我国现行土地增值税的功能定位为合理调节国有土地增值收益。国有经营性建设用地使用权流转环节和农村集体经营性建设用地使用权流转环节的土地税税负不同。根据对土地增值额、增值率数学模型的构建和分析可知,我国土地增值税的名义税率偏高,征收成本高。我国土地增值税的功能定位应调整为,合理调节国有土地使用权增值收益和农村集体经营性建设用地使用权增值收益。对国有土地使用权增值收益和农村集体经营性建设用地使用权增值收益征收土地增值税。改革征收方法,降低名义税率。调整税收优惠政策,确定城市居民享有免征土地增值税优惠的居住用地面积的折算值。如果城市居民住宅实际分摊的居住用地面积的折算值超过城市居民享有免征土地增值税优惠的居住用地面积的折算值,则对超过城市居民享有免征土地增值税优惠的居住用地使用权之增值收益征税。