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在昆明，本来属于行业“潜规则”的土地整理和开发合二为一，却被红头文件护航，变成了“明规则”。由此引发的利益纠葛和违法效应，引人注目。
云南省属企业云南城投，竟然跟“自家人”昆明市政府掐了起来。
推手是昆明市政府在2010年7月下发的《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（以下简称《通知》），明确排除了昆明市属国资外的任何企业的一级开发。
目前，云南城投最关心的不是土地被提前两年收储，而是如何报销帮助昆明市政府垫付的62亿元开发费用。
最令当地震惊的是，《通知》将昆明市区6个区域一级开发分别给了8家昆明市属国有企业。2011年6月，昆明181块土地拍卖，“卖出”的土地基本上完全吻合《通知》具体地块的划分。
深圳综合开发研究院宋丁对本刊记者说：“政府公开发行政文件，拿地又基本吻合的现象，在全国实属罕见，他们已经将潜规则公开化。”
仇和是最富争议的政治人物之一。在执掌沐阳和江阴时就因大胆开放的方式为外界质疑。如今，仇和执掌昆明已有十多年，其在土地政策上的大胆和“独到”也历历在册。
“最好土地”受冷落
曾被业界视为“全昆明最好的土地”，自7月13日首度开拍后，连续爆出冷门。
6月，昆明市国土资源局发布国有建设用地使用权拍卖出让公告，将在7月拍卖环湖东路半岛地块25宗，均为旅游、商业零售、商务办公用地，分三批拍卖。可是，前两批土地拍卖情况不理想，第三批5宗土地亦均因报名人数未达到法定7家的最低下限而流拍。
环滇池北岸三个半岛与五甲塘片区中间仅有一条环湖东路相隔。从地图上看，就像安放在滇池北岸的一顶皇冠，两个片区构成的板块与相邻发展较为成熟的滇池路板块、东南板块以及官南板块相比，还是一块未开发的处女地，曾被业界视为“全昆明最好的一块土地”。因此该地块将拍卖出让的消息一出，便在昆明楼市掀起了一波不小涟漪。
25宗地块，除第一批4宗地块以底价成交外，其余21宗均未找到买主。
云南城投证券办公室工作人员称，“环湖东路地块本来政府规划的是住宅二级开发，可是后来被全部规划成商业用地，没有住宅，人流量少，流拍很正常。”
巨额投资难收回
2008年5月7日，由昆明市人民政府授权的昆明市土地矿产储备管理办公室委托云南城投对环湖东路沿线土地进行土地一级开发,双方签署《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。
合同中，云南城投要做到8项义务，最重要的莫过于为一级开发提供资金工作。为做到这些，云南城投付出了巨大的代价，截至2011年6月30日累计投入开发成本支出62亿元。所需的资金由其完全垫付。
而云南城投如何获取收益呢？合同规定，云南城投与昆明市政府对半分成，对半分成不能成立的情况下，昆明市政府确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5％。“对一级开发范围内的土地出让收益实行分成，合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例提取。
“但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5％。”
尽管云南城投投入了巨额的资金，不仅对半分成这个梦想实现的可能性不大，就是5%的保底收入，也是以应收账款体现出来。
国内众多土地一级开发商均将开发成本计入到存货当中，只有等到将来土地成功卖出后才能结算收入。从会计的收付实现制而言，云南城投2011年上半年在土地一级开发当中投入了高达62亿元的资金，虽然政府承诺了5%的保底收益，但它的产品——土地尚未面向市场拍卖，更重要的是，今年上半年5298万元的营业收入云南城投并未收到，只是体现为对昆明市土地矿产储备办公室的应收账款，由昆明市财政局提供担保。
一会计专家对本刊记者讲到，“无论如何都要收到款项后再确认才行，对应的成本又在哪儿？连成本都没有确认就计入了收入，无非是让报表没那么难看罢了，再说本金遥遥无期，收到5%算什么，政府这块地也还没有卖多少。”
