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摘 要：文章对现状金山区的美丽家园创建情况进行调查，分析目前美丽家园建设过程中存在的问题及引起的主要原因，提出解决问题的工作建议，希望能为后期的美丽家园建设提出帮助。
关键词：美丽家园;建设效果;问题与建议
按照區委、区政府总体工作部署，以及我区关于加强城市管理精细化工作的要求，我区于2018年起组织实施美丽家园建设，截止2019年底，累计完成33个住宅小区，近420万平方米的美丽家园建设任务。为更好的推进此项工作，笔者通过座谈、现场走访和调查问卷等方式，于2020年5月份对我区住宅小区开展美丽家园建设具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望能为后期的美丽家园建设提供帮助。
一、基本情况
我区自2002年始实施旧住房修缮，经过多年的平改坡、直管公房全项目修缮、厨卫综合改造、旧住房成套化改造等“旧区改造”模式，解决了老百姓的燃眉之急。为顺应新时代要求，金山区住宅小区“建设美丽家园三年行动计划（2018—2020）”颁布，旧小区修缮改造转向美丽家园建设，新一轮老旧住房改造升级正式启航。
（一）建设任务
全区计有230个住宅小区创建美丽家园，总建筑面积2084.30万平方米，住宅总建筑面积1864.26万平方米（计182471套），其中，商品房小区136个，住宅总建筑面积1061.00万平方米（计89025套）;动迁安置房小区（除亭林大居外）41个，住宅总建筑面积514.00万平方米（计48637套）;售后公房小区53个，住宅总建筑面积289.36万平方米（计44809套）。
按照“因地制宜、整体规划、分别实施、确保实效”的原则，通过计划制定、工作启动、全面实施和总结评估等四个阶段，于2020年12月底前验收各项工作任务、考核目标完成情况。
（二）建设内容
围绕“安全有序、舒适整洁、环境宜居、幸福和谐”的美丽家园建设目标，列出了4大板块、24项工作任务、91个具体事项，并明确了91项具体事项的具体内容。
（三）建设落实我区住宅小区“美丽家园”建设工作
目前的做法是由区住房保障和房屋管理局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各街镇（金山工业区）的指导监督;各街镇（金山工业区）作为落实主体，负责数据排摸、方案编制、资金统筹、项目实施，成立工作专班，建立长效管理机制。
二、建设效果
随着住宅产业及国家相关政策的调整，新建住宅数量逐渐减少，既有住宅的修缮改造则越来越受到人们的重视。“美丽家园”建设让住宅小区“旧貌换新颜”，对改善群众居住环境、提升房屋价值、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。
1.大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象
通过建设，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理不到位或流失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，安防水平明显提高;得到了广大住户的拥护和支持，有效保障居民的生命财产安全，对保障居民生存权益，创建和谐社会，维护社会稳定具有积极意义。
2.改变楼栋本质，提升房屋价值
老旧小区的“美丽家园”建设是有所投入的，既然有投入就一定会有回报。回报就是楼栋的本质发生了改变，房屋的价值得以提升。老旧小区当中的住宅楼，本来存在屋顶坍塌、门窗破旧、墙体粉刷开裂脱落等，甚至一些楼连封闭的楼道都没有，在经过修缮改造之后老旧住宅楼“穿衣戴帽”，焕然一新，没有封闭的楼道也全部封闭了。修缮改造结束之后留给老旧小区的就是住宅的升值。其中升值最多的就是加装电梯的小区，电梯本身价值很高，加装电梯之后彻底改变了高楼层房屋的价值，这也是改造后居民们最实惠的利好。
3.有利于提升城市基层治理水平
老旧小区“美丽家园”建设改善了小区环境，弥补了小区短板，凝聚的是人心。根据石化、朱泾镇和张堰镇等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人愿意成为市民监督员、义务宣传员、业主代表，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。
4.居住环境的改善居民更愿意留下来
对于很多老旧小区而言，迫于环境的恶劣不少居民就想着搬走重新购房，但是面对自己住了一辈子的地方、熟识的睦邻还是有些不舍。所以老旧小区改造之后生活环境明显获得改善，很多居民也愿意留下来了。相比之下这些老旧小区的二手房出货量也提高了，最终也会带来这些区域二手房交易量的变化。
三、存在的问题
