论文部分内容阅读
别墅生活，人生梦想的家园。随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市精英们的共识。别墅是他们对极致生活的追求和身份的象征，别墅用“私享”的名义，与水泥森林般的城市“鸽舍”划清了界限，围出了家的“独立”、“私密”和“温馨”。而今，在济南随处可见的别墅楼盘广告，我们可以清楚地看出，济南刮起了—阵阵别墅风，而这股风有愈刮愈猛的趋势。
财富阶层品质生活的象征
据了解，别墅作为一种舶来品、新鲜事物，在上世纪90年代中期前后，开始在济南出现。而市场上的产品大都是模仿欧美建筑，外立面相对简单，加上当时设计理念、建筑材料的落后，因此市场反应也相对平淡。
从2000年开始，亚洲经济的复苏和房地产行业的迅猛发展，促进了别墅市场的升温。一方面开发商拥有了多年的市场经验积累，另一方面建筑材料的发展、众多新兴财富阶层的涌现等，都有效促进了别墅产品的日趋成熟。如果说这个时候的别墅是产品层面的“拿来主义”，那么从2006年开始，济南别墅市场产品已经进入了生活理念层面的“拿来主义”。别墅区别于其他建筑类型的最重要特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地。第三，别墅所在区域的自然景观可以带给人们生活巨大的改变。所以，购买别墅，享受一种回归自然的高品质生活，成为了“富人”的首选。
但是，从市场的层面来说，做什么样的产品，是由客户的生活需求、开发商的长远利益、物业管理三者共同决定的，是市场经济发展的自然结果。这些都需要在吸取十多年来别墅产品开发经验的基础上，做大量精细的全局规划，使得三方利益最大化，这样的产品才是好的产品。
近几年来，济南的地产商为这种百万甚至千万级的住宅产品赋予和以往不同的内涵。除了依然沿用国外产品的建筑风格、户型之外，济南别墅产品开始呈现多样化、多元化时代的发展趋势。济南别墅市场正在悄悄萌动，从地理分布上看，别墅项目重点向“依山傍水”集结，产品档次跨度大；从类型上看，大致分为三类：纯独栋别墅、纯联排别墅、混合别墅；从区域上看，之前，东部、南部别墅供应量最大，几乎占据了供应总量的“大半壁江山”。长清区域也异军突起。欧美风格、中式风格，不同产品不同定位，别墅市场空前繁荣。
于是乎，一边是传统别墅区，各种配套体系越来越完善，人文气息和社区文化逐渐形成；一边是大体量新盘，整体配套规划一步到位，刻意保存原生态自然风貌，精心营造闲适宜居社区生活。
别墅需求新主张
随着房地产市场的日趋成熟，济南别墅市场已完成了从开发单一产品到开始打造成熟社区的升级。然而，有业内人士表示，济南别墅仍然处在一个初级阶段，济南的别墅消费更多的是停留在炫耀的层面上，而不是更多生活的层面上。这可能是发展过程中的一个阶段，但是严格来讲别墅是生活的一种东西。随着需求的不同，对别墅的要求有了新的改变。
首先是距离问题，别墅应该有多远？在上海和北京有一个争论，说如果做第一居所别墅的话，20-30分钟应该是最合适的，但是济南人不这么认为，济南人认为开车30分钟怎么能行？有业内人士认为，在济南，30分钟以内是合适的别墅范畴。当然城市别墅除外，城市别墅是享受城市生活的便利。别墅应该是在城市之外的，应该是享受城市之外的生活。所以这个距离感，应该是随着长清、章丘这一带别墅的兴起，逐步改变人们对别墅距离一个新的认识。
其次，随着市场需求不断多样化，不同消费阶层对别墅的不同需求，对这个市场的影响也产生很大的不同。新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等，都支撑起整个别墅市场。但其力量的非均衡性，使需求市场更趋向于一方的态度倾向。中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅，性性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高、增值空间高的别墅等。不同阶层对于别墅的不同需求，这就要求开发商打造更加精细和具有个性的项目。