云南城投证券办公室某工作人员称，“现在最关心的问题，就是本金如何收回，现在领导们正在跟相关政府部门协商。”
交恶背后
环湖东路沿线土地开发一度暂停，更加加深了云南城投跟昆明市政府交恶传言的真实性。
云南城投属于云南省城市建设投资有限公司子公司，是云南省国资委控股86.21%的公司。
环湖东路沿线土地一级开发完成后，所整理收储的土地，经上市交易后，扣除各种成本和必须的支出外，50%的净收益将要被云南城投拿走。
配合着《通知》的下发，《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》（下称“《办法》”）的出台对社会资金的吸引力应该是巨大的。但单从投资回报的规定上来看，社会资本参与土地一级开发整理并没有预想的那么诱人。根据规定，社会资金参与土地一级开发，回报率只有8%-10%，而“市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。”
有业内人士认为，云南城投介入环湖东路土地一级开发，净收益的50%属于云南城投；而如果是市级平台公司，收益只来自于总投资额的16%。况且是市级平台公司，上述文件中提到的几个口袋，其实都是一个口袋。
这就给云南城投与市政府交恶传说增添了可信的砝码。
云南城投的相关人士称：“昆明市政府发这个通知的时候，自己新成立了很多公司，既然这样，关于城中村的改造，我们只能是按照社会资金去投资了。”
公然圈定竞买人
6月21日，181宗地块挂牌交易，8家市级平台公司全部瓜分。市级平台公司如此大规模进入二级开发市场，实属罕见。问题就在于，这些地块，除了市级平台公司，就没有别的开发商感兴趣么？业内传说的劝退等现象是否存在？
这181块土地，最终全部以底价出让。此次成交总面积为12467.84亩，交易总金额为63.38亿元，超过2010年昆明全年的土地供应量，成为昆明规模最大的一次土地出让。
这181宗土地每宗均有4位竞买者报名，且仅有一位竞买者报价不低于土地交易起价，符合土地挂牌交易程序。据一位在场的业内人士描述，该中心工作人员简单宣读了成交结果，公证处宣读公证词之后当场签约，整个过程不到10分钟。
本次大规模土地出让颇具戏剧性。原计划于6月21日挂牌交易的270宗土地中，共有89宗半途中止交易。270宗地块的出让信息，因其数量之巨，引发业界关注。这些地块虽然数量多，但多为100亩以下的小面积地块。最小的一宗土地，面积仅为1.14亩。
对于中止交易的原因，昆明市国土资源局一位工作人员称：“政府下的决定，我们只是执行。”
据证实，成交的181块土地分别被昆明市属8家企业获得——2701号为昆明市土地开发投资经营有限公司竞得五华区西北分区；2702号为昆明产业开发投资有限公司竞得西山区海埂路片区；2703号为昆明市新都投资有限公司竞得呈贡新区洛龙接到办事处西部和呈贡雨花片区；2704号为昆明市国有资产管理运营有限责任公司竞得西山区海口镇白鱼口片区；2705号为昆明市交通投资有限责任公司竞得官渡区方旺片区、盘龙区白沙河；2706号为昆明市城建投资开发有限责任公司竞得龙江片区；2707号为昆明轨道交通有限公司竞得官渡区矣六街道办事处、西山区马街街道办事处积善社区、明波社区、普坪社区、大渔社区；2708号为昆明市滇池投资有限公司竞得羊肠片区。
昆明风之铃房地产研究中心经理杨皎认为，本次土地集中出让，大多位于二环、三环之外，大部分属于旧城和城中村。
这些，《通知》中已有明确规定：
1.五华区：由昆明市土地开发投资经营有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；
2.盘龙区：由昆明市交通投资有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；
3.西山区：由昆明市土地开发投资经营有限责任公司、昆明市交通投资有限责任公司、昆明市轨道交通有限公司和昆明滇池投资有限责任公司负责组织实施；
4.官渡区：由昆明市交通投资有限责任公司、昆明滇池投资有限责任公司和昆明市轨道交通有限公司负责组织实施；
5.呈贡县：由新都投资有限公司和昆明新农投资有限公司负责组织实施；