美丽家园是一个长期任务、系统工程，区府提出美丽家园建设三年行动计划，是长期建设美丽家园中迈出的第一步。虽然自2018年以来我区取得了良好的成绩，但还是任重道远，面临着很多建设和管理等方面问题的挑战。概括起来，当前美丽家园建设主要存在以下几个方面的问题：
（一）工作合力问题
我区共有230个住宅小区，其中山阳镇43个、石化街道48个、朱泾镇53个、金山卫镇22个、枫泾镇21个和亭林镇15个等，老旧小区主要集中在石化街道和朱泾镇;另外，全区230个住宅小区中，商品房小区136个、动迁安置房小区41个、售后公房小区53个。不同小区的建设时间、规模和建设标准不同，美丽家园建设起点也不同，差异明显，缺乏具体的分类标准和建设标准;在建的工程与街镇（金山工业区）建设规划、创城工作、二次供水等衔接也不够紧密，存在重合部分，加上区与街镇（金山工业区）两级协同不够，频繁出现重复建设现象;此外，建设、规划、绿容、城管、公安等各司其职、对建设的重要性认识有差异或支撑力不足，难以形成整体合力。
（二）建设资金问题 目前我区住宅小区“美丽家园”建设主要依赖市、区两级财政和街镇（金山工业区）自筹资金投入，按照住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划的目标，资金缺口巨大。从2018年建设完成的“美丽家园”小区来看，各街镇（金山工业区）计划的建设资金难以达到预期的建设標准，即根据资金筹措额选择修缮范围、内容。我区老旧小区较多，建设资金动辄数亿元，如果全部由区、镇（金山工业区）两级政府承担，财政将无力承受。如果由居民参与承担，既不现实也不合理。许多老旧小区是困难群众集中区域，居民收入水平低，也难以大量分摊建设成本。如何破解资金筹措难题，完善美丽家园建设标准，是当前区、镇（金山工业区）两级政府高度重视的问题。
石化街道2018年度、2019年度所实施的所有居住小区“美丽家园”建设工程，管线落地未包含强电部分;防高空坠物未把空调外机统一设置安全防护罩列入，仅作原外机支架的除锈刷漆、加固或腐烂的更换;小区道路仅破损处修复、雨污分流原管道局部更换等。
（三）雨污分流问题
根据《上海市清水行动实施方案（2018-2020年）》工作要求，我区需完成106个住宅小区雨污混接改造工作，其中结合住宅修缮同步实施的计47个，其中2018年完成了14个、2019年在建工程22个。2018年实施的美丽家园建设项目，5个工程由于涉及雨污混接改造问题尚未验收合格。根据调研情况，主要存在以下3个方面的问题：
1.前期查勘设计不到位，导致后续整改难度大
大部分老旧小区内部管网资料缺失，地下管线错综复杂，导致前期排摸、方案设计等工作费时耗力，部分小区因前期调查不深入、不彻底，或原有管径小无法检测，对管道进行局部更新后仍会出现渗漏的现象，致使后续验收整改工作难度加大。
2.沿街商铺等改造不同步，导致效果不理想
受住宅修缮相关政策的局限性，住宅修缮只针对居住小区红线范围内居住用房，沿街商铺和小区内学校等企事业单位不包括在实施范围内。这次美丽家园建设，为确保雨污混接改造成效，坚持问题导向、目标导向、效果导向解决问题，对小区内学校、企事业单位、沿街商铺等接入住宅小区内混用的雨污管道纳入了实施范围进行分流改造，但对部分住宅小区外单独设置雨污管道的沿街商铺、企事业单位因涉及市政道路、资金分摊等因素未能结合旧修同步实施，最终汇入小区出门窨井造成了混接现象，导致整个片区混接改造效果不彻底。
2020年度计划实施的石化二村美丽家园建设项目，建设内容包括雨污分流、环境整治和道路修复等。该小区情况比较复杂：涉及沿街商铺、学校、企业宿舍、企事业单位办公用房等。根据《上海市清水行动实施方案（2018-2020年）》文件精神，该工程原计划6月底前完成前期查勘设计等工作、8月份步入施工、年末完成建设任务，但由于石化股份公司不同意宿舍拆除围墙（管道铺设工作需要）而使整个工程查勘设计工作无法开展，从而影响了建设进度。
3.受建设资金困扰，原有管道未全部更换
2019年度石化街道山龙新村美丽家园建设工程，该工程建设时期为2019年5月～2019年12月，建设内容有小区雨污分流、管线落地、道路修复等。该小区于2013年～2014年实施过局部雨污混接改造工作。鉴于离上一次建设时间较近，管道材质在质保期内，同时，考虑到本次建设资金匮乏、建设内容杂多的情况，在雨污混接改造查勘设计、工作量范围确定上，石化街道选择了原有雨、污地下管部分更换;或原有雨、污地下管保留1根，另一根重新铺设，出墙支管未更换的修缮改造方法。但由于2013年～2014年实施过的、未更换的管道和出墙支管也存在施工质量或管道受损问题，使本次工程建设难以按照《导则》要求顺利通过竣工验收。
4.施工作业面窄，影响建设质量和效果
我区石化街道、朱泾镇的许多老旧小区位于老城区，建设时大都没有系统规划，区域内建筑标准较低，房屋密度较大、质量差，水电管网密布，道路、排污、消防及居民活动场地等基础设施陈旧老化甚至缺失，再加上缺乏有效保养和维护，基本都到了“问题阶段”。由于原来的设计图纸和建设资料缺乏，而公共空间又狭窄有限，且各类违章建筑多，居民也极不配合，多个项目难以铺设地下管道开展雨污混接改造，影响了建设质量和效果。譬如，2019年度石化街道园中苑美丽家园建设工程。