同时，别墅户型设计也将进一步升级。新产品将在环境资源整合、户型创新、高舒适性、高科技应用、以及高精度设计方面全面升级。
所以，只有既能够体现别墅生活，又拥有便捷交通以及生活的别墅项目才能成为市场的宠儿。
趋归理性的选择
别墅在中国经济发达的大城市如北京、上海，是一种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段，一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶，想享受一种别墅或类别墅的生活方式，就成为市场的—股潮流。别墅购买群体在不断扩大的同时，在选择上也更加理性，在济南也是如此。
有相关机构做过调查，从目前济南别墅市场产品类型看，市场有三类别墅产品：经济型别墅、城市型别墅、豪宅。相比之下，总价位在三百万左右的经济型别墅在目前市场上最受欢迎。这种别墅主要特点是客群量比较大、面积适中，总价在300万上下。
从市场调研数据来看，200平方左右的靠近市区的别墅卖得很好。这种别墅的群体是再次改善型客户，希望体验别墅生活。产品面积的大小对销量也有很大的影响，面积大的，总价要达6百万-8百万，相比之下这种产品的市场需求量就比较小，比较适合企业会所，或者更高等级的客户。联排别墅面积适中，赠送面积大，赢得城市白领的青睐。
除此之外，尽管调控政策对别墅这种类型的高端住宅产品的销售起到一定的抑制作用，但谈及未来前景还是被业内人士所看好：“从长远来看，别墅市场会更加理性，而别墅产品会渐渐回归本质，更加人性化，更加宜居，这也是别墅开发商孜孜以求的。”
总体而言，济南别墅市场将逐步转变为卖方市场，需求市场多样化使别墅产品多元化，价格也将朝更健康而理性的方向发展，并出现高品质别墅价值凸现的趋势。不难想象，随着别墅项目的集中放量，作为别墅项目的开发商之间也将迎来一场场搏弈，激烈的角逐。而谁将笑傲江湖？只凭经验将不再是投资者的睿智表现，向市场问经方是定夺之策。
财富阶层品质生活的象征
据了解，别墅作为一种舶来品、新鲜事物，在上世纪90年代中期前后，开始在济南出现。而市场上的产品大都是模仿欧美建筑，外立面相对简单，加上当时设计理念、建筑材料的落后，因此市场反应也相对平淡。
从2000年开始，亚洲经济的复苏和房地产行业的迅猛发展，促进了别墅市场的升温。一方面开发商拥有了多年的市场经验积累，另一方面建筑材料的发展、众多新兴财富阶层的涌现等，都有效促进了别墅产品的日趋成熟。如果说这个时候的别墅是产品层面的“拿来主义”，那么从2006年开始，济南别墅市场产品已经进入了生活理念层面的“拿来主义”。别墅区别于其他建筑类型的最重要特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地。第三，别墅所在区域的自然景观可以带给人们生活巨大的改变。所以，购买别墅，享受一种回归自然的高品质生活，成为了“富人”的首选。
但是，从市场的层面来说，做什么样的产品，是由客户的生活需求、开发商的长远利益、物业管理三者共同决定的，是市场经济发展的自然结果。这些都需要在吸取十多年来别墅产品开发经验的基础上，做大量精细的全局规划，使得三方利益最大化，这样的产品才是好的产品。
近几年来，济南的地产商为这种百万甚至千万级的住宅产品赋予和以往不同的内涵。除了依然沿用国外产品的建筑风格、户型之外，济南别墅产品开始呈现多样化、多元化时代的发展趋势。济南别墅市场正在悄悄萌动，从地理分布上看，别墅项目重点向“依山傍水”集结，产品档次跨度大；从类型上看，大致分为三类：纯独栋别墅、纯联排别墅、混合别墅；从区域上看，之前，东部、南部别墅供应量最大，几乎占据了供应总量的“大半壁江山”。长清区域也异军突起。欧美风格、中式风格，不同产品不同定位，别墅市场空前繁荣。