6.晋宁县：由昆明滇池投资有限责任公司、昆明市城建投资开发有限责任公司和昆明市土地开发投资经营有限责任公司与属地人民政府负责组织实施。
房地产知名律师张琼方认为，昆明市通知中的规定和实际拿地的企业基本一致，是将土地整理，也就是土地熟化和土地开发公开绑在了一起，这在其他地方是不公开的。
深圳综合开发研究院宋丁告诉本刊记者：“因为三旧改造属于政府储备用地，用计划经济的方式将土地收回。可是法律却规定必须用市场经济的招拍挂形式卖地，地方政府不按照法律规定去做，也是大不合法下的小不合法。”
浙江省一位地方招拍挂办公室的工作人员对本刊记者说，理论上讲，只要在国土资源部网上公开发布公告，公开竞得结果并能正常签订出让合同，而不被国土资源部检查出有问题的行为，都是符合相关技术规范要求的。可是事实比这复杂得多。
深圳综合开发研究院宋丁对本刊记者说：“所谓的招拍挂现在各地纷纷流于形式，为什么国土资源部不管？他们睁一只眼闭一只眼，像云南昆明这种明目张胆地发通知，在各地也有不同程度的出现。与朱镕基任总理时实行的分税制关系密切。中央不再参与土地收入分成之后，地方在努力征收土地收入上少了戒备、放开了手脚。”
“内定”拿地三大内幕
本刊记者 闫妮／文
曾多次参与拿地的某公司中层，向本刊记者讲述了一些房地产开发商在招拍挂之前就搞定“内定”拿地的三大招术。
“第一种是框架协议，政府和开发商签订一系列协议，明确价格之类要素，然后再走一下挂牌的形式。”
比如万科，在2010年1月跟莆田市政府签订了投资合作框架协议。仪式上，双方还就合作项目的一些问题进行了探讨。一般而言，政府也不敢在协议里承诺某地块非万科不可，书面承诺顶多是：1.优惠政策、优质服务，2.若万科履行了承诺而没拿到地，政府给予相应补偿或利润分成。
6月8日，招投标中心挂出了莆田市荔城区玉湖新城的挂牌出让条件——根据莆田市人民政府(莆政土[2011]147号文)批复，该三幅地块设为企业独立竞买，企业应符合以下条件：竞买人企业具有一级房地产开发企业资质，且在国内A股上市，企业在2008、2009、2010各年度新开工房地产建筑面积累计不低于400万平方米，并能提供年度报表。
7月份，万科就拿下了莆田的项目，万科的公告显示，该项目位于莆田市荔城区玉湖新城片区，迎宾大道以西。项目净用地面积约14.8万平方米，容积率约2.04，计容积率建筑面积约30.2万平方米。万科拥有该项目100%权益，须支付地价款约6.66亿元。
“第二种是进行产业规划，比如每年的三四月份各地政府都会出台土地供应计划，会划出多少平方公里。那么房地产企业就会根据这些资源引进专门的咨询类海外公司，做一个自己的规划，对这一大片区域做一个定位，比如产业的规模、外来人口、百老汇的演出，奢侈品店、ShoppingMall等等，再听取一下当地建筑设计院的意见等等，帮助政府做好事情，接下来的事情就是进行招投标了。”
比如众所周知的华侨城，其模式的主要特点是人造旅游+地产。通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。
“第三种是提前成为‘土地熟化人’。帮助政府提前做好拆迁安置等工作，等到这块拍卖的时候，基本上就会按照‘土地熟化人’的条件去定，并且劝退其他公司。当然，如果出现个别愣头青公司，在拍卖过程中硬是拿钱砸的话，那‘土地熟化人’在前期的投入将算在土地成本里，土地款拿到后，这部分前期投入的钱，政府将会跟‘土地熟化人’五五分成。不过一般情况下，‘土地熟化人’会最后得到亲自‘熟化’的土地。”
2010年4月份，济南政府下发的《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造意见》规定，供地方式可参照济南市棚户区改造的有关政策运作，政府采取“两次公告”的形式提高开发商参与城中村改造的积极性，也就是说，土地熟化后再进行挂牌出让时，只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。
什么是“两次公告”？就是在土地熟化前，有关责任主体先发布一次公告，看谁有意向参与项目的建设，如果有数家开发商有意向，那么出价高的开发商就得到该项目的土地熟化权，成为唯一的土地熟化人。土地熟化后，要进行挂牌出让时，只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。