（四）车位管理问题
这个问题是我区现阶段美丽家园建设的共性问题，又是我区美丽家园建设中的最突出问题。虽然，通过开展美丽家园建设工作，在部分小区取得好的效果。但是随着汽车拥有量的迅猛发展，新建的商品房小区和拆迁安置小区基本没有停车难问题，老旧住宅小区的停车难问题却越来越严重。通过研究和分析，造成居住小区停车难的主要原因有以下几个方面：
1.数量供需不匹配
近年来，我区汽车数量增长迅速，特别是私家车增长速度更快。汽车数量的不断增长，引发交通问题，停车资源供需矛盾也日益突出。
2.停车位规划设计落后于社会发展水平
由于房地产规划建设到投入是项周期性较长的过程，住宅小区在规划设计时一般根据当时的社会经济水平，依据以前的法规和规范，因此没有充分考虑到汽车停车需求的发展进程，使得小区投入使用后、甚至是使用多年后停车位难以满足业主停车的需求。一是1996年以前建成的住宅小区，根本就没有设计汽车停车位和汽车库，使得车辆无处可停，比如朱泾镇的临源一村、罗新新村等;二是部分新建的住宅小区，规划的停车位和停车场，也不能完全满足车辆的停放，比如朱泾镇的汇佳新苑，建成时间不是很长，也规划建设了不少汽车位，但是明显不能满足业主的需求。由于缺乏一个完整科学、统筹协调、具有前瞻性的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展需要。近年来，虽然通过拓宽道路、挖掘空间等方式增加了部分停车位，但供需矛盾依然十分突出。 3.设计使用不适应
开发商在设计阶段，车位一般都按照“规范的低标准和建设的低成本”原则进行规划设计和建设，造成车位使用中存在诸多不便之处。譬如，有的小区只有部分楼栋下有地下停车库，很多楼道不能直接与地下车库直接相通，造成离得较远的居民停车十分不便;出入口设计或车位布置不合理，车辆进出不方便。
4.停车管理措施不到位
一是外来车辆进入增加了小区停车压力。由于部分住宅小区（尤其是老旧小区）没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不力也会增加本小区停车的压力;二是现有的停车库没有得到充分的利用。部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位。三是停车位经营机制不合理。路面与地下停车经营机制不合理，有的收费价格倒挂，或存在开发商片面追求利益，未能发挥价格经济杠杆调节停车供需关系的作用，加剧了住宅小区”停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下停车场却空空荡荡”的怪圈，譬如朱泾镇的金昌苑、石化街道的玲桂花苑等。
（五）高空坠物问题
随着城市的不断膨胀和建筑向高空发展，住宅小区高空坠物问题显得愈发严重，近年里，我区各街镇（金山工業区）的住宅小区高空坠物事件也时有发生。虽说我区近几年结合旧修实施美丽家园建设工作可解决一部分，但能享受市、区两级财政补贴实施修缮改造的房屋权属仅为直管公房、系统公房和售后公房，商品房、商务楼等并不纳入范围，尤其是对于存在外墙外保温无机保温砂浆开裂脱落、GRC玻璃增强混凝土（玻璃纤维网格布和水泥的结合物，具有重量重，强度低的特点）脱落、外墙饰面砖脱落、空调外机及支架下坠等的商品房小区尚无法通过美丽家园建设解决安全隐患问题，譬如山阳镇的山岛龙洲、朱泾镇的万安金邸等。
（六）后续管理问题
我区大多数物业服务企业专业化程度不高，属于粗放经营类企业，重收费、轻管理、重效益、轻服务现象突出;从业人员普遍年龄较大，文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务，而对于小区业主装修私改排水管、雨污混接、空调外机乱设置、室外地下排水管日常维保等基本不予重视;未按照《物业服务合同》约定尽职尽责，对项目建成后后期管养一如既往，从而影响建设效果的持续性。譬如，2018年石化街道的一些美丽家园建设完成后，间隔没多长时间，又出现居民装修混排雨污管道的情况。
四、思考和策略
根据当前在我区美丽家园建设中存在的难题和原因，我们提出如下的解决方法：
（一）统筹协调，加强组织保障
美丽家园建设是个系统性工程，牵涉多个部门，涉及千家万户，既需要职能部门在“条”上的主动牵头、指导推动，也需要街镇（金山工业区）层面在“块”上的勇于担当、强化落实，更需要金山区所有业主的理解和支持。条线部门与属地政府，以及相关参建单位的通力合作，促进形成“上下一盘棋”的局面，才能共同提高美丽家园建设成效。建议：
1.区委区府加强对美丽家园建设的领导，推动区住宅小区综合治理联席会议机制顺利运行，及时研究解决建设工作中遇到的困难和问题，为建设美丽家园提供组织机制保障。
2.属地政府指定专属部门搭建一个协调的平台，让社会有关的各个单位和公用管线、配套单位等，都参与进来，尤其是涉及到影响居住小区建设的问题，经专属部门协调，所有建设项目一次性投资建设，避免重复投资、扰民。
