论文部分内容阅读
随着2014年楼市销售阻滞，市场迎来“白银十年”，竞争日趋白热化，房企纷纷谋求多元化转型。房地产与金融的逐步结合，拓宽了房地产企业的融资渠道，亦为房企转型提供了新方向。
基于对房地产金融化的共识，龙头房企纷纷涉足金融领域，加速跨界金融行业的尝试，实现业务转型；更多的房企希望借力金融化，将转型方向瞄准旅游地产、养老地产、产业地产等新兴领域。
下面，我们结合目前房地产金融化的现状和趋势，就房地产金融化的金融模式、产品创新等可能的几个方向做简单梳理和探讨，以期为房地产企业金融化寻找新的发展思路。
房地产证券化，
房地产金融化的主要模式
所谓房地产证券化，就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具将改善房企的资金压力。
房地产证券化在发达国家已有不少成功先例。在美国，传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中最大的西蒙地产REITs市值是美国最大开发商市值的6倍。而在国内，也有一些企业做了一些类资产证券化的积极探索，尤其是在商业地产方面。
ABS：
发行资产抵押债券，创新融资渠道
资产证券化（ABS），是指银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包信托给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，申请发行资产抵押证券，在全国银行间债券市场上发行和交易，从而盘活缺乏流动性的资产。
2014年9月19日，海印股份信托受益权专项资产管理计划在深交所上市交易，成为国内首个以商业地产收益权为基础的资产证券化产品的上市流通案例。在房企上市、再融资悉数被停的背景下，海印股份此举意味着房企新的融资渠道被打通。此前于2012年底，华侨城也以欢乐谷主题公园未来5年内的门票收入作为抵押，发行了专项资管计划。
通过资产证券化，有助于盘活具有可预期收入的商业、旅游物业等缺乏流动性的资产，既保持了物业经营权的完整性，又有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值。
REITs：
发行标准化证券，盘活资产流动性
所谓REITs（房地产信托投资基金），是指房企将其旗下部分或全部商业物业资产（如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
2005年越秀房地产信托基金在香港成功上市，成为第一只以内地物业为交易对象的REITs。2014年5月中信启航资产管理计划在深交所挂牌，真正实现了房地产在中国内地的REITs上市，尽管其距离标准REITs还有距离，但对于中国的REITs发展仍具有非常大的意义。
商业地产开发前期投入很大，REITs标准化设定可以使开发商解除对银行贷款的依赖，打破融资瓶颈，更快地获得整体资金回流，而不需要把物业分割出售。
业务转型，
为房地产与金融业融合提供新契机
由于旅游地产、养老地产、产业地产等用地性质、服务特性等原因，难以像住宅一样快速销售回现，对转型中的开发商日益紧绷的资金链是压力重重，因此加快金融创新，提高资产流动性很有必要。如何依托产品，打通房地产业和金融业的边界，是地产开发商探索与努力的方向。
产业地产新思路，
产权置换股权产权
置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下产业园区、商业综合体的房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。
深圳星河WORLD项目采用的正是这种新模式，星河集团通过深圳创新投合作，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换。星河World项目近一半面积为开发商长期持有，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权，企业的引进，也可以更好地解决产业园及商业综合体的招商运营问题。
产股置换模式给房地产企业拓宽了新的投资渠道。一方面这些产权置换而来的股权收入，将在这些企业上市之后，持续实现数倍的增值收益；另一方面由于开发商自持园区内相当一部分物业，未来可将这类物业作为基础优质资产进行资产证券化上市融资。从而为国内的产业综合园区开发，提供一种新的借鉴思路。
养老地产金融创新，
提高流动性
