”①定位和房地产市场长效管理机制下，对于房贷利率机制设定了下限，即“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”
（三）LPR改革后跟原来房贷机制的区别
新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，有利于减少借款人的综合利息支出。原来的定价机制下，各城市或各银行对于发放的房贷利率水平不一，比如首套房贷，有的是保持基准利率，有的是利率上浮5%至10%，有的小商业银行则还能有打折优惠。二套房贷，基准利率上浮10%-30%不等。而新的机制规定了下限的原则，比如首套房贷，就是不能低于LPR。所以虽然在“房住不炒”的政策基调下，中短期内房贷利率难以下降，但长期看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，利率将连续下行趋势，相应地，LPR的变动趋势也会是迟缓下行，会带动贷款利率下行。
（四）LPR改革后对居民房贷的影响
目前各城市的贷款利率不一样。各城市按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。并且这次央行确定的是下限，所以各个城市自主动作，只可能是提高这个下限，也就是加码。比如二套房贷利率加到80或100个基点，就到了5.65%或是5.85%。相信很多比较调控从严的城市，都会加码。
①辛继召，周炎炎.一线城市房贷谁最便宜？上海首套房利率最低4.65%！[N].21世纪经济报道.
并且以目前的LPR为例，现在基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是明显比基准利率低的。如果是首套房贷，执行LPR利率比执行基准利率低0.05个百分点（5个基点）。在二套房贷方面，如果按照国内比较普遍的城市基准利率上浮20%来计算，利率应为5.88%。而新政下按照LPR来加60个基点，目前的LPR是4.85%，加上60个基点就是5.45%，也是比按基准利率要低。不过要注意的是，前面也阐述过，央行规定的是下限，当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限，所以最终的利率还要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。
针对个人来讲大家的房贷大多是20年或25年长期贷款，所以绝大多数都是按照五年期利率，五年期LPR是4.85%。也就是说，新机制下，如果按照目前的LPR，如前述，与政策改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
参考文献
[1]李宇嘉.LPR房贷新定价基准对楼市影响几何？[J].城市开发，2019（18）：60 -62.
[2]曾刚，王伟.LPR改革将畅通利率传导机制，商业银行须积极应对[N].21世纪经济报道，2019-08-22（004）.
[3]李豫.人民币国际化路径与上海国际金融中心建设[J].上海金融学院学报，2010（05）：23-33.
[4]武兴伟.改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制的背景及作用分析[J].大众投资指南，2019（21）：237-239.
[5]辛继召，周炎炎.一线城市房贷谁最便宜？上海首套房利率最低4.65%！[N].21世纪经济报道.
[6]孟凡霞，马嫡，吴限..看齐LPR个人房贷利率告别“折扣”.[N].北京商报.2019.
[7]张莫，罗逸姝，梁倩.房贷利率“换锚”落地新老利率基本持平.[N].经济参考报.2019.
关键词：LPR;货币政策;改革;存量房产
Abstract： According to the deployment of the State Council， China is trying to find ways to use market-oriented reform to significantly reduce the level of real interest rates and solve financing difficulties. Subsequently， in August 2019， the central bank announced that in order to improve the transmission efficiency of interest rates and reduce the financing costs of the real economy， it decided to reform and improve the formation mechanism of the Loan Prime Rate （LPR） in the loan market and link the bank loan interest rate with the new LPR. Based on the establishment and improvement of LPR mechanism， combined with the current national policies for land and real estate， this paper analyzes the impact of the improvement of LPR on the Real estate loan of Chinese residents.