（二）多元筹措，完善建设内容
美丽家园建设是一项长期的、浩大的、系统的民生工程，离不开持续不断的资金投入，区、街镇（金山工业区）两级政府要发挥主导作用，多渠道、多方式筹措资金：
1.向上争取专项补助或市区两级财政加大补贴力度;
2.拓展资金来源渠道，探索研究由居民、物业服务企业等参与承担的建设资金筹集机制，如物业维修资金、居民自筹资金、小区公共设施、设备租金等;
3.以市场化招商形式引入有实力的企业参与投资改造，通过加装电梯、公共点设置蔬菜自动销售机、建设商业停车场等的出售、租赁收益筹集建设资金或逐年偿还欠款;
4.加强资金管理，提高资金使用效益。坚持“有所为有所不为”的原则，根据小区居民的实际需求、建设内容的轻重缓急和资金筹措进度，对美丽家园建设列出详细的工作量清单，并排出实施计划。对建设资金的使用，要加强监管和审计。
（三）坚持标准，确保建设成效
美丽家园是政府高度重视、社会高度关注、居民十分关心的民生工程，必须把坚持标准、确保质量放在突出位置来抓。针对雨污分流工作的现状情况，提出如下的工作建议：
1.施工单位实施居住小区雨污分流工作前，不要急于盲目按图施工。在查勘设计或建设单位（实施单位）提供的《前期地下管线调查报告书》基础上，再次通过目测、管道冲洗、物探、CCTV影像探查和闭水试验等方式对工程的地下雨、污管分段作检查、检测。
2.根据地下雨、污管道的实地调查情况，结合投标文件和原设计文件，变更原设计文件，适时调整施工方案和施工组织设计文件（变更多的建议原专家评审委复评），工程量按实五方（施工、监理、实施、设计、街镇（金山工业区）相关部门等）签证认可。
3.属地政府相关部门、实施单位要加强沟通协调工作，尽可能使同一小区内的商铺、企事业单位、学校等建筑物排水纳入本次建设内容中，避免重复施工、反复扰民。
4.广泛宣传，形成齐抓共管的良好局面。加强宣传力度，多渠道多形式开展宣传，让居民群众充分认识到做好雨污混接改造工作的重要性和必要性，提高公众的责任意识和参与意识，营造全社会关心、支持、参与和监督的良好氛围。
（四）挖掘资源，合理增加车位
解决停车难问题，还需要从深入挖掘资源下手，通过小区内部改造一块，小区外部配建一块，社会资源利用一块，使住宅小区停车难状况得到明显改善： 1.设置路面临时停车位。在道路条件和路网结构较好的小区，对小区道路交通组织进行重新规划和设计，通过组织单向交通，实行单侧停车等形式，增加停车泊位，如：石化城区大堤路南、富川路东和荔浦路东区域，石化街道东礁一～四村和紫藤苑区域等。
2.改造绿地、违章建筑、闲置场地和房屋设置停车位。小区停车设施改造工作要充分挖掘小区停车潜力，拓宽、平整和硬化小区道路，需要移植绿化的，通过绿化部门作出指导，对绿化进行重新规划和布局，并符合小区建设时的绿化要求，比如铺设草坪砖、种植灌木乔木、立体绿化等，确保绿化覆盖率和环境净化功能不退化;在停车矛盾特別突出的住宅小区甚至可以设想拆除1-2幢房屋，建设比较规范的停车场。
3.有条件的居住小区，可设想新建智能立体旋转式停车库，最大限度的增加停车位。新建立体停车库是用有限的土地解决越来越多的车辆停泊问题，是缓解泊车难的一个十分有效的办法。在小区内只要规划几十平方米的地方，就有可能建造出一个60至80个车位的立体车库。
4.结合人防建设在有条件的住宅小区建设地下停车场。对住宅小区的地下、地上可利用空间进行综合改造，充分利用小区广场、绿地的地下空间，整体考虑，统筹安排，合理布局。
（五）及时处置，保证小区安全
针对居住小区高空坠物问题，我们提出如下的工作建议：
1.区政府研究设立专项资金，用于高空坠物安全隐患的检测鉴定、评审评估以及应急处置维修等。对原开发企业或建设单位的责任已无法追溯的，由政府托底先行处置。对于明确由业主承担维修费用但住宅专项维修资金不足的小区，政府可适当补贴或先行部分垫资，及时处置安全隐患，待隐患消除后，依法追讨相关垫资。对已过房屋保修期，房屋的原开发企业不愿意承担相关的维修费用，通过法律手段解决上述问题需要较长时间的，由政府先行垫资处置安全隐患，待隐患消除后，依法追讨相关垫资。
2.加强执法惩戒，对在保修期内或经检测鉴定认定承担主要责任但拒不整改的开发企业、由区建设和管理委员会纳入企业诚信记录。对拒不履行处置义务的开发企业或建设单位，严格执法，并采取相应的惩戒措施，如列入区建设单位黑名单，禁止该企业在金山区域内承接工程项目。
（六）规范运作，建立长效机制
美丽家园建设不仅仅补齐了民生短板、改造了硬件设施、完善了小区环境，更重要的是做好建设后的后续管理，避免“前建后乱”现象：
1.对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业管理水平和管理责任。
2.对物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导居民根据小区情况，灵活自主选择负责任、专业的物业公司。