云南省属企业云南城投，竟然跟“自家人”昆明市政府掐了起来。
推手是昆明市政府在2010年7月下发的《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（以下简称《通知》），明确排除了昆明市属国资外的任何企业的一级开发。
目前，云南城投最关心的不是土地被提前两年收储，而是如何报销帮助昆明市政府垫付的62亿元开发费用。
最令当地震惊的是，《通知》将昆明市区6个区域一级开发分别给了8家昆明市属国有企业。2011年6月，昆明181块土地拍卖，“卖出”的土地基本上完全吻合《通知》具体地块的划分。
深圳综合开发研究院宋丁对本刊记者说：“政府公开发行政文件，拿地又基本吻合的现象，在全国实属罕见，他们已经将潜规则公开化。”
仇和是最富争议的政治人物之一。在执掌沐阳和江阴时就因大胆开放的方式为外界质疑。如今，仇和执掌昆明已有十多年，其在土地政策上的大胆和“独到”也历历在册。
“最好土地”受冷落
曾被业界视为“全昆明最好的土地”，自7月13日首度开拍后，连续爆出冷门。
6月，昆明市国土资源局发布国有建设用地使用权拍卖出让公告，将在7月拍卖环湖东路半岛地块25宗，均为旅游、商业零售、商务办公用地，分三批拍卖。可是，前两批土地拍卖情况不理想，第三批5宗土地亦均因报名人数未达到法定7家的最低下限而流拍。
环滇池北岸三个半岛与五甲塘片区中间仅有一条环湖东路相隔。从地图上看，就像安放在滇池北岸的一顶皇冠，两个片区构成的板块与相邻发展较为成熟的滇池路板块、东南板块以及官南板块相比，还是一块未开发的处女地，曾被业界视为“全昆明最好的一块土地”。因此该地块将拍卖出让的消息一出，便在昆明楼市掀起了一波不小涟漪。
25宗地块，除第一批4宗地块以底价成交外，其余21宗均未找到买主。
云南城投证券办公室工作人员称，“环湖东路地块本来政府规划的是住宅二级开发，可是后来被全部规划成商业用地，没有住宅，人流量少，流拍很正常。”
巨额投资难收回
2008年5月7日，由昆明市人民政府授权的昆明市土地矿产储备管理办公室委托云南城投对环湖东路沿线土地进行土地一级开发,双方签署《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。
合同中，云南城投要做到8项义务，最重要的莫过于为一级开发提供资金工作。为做到这些，云南城投付出了巨大的代价，截至2011年6月30日累计投入开发成本支出62亿元。所需的资金由其完全垫付。
而云南城投如何获取收益呢？合同规定，云南城投与昆明市政府对半分成，对半分成不能成立的情况下，昆明市政府确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5％。“对一级开发范围内的土地出让收益实行分成，合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例提取。
“但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5％。”
尽管云南城投投入了巨额的资金，不仅对半分成这个梦想实现的可能性不大，就是5%的保底收入，也是以应收账款体现出来。
国内众多土地一级开发商均将开发成本计入到存货当中，只有等到将来土地成功卖出后才能结算收入。从会计的收付实现制而言，云南城投2011年上半年在土地一级开发当中投入了高达62亿元的资金，虽然政府承诺了5%的保底收益，但它的产品——土地尚未面向市场拍卖，更重要的是，今年上半年5298万元的营业收入云南城投并未收到，只是体现为对昆明市土地矿产储备办公室的应收账款，由昆明市财政局提供担保。
一会计专家对本刊记者讲到，“无论如何都要收到款项后再确认才行，对应的成本又在哪儿？连成本都没有确认就计入了收入，无非是让报表没那么难看罢了，再说本金遥遥无期，收到5%算什么，政府这块地也还没有卖多少。”
云南城投证券办公室某工作人员称，“现在最关心的问题，就是本金如何收回，现在领导们正在跟相关政府部门协商。”