2013年起养老地产成为行业的热点话题，许多企业也纷纷试水养老地产，开展转型试点。但目前中国养老地产市场还处于起步阶段，市场标准规范缺失，也缺少相关金融政策的支持。但大多数养老项目都属于非商住用地，相关配套、团队投入非常大，因此完善投资者套现退出机制等金融创新就成为推动养老地产发展的重要手段。
一方面，在消费者层面推动逆抵押贷款（RAMS，ReverseAnnuityMortgages），将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，以获得一系列的月付款，实现以房养老解决购买力难的问题。另一方面，以金融创新提升养老地产的资产流动性，在不能实现公司上市的情况下，可以以资产或者权益的证券化来提升资产的流动性，降低投资退出难度，以提升其可投资性，可利用的典型工具包括REITs、受益券或商业信托。
产品创新，
加快房地产金融化步伐
随着房地产业的结构调整，及利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，房地产业与金融的关系日益多样化，在房地产金融化的趋势下，产品呈现多元化。
房地产产品的金融创新：将房地产项目定位为理财产品，既可出售给投资者，从而转移风险，迅速套现，加快资金流动速度；亦可出售给购房者，通过产权流转、资产管理的投资理念和模式获得收益的“房产金融化”手段，加快项目销售速度。
2014年9月24日，珠江地产为了抢占市场份额，加快现金回笼，推出房产变身理财产品转售渠道，即购买珠江·四季悦城项目产品后，购房者可以将房产本身作为投资产品出售，珠江地产将委托第三方资产管理公司，在交房前6个月至交房日期间，在原房款基础上加价10%进行托管销售，成为全国楼市首度出现“房产金融化”楼盘。这种方式实质是将实体楼盘与风险资金相结合，试水“房产金融化”方式带动项目销售。
此外，房地產企业以参股投资等各种跨界方式深度涉入保险、证券和基金等金融领域，探索房企业务创新。如万科入主徽商银行和打造社区金融，直接向消费者提供房地产金融产品与金融服务，以及携手互联网卖理财、卖彩票等，转型做金融服务等。
2014年，房地产正面临分化，中国房地产正式进入下半场，房地产回归金融本质。传统的住宅开发模式已成红海竞争，在纷纷转型旅游地产、产业地产等背景下，原有快速销售套现的道路已经走不通，借力金融创新开拓发展思路，将是房企转型的重要手段。当前，房地产金融既是房地产企业的一种投融资模式，也是房地产行业的未来发展方向。
基于对房地产金融化的共识，龙头房企纷纷涉足金融领域，加速跨界金融行业的尝试，实现业务转型；更多的房企希望借力金融化，将转型方向瞄准旅游地产、养老地产、产业地产等新兴领域。
下面，我们结合目前房地产金融化的现状和趋势，就房地产金融化的金融模式、产品创新等可能的几个方向做简单梳理和探讨，以期为房地产企业金融化寻找新的发展思路。
房地产证券化，
房地产金融化的主要模式
所谓房地产证券化，就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式。对于开发商而言，房地产证券化可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，以迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用证券化工具将改善房企的资金压力。
房地产证券化在发达国家已有不少成功先例。在美国，传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中最大的西蒙地产REITs市值是美国最大开发商市值的6倍。而在国内，也有一些企业做了一些类资产证券化的积极探索，尤其是在商业地产方面。
ABS：
发行资产抵押债券，创新融资渠道
资产证券化（ABS），是指银行把抵押贷款或者其他信贷资产作为证券化资产打包信托给受托机构，由受托机构对该资产进行结构性的安排和内外部的信用增级，申请发行资产抵押证券，在全国银行间债券市场上发行和交易，从而盘活缺乏流动性的资产。
2014年9月19日，海印股份信托受益权专项资产管理计划在深交所上市交易，成为国内首个以商业地产收益权为基础的资产证券化产品的上市流通案例。在房企上市、再融资悉数被停的背景下，海印股份此举意味着房企新的融资渠道被打通。此前于2012年底，华侨城也以欢乐谷主题公园未来5年内的门票收入作为抵押，发行了专项资管计划。
通过资产证券化，有助于盘活具有可预期收入的商业、旅游物业等缺乏流动性的资产，既保持了物业经营权的完整性，又有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值。
REITs：
发行标准化证券，盘活资产流动性