总之，美丽家园建设是贯彻党的十九大精神，实现全面建成小康社会目标的需要，是一项重大的民心工程。各参建单位要因地制宜，科学规划，合理布局，实事求是地推进美丽家园建设，实实在在地提升老百姓的幸福感，不断推进我区美丽家园建设的可持续发展。
关键词：美丽家园;建设效果;问题与建议
按照區委、区政府总体工作部署，以及我区关于加强城市管理精细化工作的要求，我区于2018年起组织实施美丽家园建设，截止2019年底，累计完成33个住宅小区，近420万平方米的美丽家园建设任务。为更好的推进此项工作，笔者通过座谈、现场走访和调查问卷等方式，于2020年5月份对我区住宅小区开展美丽家园建设具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望能为后期的美丽家园建设提供帮助。
一、基本情况
我区自2002年始实施旧住房修缮，经过多年的平改坡、直管公房全项目修缮、厨卫综合改造、旧住房成套化改造等“旧区改造”模式，解决了老百姓的燃眉之急。为顺应新时代要求，金山区住宅小区“建设美丽家园三年行动计划（2018—2020）”颁布，旧小区修缮改造转向美丽家园建设，新一轮老旧住房改造升级正式启航。
（一）建设任务
全区计有230个住宅小区创建美丽家园，总建筑面积2084.30万平方米，住宅总建筑面积1864.26万平方米（计182471套），其中，商品房小区136个，住宅总建筑面积1061.00万平方米（计89025套）;动迁安置房小区（除亭林大居外）41个，住宅总建筑面积514.00万平方米（计48637套）;售后公房小区53个，住宅总建筑面积289.36万平方米（计44809套）。
按照“因地制宜、整体规划、分别实施、确保实效”的原则，通过计划制定、工作启动、全面实施和总结评估等四个阶段，于2020年12月底前验收各项工作任务、考核目标完成情况。
（二）建设内容
围绕“安全有序、舒适整洁、环境宜居、幸福和谐”的美丽家园建设目标，列出了4大板块、24项工作任务、91个具体事项，并明确了91项具体事项的具体内容。
（三）建设落实我区住宅小区“美丽家园”建设工作
目前的做法是由区住房保障和房屋管理局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各街镇（金山工业区）的指导监督;各街镇（金山工业区）作为落实主体，负责数据排摸、方案编制、资金统筹、项目实施，成立工作专班，建立长效管理机制。
二、建设效果
随着住宅产业及国家相关政策的调整，新建住宅数量逐渐减少，既有住宅的修缮改造则越来越受到人们的重视。“美丽家园”建设让住宅小区“旧貌换新颜”，对改善群众居住环境、提升房屋价值、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。
1.大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象
通过建设，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理不到位或流失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，安防水平明显提高;得到了广大住户的拥护和支持，有效保障居民的生命财产安全，对保障居民生存权益，创建和谐社会，维护社会稳定具有积极意义。
2.改变楼栋本质，提升房屋价值
老旧小区的“美丽家园”建设是有所投入的，既然有投入就一定会有回报。回报就是楼栋的本质发生了改变，房屋的价值得以提升。老旧小区当中的住宅楼，本来存在屋顶坍塌、门窗破旧、墙体粉刷开裂脱落等，甚至一些楼连封闭的楼道都没有，在经过修缮改造之后老旧住宅楼“穿衣戴帽”，焕然一新，没有封闭的楼道也全部封闭了。修缮改造结束之后留给老旧小区的就是住宅的升值。其中升值最多的就是加装电梯的小区，电梯本身价值很高，加装电梯之后彻底改变了高楼层房屋的价值，这也是改造后居民们最实惠的利好。
3.有利于提升城市基层治理水平
老旧小区“美丽家园”建设改善了小区环境，弥补了小区短板，凝聚的是人心。根据石化、朱泾镇和张堰镇等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人愿意成为市民监督员、义务宣传员、业主代表，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。
4.居住环境的改善居民更愿意留下来
对于很多老旧小区而言，迫于环境的恶劣不少居民就想着搬走重新购房，但是面对自己住了一辈子的地方、熟识的睦邻还是有些不舍。所以老旧小区改造之后生活环境明显获得改善，很多居民也愿意留下来了。相比之下这些老旧小区的二手房出货量也提高了，最终也会带来这些区域二手房交易量的变化。
三、存在的问题
美丽家园是一个长期任务、系统工程，区府提出美丽家园建设三年行动计划，是长期建设美丽家园中迈出的第一步。虽然自2018年以来我区取得了良好的成绩，但还是任重道远，面临着很多建设和管理等方面问题的挑战。概括起来，当前美丽家园建设主要存在以下几个方面的问题：