交恶背后
环湖东路沿线土地开发一度暂停，更加加深了云南城投跟昆明市政府交恶传言的真实性。
云南城投属于云南省城市建设投资有限公司子公司，是云南省国资委控股86.21%的公司。
环湖东路沿线土地一级开发完成后，所整理收储的土地，经上市交易后，扣除各种成本和必须的支出外，50%的净收益将要被云南城投拿走。
配合着《通知》的下发，《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》（下称“《办法》”）的出台对社会资金的吸引力应该是巨大的。但单从投资回报的规定上来看，社会资本参与土地一级开发整理并没有预想的那么诱人。根据规定，社会资金参与土地一级开发，回报率只有8%-10%，而“市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。”
有业内人士认为，云南城投介入环湖东路土地一级开发，净收益的50%属于云南城投；而如果是市级平台公司，收益只来自于总投资额的16%。况且是市级平台公司，上述文件中提到的几个口袋，其实都是一个口袋。
这就给云南城投与市政府交恶传说增添了可信的砝码。
云南城投的相关人士称：“昆明市政府发这个通知的时候，自己新成立了很多公司，既然这样，关于城中村的改造，我们只能是按照社会资金去投资了。”
公然圈定竞买人
6月21日，181宗地块挂牌交易，8家市级平台公司全部瓜分。市级平台公司如此大规模进入二级开发市场，实属罕见。问题就在于，这些地块，除了市级平台公司，就没有别的开发商感兴趣么？业内传说的劝退等现象是否存在？
这181块土地，最终全部以底价出让。此次成交总面积为12467.84亩，交易总金额为63.38亿元，超过2010年昆明全年的土地供应量，成为昆明规模最大的一次土地出让。
这181宗土地每宗均有4位竞买者报名，且仅有一位竞买者报价不低于土地交易起价，符合土地挂牌交易程序。据一位在场的业内人士描述，该中心工作人员简单宣读了成交结果，公证处宣读公证词之后当场签约，整个过程不到10分钟。
本次大规模土地出让颇具戏剧性。原计划于6月21日挂牌交易的270宗土地中，共有89宗半途中止交易。270宗地块的出让信息，因其数量之巨，引发业界关注。这些地块虽然数量多，但多为100亩以下的小面积地块。最小的一宗土地，面积仅为1.14亩。
对于中止交易的原因，昆明市国土资源局一位工作人员称：“政府下的决定，我们只是执行。”
据证实，成交的181块土地分别被昆明市属8家企业获得——2701号为昆明市土地开发投资经营有限公司竞得五华区西北分区；2702号为昆明产业开发投资有限公司竞得西山区海埂路片区；2703号为昆明市新都投资有限公司竞得呈贡新区洛龙接到办事处西部和呈贡雨花片区；2704号为昆明市国有资产管理运营有限责任公司竞得西山区海口镇白鱼口片区；2705号为昆明市交通投资有限责任公司竞得官渡区方旺片区、盘龙区白沙河；2706号为昆明市城建投资开发有限责任公司竞得龙江片区；2707号为昆明轨道交通有限公司竞得官渡区矣六街道办事处、西山区马街街道办事处积善社区、明波社区、普坪社区、大渔社区；2708号为昆明市滇池投资有限公司竞得羊肠片区。
昆明风之铃房地产研究中心经理杨皎认为，本次土地集中出让，大多位于二环、三环之外，大部分属于旧城和城中村。
这些，《通知》中已有明确规定：
1.五华区：由昆明市土地开发投资经营有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；
2.盘龙区：由昆明市交通投资有限责任公司和产业开发投资有限责任公司负责组织实施；
3.西山区：由昆明市土地开发投资经营有限责任公司、昆明市交通投资有限责任公司、昆明市轨道交通有限公司和昆明滇池投资有限责任公司负责组织实施；
4.官渡区：由昆明市交通投资有限责任公司、昆明滇池投资有限责任公司和昆明市轨道交通有限公司负责组织实施；
5.呈贡县：由新都投资有限公司和昆明新农投资有限公司负责组织实施；
6.晋宁县：由昆明滇池投资有限责任公司、昆明市城建投资开发有限责任公司和昆明市土地开发投资经营有限责任公司与属地人民政府负责组织实施。