2019年8月16日，国务院召开常务会议指出，要改革完善贷款市场报价利率形成机制，在原有1年期一个限期品种基础上，增加5年期以上的限期品种，由各报价银行以公开市场操作利率加点方式报价，全国银行间同业拆借中心根据报价计算得出贷款市场报价利率并发布，为银行新发放贷款提供定价参考，带动贷款实际利率水平进一步降低。
一、LPR的含義
（一）什么是LPR？
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，LPR），是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。换句话说可以理解为贷款的浮动利率。①
LPR机制创立于在2013年10月，在2013年7月中国人民银行全面放开金融机构贷款利率管制，随后缔造了LPR。目前，有10家大中型银行每日报价，并经银行间市场发布，为市场提供一个最优贷款利率供行业定价参考。
（二）新推出的LPR有什么变化
1.报价方式修改为按照公开市场操作利率加点形成执行利率。
2.是在原有的1年期一个限期品种基础上，增加5年期以上的限期品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。
3.报价行范围代表性增强，在原有包括中国银行、中国农业银行等在内的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行4类银行各2家，扩大到18家。
4.报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。
（三）对比利率执行制定方式
1.原来利率制定方式
贷款定价=官定基准利率×（1+上下浮倍数），就是各大银行根据基准利率上下浮动，这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。
2.新政后利率制定方式
LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）
贷款定价=LPR×（1+上下浮动倍数）
①曾刚，王伟.LPR改革将畅通利率传导机制，商业银行须积极应对[N].21世纪经济报道，2019-08-22（004）
18家银行按中期借贷便利利率（MLF）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。所以，银行在制定贷款利率的时候，可以根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在LPR基础上自由浮动。
二、LPR推出的背景
（一）LPR的设立由来
央行设立LPR，原意是希望通过LPR形成市场化的贷款利率，然而实际情况却是，银行发放贷款主要还是参照央行公布的基准利率，很少有贷款参照LPR定价。同时，中国货币网数据显示，LPR自2015年10月26日达到4.30%以来，近4年间只发生过1次变化（2018年4月8日变为4.31%），对市场环境变化已经失去了敏感性。
截至2020年LPR的推出已有6年之久，一直没有被市场真正利用起来，目前大力改革推进其中一个重要背景是全球央行大幅降息，中国人民银行不愿降息。同时，央行认为，根据市场利率传导的表现，在改革之后的LPR有望改变利率双轨制，实现市场利率传导畅通。
（二）我国目前借贷利率现状 截至目前自2018年以来的央行6次定向降准（或降准）共释放基础货币约3.4万亿元人民币，市场整体资金供给充实，但是随着银行间流动性的改善，货币市场中资金利率显著下行，我国民营、小微企业融资难问题依旧严峻。
同时2018年以来，我国货币市场的7天回购利率一直处于平稳中下降的趋势。然而在银行贷款平均利率，截至2019年2季末为反而有所上升（5.94%）并且同期居民房贷利率则是从5.26%升至5.53%。
（三）LPR推出的重大意义
当前中国经济内有三期叠加，外有贸易战挑战和疫情恶化，压力重重。但我们也不应该过高估计这些压力。改革开放40年来，我们都是以市场化改革来解决所有的问题，今后也应该一样。以金融市场为例，把市场化做实有助于资本要素在更廣阔的范围以有效的方式进行配置。换言之，在各领域市场化完善之前，以市场化的方式来解决发展问题仍是未来最有效的手段。
新的LPR形成机制由于降低了传导成本，提高了传递效率，自然而然的起到了降息的作用。“没有中间商赚差价”，人民银行既保住了工具箱里利率工具的力度，又提高了政策传导效率，一石二鸟。并且银行利润的主要来源就是存贷利差。如果能够通过LPR形成机制改革压缩银行利润，或者说把压缩下来的银行利润反哺到实业中，对实业的帮助是巨大的。
（四）LPR改革的必要性
一直以来中国金融业在GDP中的占比持续维持在8%左右，这个数字甚至比英美等金融强国还要高。这个比例显然不正常。解决行业发展不平衡的办法不是靠降低银行为首的金融行业的利润，而是要靠改革，让利率真正走向市场。
目前由于疫情的影响，全球经济增长变缓，助力经济发展的三驾马车“投资、消费、出口”均受到严重影响，在这样的背景下，根据国务院会议精神指导，我国正努力寻求市场化改革的办法以推动实际利率水平明显降低，解决企业融资难等问题。在央行的计划中，改革后的LPR将承担起这个重任。根据新的规定，LPR将与央行公开市场操作利率（MLF利率）挂钩，今后如果央行降低MLF利率，LPR也将随之降低。