（一）工作合力问题
我区共有230个住宅小区，其中山阳镇43个、石化街道48个、朱泾镇53个、金山卫镇22个、枫泾镇21个和亭林镇15个等，老旧小区主要集中在石化街道和朱泾镇;另外，全区230个住宅小区中，商品房小区136个、动迁安置房小区41个、售后公房小区53个。不同小区的建设时间、规模和建设标准不同，美丽家园建设起点也不同，差异明显，缺乏具体的分类标准和建设标准;在建的工程与街镇（金山工业区）建设规划、创城工作、二次供水等衔接也不够紧密，存在重合部分，加上区与街镇（金山工业区）两级协同不够，频繁出现重复建设现象;此外，建设、规划、绿容、城管、公安等各司其职、对建设的重要性认识有差异或支撑力不足，难以形成整体合力。
（二）建设资金问题 目前我区住宅小区“美丽家园”建设主要依赖市、区两级财政和街镇（金山工业区）自筹资金投入，按照住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划的目标，资金缺口巨大。从2018年建设完成的“美丽家园”小区来看，各街镇（金山工业区）计划的建设资金难以达到预期的建设標准，即根据资金筹措额选择修缮范围、内容。我区老旧小区较多，建设资金动辄数亿元，如果全部由区、镇（金山工业区）两级政府承担，财政将无力承受。如果由居民参与承担，既不现实也不合理。许多老旧小区是困难群众集中区域，居民收入水平低，也难以大量分摊建设成本。如何破解资金筹措难题，完善美丽家园建设标准，是当前区、镇（金山工业区）两级政府高度重视的问题。
石化街道2018年度、2019年度所实施的所有居住小区“美丽家园”建设工程，管线落地未包含强电部分;防高空坠物未把空调外机统一设置安全防护罩列入，仅作原外机支架的除锈刷漆、加固或腐烂的更换;小区道路仅破损处修复、雨污分流原管道局部更换等。
（三）雨污分流问题
根据《上海市清水行动实施方案（2018-2020年）》工作要求，我区需完成106个住宅小区雨污混接改造工作，其中结合住宅修缮同步实施的计47个，其中2018年完成了14个、2019年在建工程22个。2018年实施的美丽家园建设项目，5个工程由于涉及雨污混接改造问题尚未验收合格。根据调研情况，主要存在以下3个方面的问题：
1.前期查勘设计不到位，导致后续整改难度大
大部分老旧小区内部管网资料缺失，地下管线错综复杂，导致前期排摸、方案设计等工作费时耗力，部分小区因前期调查不深入、不彻底，或原有管径小无法检测，对管道进行局部更新后仍会出现渗漏的现象，致使后续验收整改工作难度加大。
2.沿街商铺等改造不同步，导致效果不理想
受住宅修缮相关政策的局限性，住宅修缮只针对居住小区红线范围内居住用房，沿街商铺和小区内学校等企事业单位不包括在实施范围内。这次美丽家园建设，为确保雨污混接改造成效，坚持问题导向、目标导向、效果导向解决问题，对小区内学校、企事业单位、沿街商铺等接入住宅小区内混用的雨污管道纳入了实施范围进行分流改造，但对部分住宅小区外单独设置雨污管道的沿街商铺、企事业单位因涉及市政道路、资金分摊等因素未能结合旧修同步实施，最终汇入小区出门窨井造成了混接现象，导致整个片区混接改造效果不彻底。
2020年度计划实施的石化二村美丽家园建设项目，建设内容包括雨污分流、环境整治和道路修复等。该小区情况比较复杂：涉及沿街商铺、学校、企业宿舍、企事业单位办公用房等。根据《上海市清水行动实施方案（2018-2020年）》文件精神，该工程原计划6月底前完成前期查勘设计等工作、8月份步入施工、年末完成建设任务，但由于石化股份公司不同意宿舍拆除围墙（管道铺设工作需要）而使整个工程查勘设计工作无法开展，从而影响了建设进度。
3.受建设资金困扰，原有管道未全部更换
2019年度石化街道山龙新村美丽家园建设工程，该工程建设时期为2019年5月～2019年12月，建设内容有小区雨污分流、管线落地、道路修复等。该小区于2013年～2014年实施过局部雨污混接改造工作。鉴于离上一次建设时间较近，管道材质在质保期内，同时，考虑到本次建设资金匮乏、建设内容杂多的情况，在雨污混接改造查勘设计、工作量范围确定上，石化街道选择了原有雨、污地下管部分更换;或原有雨、污地下管保留1根，另一根重新铺设，出墙支管未更换的修缮改造方法。但由于2013年～2014年实施过的、未更换的管道和出墙支管也存在施工质量或管道受损问题，使本次工程建设难以按照《导则》要求顺利通过竣工验收。
4.施工作业面窄，影响建设质量和效果
我区石化街道、朱泾镇的许多老旧小区位于老城区，建设时大都没有系统规划，区域内建筑标准较低，房屋密度较大、质量差，水电管网密布，道路、排污、消防及居民活动场地等基础设施陈旧老化甚至缺失，再加上缺乏有效保养和维护，基本都到了“问题阶段”。由于原来的设计图纸和建设资料缺乏，而公共空间又狭窄有限，且各类违章建筑多，居民也极不配合，多个项目难以铺设地下管道开展雨污混接改造，影响了建设质量和效果。譬如，2019年度石化街道园中苑美丽家园建设工程。
（四）车位管理问题