房地产知名律师张琼方认为，昆明市通知中的规定和实际拿地的企业基本一致，是将土地整理，也就是土地熟化和土地开发公开绑在了一起，这在其他地方是不公开的。
深圳综合开发研究院宋丁告诉本刊记者：“因为三旧改造属于政府储备用地，用计划经济的方式将土地收回。可是法律却规定必须用市场经济的招拍挂形式卖地，地方政府不按照法律规定去做，也是大不合法下的小不合法。”
浙江省一位地方招拍挂办公室的工作人员对本刊记者说，理论上讲，只要在国土资源部网上公开发布公告，公开竞得结果并能正常签订出让合同，而不被国土资源部检查出有问题的行为，都是符合相关技术规范要求的。可是事实比这复杂得多。
深圳综合开发研究院宋丁对本刊记者说：“所谓的招拍挂现在各地纷纷流于形式，为什么国土资源部不管？他们睁一只眼闭一只眼，像云南昆明这种明目张胆地发通知，在各地也有不同程度的出现。与朱镕基任总理时实行的分税制关系密切。中央不再参与土地收入分成之后，地方在努力征收土地收入上少了戒备、放开了手脚。”
“内定”拿地三大内幕
本刊记者 闫妮／文
曾多次参与拿地的某公司中层，向本刊记者讲述了一些房地产开发商在招拍挂之前就搞定“内定”拿地的三大招术。
“第一种是框架协议，政府和开发商签订一系列协议，明确价格之类要素，然后再走一下挂牌的形式。”
比如万科，在2010年1月跟莆田市政府签订了投资合作框架协议。仪式上，双方还就合作项目的一些问题进行了探讨。一般而言，政府也不敢在协议里承诺某地块非万科不可，书面承诺顶多是：1.优惠政策、优质服务，2.若万科履行了承诺而没拿到地，政府给予相应补偿或利润分成。
6月8日，招投标中心挂出了莆田市荔城区玉湖新城的挂牌出让条件——根据莆田市人民政府(莆政土[2011]147号文)批复，该三幅地块设为企业独立竞买，企业应符合以下条件：竞买人企业具有一级房地产开发企业资质，且在国内A股上市，企业在2008、2009、2010各年度新开工房地产建筑面积累计不低于400万平方米，并能提供年度报表。
7月份，万科就拿下了莆田的项目，万科的公告显示，该项目位于莆田市荔城区玉湖新城片区，迎宾大道以西。项目净用地面积约14.8万平方米，容积率约2.04，计容积率建筑面积约30.2万平方米。万科拥有该项目100%权益，须支付地价款约6.66亿元。
“第二种是进行产业规划，比如每年的三四月份各地政府都会出台土地供应计划，会划出多少平方公里。那么房地产企业就会根据这些资源引进专门的咨询类海外公司，做一个自己的规划，对这一大片区域做一个定位，比如产业的规模、外来人口、百老汇的演出，奢侈品店、ShoppingMall等等，再听取一下当地建筑设计院的意见等等，帮助政府做好事情，接下来的事情就是进行招投标了。”
比如众所周知的华侨城，其模式的主要特点是人造旅游+地产。通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。
“第三种是提前成为‘土地熟化人’。帮助政府提前做好拆迁安置等工作，等到这块拍卖的时候，基本上就会按照‘土地熟化人’的条件去定，并且劝退其他公司。当然，如果出现个别愣头青公司，在拍卖过程中硬是拿钱砸的话，那‘土地熟化人’在前期的投入将算在土地成本里，土地款拿到后，这部分前期投入的钱，政府将会跟‘土地熟化人’五五分成。不过一般情况下，‘土地熟化人’会最后得到亲自‘熟化’的土地。”
2010年4月份，济南政府下发的《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造意见》规定，供地方式可参照济南市棚户区改造的有关政策运作，政府采取“两次公告”的形式提高开发商参与城中村改造的积极性，也就是说，土地熟化后再进行挂牌出让时，只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。
什么是“两次公告”？就是在土地熟化前，有关责任主体先发布一次公告，看谁有意向参与项目的建设，如果有数家开发商有意向，那么出价高的开发商就得到该项目的土地熟化权，成为唯一的土地熟化人。土地熟化后，要进行挂牌出让时，只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。