于是乎，一边是传统别墅区，各种配套体系越来越完善，人文气息和社区文化逐渐形成；一边是大体量新盘，整体配套规划一步到位，刻意保存原生态自然风貌，精心营造闲适宜居社区生活。
别墅需求新主张
随着房地产市场的日趋成熟，济南别墅市场已完成了从开发单一产品到开始打造成熟社区的升级。然而，有业内人士表示，济南别墅仍然处在一个初级阶段，济南的别墅消费更多的是停留在炫耀的层面上，而不是更多生活的层面上。这可能是发展过程中的一个阶段，但是严格来讲别墅是生活的一种东西。随着需求的不同，对别墅的要求有了新的改变。
首先是距离问题，别墅应该有多远？在上海和北京有一个争论，说如果做第一居所别墅的话，20-30分钟应该是最合适的，但是济南人不这么认为，济南人认为开车30分钟怎么能行？有业内人士认为，在济南，30分钟以内是合适的别墅范畴。当然城市别墅除外，城市别墅是享受城市生活的便利。别墅应该是在城市之外的，应该是享受城市之外的生活。所以这个距离感，应该是随着长清、章丘这一带别墅的兴起，逐步改变人们对别墅距离一个新的认识。
其次，随着市场需求不断多样化，不同消费阶层对别墅的不同需求，对这个市场的影响也产生很大的不同。新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等，都支撑起整个别墅市场。但其力量的非均衡性，使需求市场更趋向于一方的态度倾向。中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅，性性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高、增值空间高的别墅等。不同阶层对于别墅的不同需求，这就要求开发商打造更加精细和具有个性的项目。
同时，别墅户型设计也将进一步升级。新产品将在环境资源整合、户型创新、高舒适性、高科技应用、以及高精度设计方面全面升级。
所以，只有既能够体现别墅生活，又拥有便捷交通以及生活的别墅项目才能成为市场的宠儿。
趋归理性的选择
别墅在中国经济发达的大城市如北京、上海，是一种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段，一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶，想享受一种别墅或类别墅的生活方式，就成为市场的—股潮流。别墅购买群体在不断扩大的同时，在选择上也更加理性，在济南也是如此。
有相关机构做过调查，从目前济南别墅市场产品类型看，市场有三类别墅产品：经济型别墅、城市型别墅、豪宅。相比之下，总价位在三百万左右的经济型别墅在目前市场上最受欢迎。这种别墅主要特点是客群量比较大、面积适中，总价在300万上下。
从市场调研数据来看，200平方左右的靠近市区的别墅卖得很好。这种别墅的群体是再次改善型客户，希望体验别墅生活。产品面积的大小对销量也有很大的影响，面积大的，总价要达6百万-8百万，相比之下这种产品的市场需求量就比较小，比较适合企业会所，或者更高等级的客户。联排别墅面积适中，赠送面积大，赢得城市白领的青睐。
除此之外，尽管调控政策对别墅这种类型的高端住宅产品的销售起到一定的抑制作用，但谈及未来前景还是被业内人士所看好：“从长远来看，别墅市场会更加理性，而别墅产品会渐渐回归本质，更加人性化，更加宜居，这也是别墅开发商孜孜以求的。”
总体而言，济南别墅市场将逐步转变为卖方市场，需求市场多样化使别墅产品多元化，价格也将朝更健康而理性的方向发展，并出现高品质别墅价值凸现的趋势。不难想象，随着别墅项目的集中放量，作为别墅项目的开发商之间也将迎来一场场搏弈，激烈的角逐。而谁将笑傲江湖？只凭经验将不再是投资者的睿智表现，向市场问经方是定夺之策。