这个问题是我区现阶段美丽家园建设的共性问题，又是我区美丽家园建设中的最突出问题。虽然，通过开展美丽家园建设工作，在部分小区取得好的效果。但是随着汽车拥有量的迅猛发展，新建的商品房小区和拆迁安置小区基本没有停车难问题，老旧住宅小区的停车难问题却越来越严重。通过研究和分析，造成居住小区停车难的主要原因有以下几个方面：
1.数量供需不匹配
近年来，我区汽车数量增长迅速，特别是私家车增长速度更快。汽车数量的不断增长，引发交通问题，停车资源供需矛盾也日益突出。
2.停车位规划设计落后于社会发展水平
由于房地产规划建设到投入是项周期性较长的过程，住宅小区在规划设计时一般根据当时的社会经济水平，依据以前的法规和规范，因此没有充分考虑到汽车停车需求的发展进程，使得小区投入使用后、甚至是使用多年后停车位难以满足业主停车的需求。一是1996年以前建成的住宅小区，根本就没有设计汽车停车位和汽车库，使得车辆无处可停，比如朱泾镇的临源一村、罗新新村等;二是部分新建的住宅小区，规划的停车位和停车场，也不能完全满足车辆的停放，比如朱泾镇的汇佳新苑，建成时间不是很长，也规划建设了不少汽车位，但是明显不能满足业主的需求。由于缺乏一个完整科学、统筹协调、具有前瞻性的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展需要。近年来，虽然通过拓宽道路、挖掘空间等方式增加了部分停车位，但供需矛盾依然十分突出。 3.设计使用不适应
开发商在设计阶段，车位一般都按照“规范的低标准和建设的低成本”原则进行规划设计和建设，造成车位使用中存在诸多不便之处。譬如，有的小区只有部分楼栋下有地下停车库，很多楼道不能直接与地下车库直接相通，造成离得较远的居民停车十分不便;出入口设计或车位布置不合理，车辆进出不方便。
4.停车管理措施不到位
一是外来车辆进入增加了小区停车压力。由于部分住宅小区（尤其是老旧小区）没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不力也会增加本小区停车的压力;二是现有的停车库没有得到充分的利用。部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位。三是停车位经营机制不合理。路面与地下停车经营机制不合理，有的收费价格倒挂，或存在开发商片面追求利益，未能发挥价格经济杠杆调节停车供需关系的作用，加剧了住宅小区”停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下停车场却空空荡荡”的怪圈，譬如朱泾镇的金昌苑、石化街道的玲桂花苑等。
（五）高空坠物问题
随着城市的不断膨胀和建筑向高空发展，住宅小区高空坠物问题显得愈发严重，近年里，我区各街镇（金山工業区）的住宅小区高空坠物事件也时有发生。虽说我区近几年结合旧修实施美丽家园建设工作可解决一部分，但能享受市、区两级财政补贴实施修缮改造的房屋权属仅为直管公房、系统公房和售后公房，商品房、商务楼等并不纳入范围，尤其是对于存在外墙外保温无机保温砂浆开裂脱落、GRC玻璃增强混凝土（玻璃纤维网格布和水泥的结合物，具有重量重，强度低的特点）脱落、外墙饰面砖脱落、空调外机及支架下坠等的商品房小区尚无法通过美丽家园建设解决安全隐患问题，譬如山阳镇的山岛龙洲、朱泾镇的万安金邸等。
（六）后续管理问题
我区大多数物业服务企业专业化程度不高，属于粗放经营类企业，重收费、轻管理、重效益、轻服务现象突出;从业人员普遍年龄较大，文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务，而对于小区业主装修私改排水管、雨污混接、空调外机乱设置、室外地下排水管日常维保等基本不予重视;未按照《物业服务合同》约定尽职尽责，对项目建成后后期管养一如既往，从而影响建设效果的持续性。譬如，2018年石化街道的一些美丽家园建设完成后，间隔没多长时间，又出现居民装修混排雨污管道的情况。
四、思考和策略
根据当前在我区美丽家园建设中存在的难题和原因，我们提出如下的解决方法：
（一）统筹协调，加强组织保障
美丽家园建设是个系统性工程，牵涉多个部门，涉及千家万户，既需要职能部门在“条”上的主动牵头、指导推动，也需要街镇（金山工业区）层面在“块”上的勇于担当、强化落实，更需要金山区所有业主的理解和支持。条线部门与属地政府，以及相关参建单位的通力合作，促进形成“上下一盘棋”的局面，才能共同提高美丽家园建设成效。建议：
1.区委区府加强对美丽家园建设的领导，推动区住宅小区综合治理联席会议机制顺利运行，及时研究解决建设工作中遇到的困难和问题，为建设美丽家园提供组织机制保障。
2.属地政府指定专属部门搭建一个协调的平台，让社会有关的各个单位和公用管线、配套单位等，都参与进来，尤其是涉及到影响居住小区建设的问题，经专属部门协调，所有建设项目一次性投资建设，避免重复投资、扰民。
（二）多元筹措，完善建设内容
美丽家园建设是一项长期的、浩大的、系统的民生工程，离不开持续不断的资金投入，区、街镇（金山工业区）两级政府要发挥主导作用，多渠道、多方式筹措资金：