同时此次改革也能加强银行对于LPR的重视程度，目前央行将银行合同制定参考标签分发协议将纳入宏观审慎评估考核，确保银行对LPR真正重视起来。待LPR真正推向市场，结合18家银行的浮动利率制定后，将有效降低我国企业或个人借贷成本。
三、LPR对居民房贷的影响
（一）目前我国房产政策
2016年6月开始，在中央政府提出“房住不炒、因城施策”八字方针的主基调下，全国加强房地产调控的城市数量越来越多，调控力度也不断加强。目前我国的房地产进入存量房时代，也就是未来的二手房交易会大于新房交易。之前货币政策对于购新房影响很大，然而进入存量房时代之后，货币政策对于已经有房的人影响更重要。
（二）LPR改革后对房产市场的影响
在没有推出LPR改革政策之前，央行的降息或者加息，对已经有房的人，基本没什么影响。但是对于没有房的人，降息的话就降低了他买房的成本。然而今天想要对已经有房的人也起到作用，那么在房贷利率挂上LPR，将有力推动房贷利率将随着市场利率变动而进行变化。
调整后房贷利率机制改变了，以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。而今后，央行将推广运用LPR，包括房贷在内的银行各类贷款中都要运用LPR作为定价基准。
但是国家基本房贷政策并没有宽松。在国家强调贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”①定位和房地产市场长效管理机制下，对于房贷利率机制设定了下限，即“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”
（三）LPR改革后跟原来房贷机制的区别
新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，有利于减少借款人的综合利息支出。原来的定价机制下，各城市或各银行对于发放的房贷利率水平不一，比如首套房贷，有的是保持基准利率，有的是利率上浮5%至10%，有的小商业银行则还能有打折优惠。二套房贷，基准利率上浮10%-30%不等。而新的机制规定了下限的原则，比如首套房贷，就是不能低于LPR。所以虽然在“房住不炒”的政策基调下，中短期内房贷利率难以下降，但长期看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，利率将连续下行趋势，相应地，LPR的变动趋势也会是迟缓下行，会带动贷款利率下行。
（四）LPR改革后对居民房贷的影响
目前各城市的贷款利率不一样。各城市按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。并且这次央行确定的是下限，所以各个城市自主动作，只可能是提高这个下限，也就是加码。比如二套房贷利率加到80或100个基点，就到了5.65%或是5.85%。相信很多比较调控从严的城市，都会加码。
①辛继召，周炎炎.一线城市房贷谁最便宜？上海首套房利率最低4.65%！[N].21世纪经济报道.
并且以目前的LPR为例，现在基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是明显比基准利率低的。如果是首套房贷，执行LPR利率比执行基准利率低0.05个百分点（5个基点）。在二套房贷方面，如果按照国内比较普遍的城市基准利率上浮20%来计算，利率应为5.88%。而新政下按照LPR来加60个基点，目前的LPR是4.85%，加上60个基点就是5.45%，也是比按基准利率要低。不过要注意的是，前面也阐述过，央行规定的是下限，当前调控从严的城市预计都会确定更高的加点下限，所以最终的利率还要根据各城市的加点下限上浮后才能确定。
针对个人来讲大家的房贷大多是20年或25年长期贷款，所以绝大多数都是按照五年期利率，五年期LPR是4.85%。也就是说，新机制下，如果按照目前的LPR，如前述，与政策改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
参考文献
[1]李宇嘉.LPR房贷新定价基准对楼市影响几何？[J].城市开发，2019（18）：60 -62.
[2]曾刚，王伟.LPR改革将畅通利率传导机制，商业银行须积极应对[N].21世纪经济报道，2019-08-22（004）.
[3]李豫.人民币国际化路径与上海国际金融中心建设[J].上海金融学院学报，2010（05）：23-33.
[4]武兴伟.改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制的背景及作用分析[J].大众投资指南，2019（21）：237-239.
[5]辛继召，周炎炎.一线城市房贷谁最便宜？上海首套房利率最低4.65%！[N].21世纪经济报道.
[6]孟凡霞，马嫡，吴限..看齐LPR个人房贷利率告别“折扣”.[N].北京商报.2019.
[7]张莫，罗逸姝，梁倩.房贷利率“换锚”落地新老利率基本持平.[N].经济参考报.2019.