所谓REITs（房地产信托投资基金），是指房企将其旗下部分或全部商业物业资产（如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源定期向投资者派发红利，并由专业的基金管理公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
2005年越秀房地产信托基金在香港成功上市，成为第一只以内地物业为交易对象的REITs。2014年5月中信启航资产管理计划在深交所挂牌，真正实现了房地产在中国内地的REITs上市，尽管其距离标准REITs还有距离，但对于中国的REITs发展仍具有非常大的意义。
商业地产开发前期投入很大，REITs标准化设定可以使开发商解除对银行贷款的依赖，打破融资瓶颈，更快地获得整体资金回流，而不需要把物业分割出售。
业务转型，
为房地产与金融业融合提供新契机
由于旅游地产、养老地产、产业地产等用地性质、服务特性等原因，难以像住宅一样快速销售回现，对转型中的开发商日益紧绷的资金链是压力重重，因此加快金融创新，提高资产流动性很有必要。如何依托产品，打通房地产业和金融业的边界，是地产开发商探索与努力的方向。
产业地产新思路，
产权置换股权产权
置换股权是指开发商用现金、产权或“现金+产权”的方式将旗下产业园区、商业综合体的房产与入驻的上市企业或者是拟上市企业进行股权置换，进而通过资本市场获得更高投资回报。
深圳星河WORLD项目采用的正是这种新模式，星河集团通过深圳创新投合作，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换。星河World项目近一半面积为开发商长期持有，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权，企业的引进，也可以更好地解决产业园及商业综合体的招商运营问题。
产股置换模式给房地产企业拓宽了新的投资渠道。一方面这些产权置换而来的股权收入，将在这些企业上市之后，持续实现数倍的增值收益；另一方面由于开发商自持园区内相当一部分物业，未来可将这类物业作为基础优质资产进行资产证券化上市融资。从而为国内的产业综合园区开发，提供一种新的借鉴思路。
养老地产金融创新，
提高流动性
2013年起养老地产成为行业的热点话题，许多企业也纷纷试水养老地产，开展转型试点。但目前中国养老地产市场还处于起步阶段，市场标准规范缺失，也缺少相关金融政策的支持。但大多数养老项目都属于非商住用地，相关配套、团队投入非常大，因此完善投资者套现退出机制等金融创新就成为推动养老地产发展的重要手段。
一方面，在消费者层面推动逆抵押贷款（RAMS，ReverseAnnuityMortgages），将个人拥有的不动产抵押给银行、房地产抵押贷款公司等储蓄类金融机构，以获得一系列的月付款，实现以房养老解决购买力难的问题。另一方面，以金融创新提升养老地产的资产流动性，在不能实现公司上市的情况下，可以以资产或者权益的证券化来提升资产的流动性，降低投资退出难度，以提升其可投资性，可利用的典型工具包括REITs、受益券或商业信托。
产品创新，
加快房地产金融化步伐
随着房地产业的结构调整，及利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进，房地产业与金融的关系日益多样化，在房地产金融化的趋势下，产品呈现多元化。
房地产产品的金融创新：将房地产项目定位为理财产品，既可出售给投资者，从而转移风险，迅速套现，加快资金流动速度；亦可出售给购房者，通过产权流转、资产管理的投资理念和模式获得收益的“房产金融化”手段，加快项目销售速度。
2014年9月24日，珠江地产为了抢占市场份额，加快现金回笼，推出房产变身理财产品转售渠道，即购买珠江·四季悦城项目产品后，购房者可以将房产本身作为投资产品出售，珠江地产将委托第三方资产管理公司，在交房前6个月至交房日期间，在原房款基础上加价10%进行托管销售，成为全国楼市首度出现“房产金融化”楼盘。这种方式实质是将实体楼盘与风险资金相结合，试水“房产金融化”方式带动项目销售。
此外，房地產企业以参股投资等各种跨界方式深度涉入保险、证券和基金等金融领域，探索房企业务创新。如万科入主徽商银行和打造社区金融，直接向消费者提供房地产金融产品与金融服务，以及携手互联网卖理财、卖彩票等，转型做金融服务等。
2014年，房地产正面临分化，中国房地产正式进入下半场，房地产回归金融本质。传统的住宅开发模式已成红海竞争，在纷纷转型旅游地产、产业地产等背景下，原有快速销售套现的道路已经走不通，借力金融创新开拓发展思路，将是房企转型的重要手段。当前，房地产金融既是房地产企业的一种投融资模式，也是房地产行业的未来发展方向。