1.向上争取专项补助或市区两级财政加大补贴力度;
2.拓展资金来源渠道，探索研究由居民、物业服务企业等参与承担的建设资金筹集机制，如物业维修资金、居民自筹资金、小区公共设施、设备租金等;
3.以市场化招商形式引入有实力的企业参与投资改造，通过加装电梯、公共点设置蔬菜自动销售机、建设商业停车场等的出售、租赁收益筹集建设资金或逐年偿还欠款;
4.加强资金管理，提高资金使用效益。坚持“有所为有所不为”的原则，根据小区居民的实际需求、建设内容的轻重缓急和资金筹措进度，对美丽家园建设列出详细的工作量清单，并排出实施计划。对建设资金的使用，要加强监管和审计。
（三）坚持标准，确保建设成效
美丽家园是政府高度重视、社会高度关注、居民十分关心的民生工程，必须把坚持标准、确保质量放在突出位置来抓。针对雨污分流工作的现状情况，提出如下的工作建议：
1.施工单位实施居住小区雨污分流工作前，不要急于盲目按图施工。在查勘设计或建设单位（实施单位）提供的《前期地下管线调查报告书》基础上，再次通过目测、管道冲洗、物探、CCTV影像探查和闭水试验等方式对工程的地下雨、污管分段作检查、检测。
2.根据地下雨、污管道的实地调查情况，结合投标文件和原设计文件，变更原设计文件，适时调整施工方案和施工组织设计文件（变更多的建议原专家评审委复评），工程量按实五方（施工、监理、实施、设计、街镇（金山工业区）相关部门等）签证认可。
3.属地政府相关部门、实施单位要加强沟通协调工作，尽可能使同一小区内的商铺、企事业单位、学校等建筑物排水纳入本次建设内容中，避免重复施工、反复扰民。
4.广泛宣传，形成齐抓共管的良好局面。加强宣传力度，多渠道多形式开展宣传，让居民群众充分认识到做好雨污混接改造工作的重要性和必要性，提高公众的责任意识和参与意识，营造全社会关心、支持、参与和监督的良好氛围。
（四）挖掘资源，合理增加车位
解决停车难问题，还需要从深入挖掘资源下手，通过小区内部改造一块，小区外部配建一块，社会资源利用一块，使住宅小区停车难状况得到明显改善： 1.设置路面临时停车位。在道路条件和路网结构较好的小区，对小区道路交通组织进行重新规划和设计，通过组织单向交通，实行单侧停车等形式，增加停车泊位，如：石化城区大堤路南、富川路东和荔浦路东区域，石化街道东礁一～四村和紫藤苑区域等。
2.改造绿地、违章建筑、闲置场地和房屋设置停车位。小区停车设施改造工作要充分挖掘小区停车潜力，拓宽、平整和硬化小区道路，需要移植绿化的，通过绿化部门作出指导，对绿化进行重新规划和布局，并符合小区建设时的绿化要求，比如铺设草坪砖、种植灌木乔木、立体绿化等，确保绿化覆盖率和环境净化功能不退化;在停车矛盾特別突出的住宅小区甚至可以设想拆除1-2幢房屋，建设比较规范的停车场。
3.有条件的居住小区，可设想新建智能立体旋转式停车库，最大限度的增加停车位。新建立体停车库是用有限的土地解决越来越多的车辆停泊问题，是缓解泊车难的一个十分有效的办法。在小区内只要规划几十平方米的地方，就有可能建造出一个60至80个车位的立体车库。
4.结合人防建设在有条件的住宅小区建设地下停车场。对住宅小区的地下、地上可利用空间进行综合改造，充分利用小区广场、绿地的地下空间，整体考虑，统筹安排，合理布局。
（五）及时处置，保证小区安全
针对居住小区高空坠物问题，我们提出如下的工作建议：
1.区政府研究设立专项资金，用于高空坠物安全隐患的检测鉴定、评审评估以及应急处置维修等。对原开发企业或建设单位的责任已无法追溯的，由政府托底先行处置。对于明确由业主承担维修费用但住宅专项维修资金不足的小区，政府可适当补贴或先行部分垫资，及时处置安全隐患，待隐患消除后，依法追讨相关垫资。对已过房屋保修期，房屋的原开发企业不愿意承担相关的维修费用，通过法律手段解决上述问题需要较长时间的，由政府先行垫资处置安全隐患，待隐患消除后，依法追讨相关垫资。
2.加强执法惩戒，对在保修期内或经检测鉴定认定承担主要责任但拒不整改的开发企业、由区建设和管理委员会纳入企业诚信记录。对拒不履行处置义务的开发企业或建设单位，严格执法，并采取相应的惩戒措施，如列入区建设单位黑名单，禁止该企业在金山区域内承接工程项目。
（六）规范运作，建立长效机制
美丽家园建设不仅仅补齐了民生短板、改造了硬件设施、完善了小区环境，更重要的是做好建设后的后续管理，避免“前建后乱”现象：
1.对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业管理水平和管理责任。
2.对物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导居民根据小区情况，灵活自主选择负责任、专业的物业公司。
总之，美丽家园建设是贯彻党的十九大精神，实现全面建成小康社会目标的需要，是一项重大的民心工程。各参建单位要因地制宜，科学规划，合理布局，实事求是地推进美丽家园建设，实实在在地提升老百姓的幸福感，不断推进我区美丽家园建设的可持续发展。