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【摘要】 近十年来,中国城市房价快速上升,对百姓民生、社会公平、经济结构和经济发展造成了很大的冲击。这是中国的基本国情和房地产制度和政策多方面相互作用的结果。为了达到房地产长期、稳定、健康地发展,必须消除房地产投机因素,回归房地产的基本价值,才能遏制房地产泡沫。建立科学合理、长期稳定的房地产制度是最根本的解决之道,政策的“投机”只会引发不断的市场投机和市场波动,持续推升房地产泡沫。
【关键词】 房地产
近十年来,中国主要城市房价快速上升,2009年几乎进入疯狂的境地,房地产泡沫愈演愈烈,对此2010年政府出台了一系列新的房地产调控政策,意图在压抑房价的快速上涨。郎咸平对房产新政的评价是“头痛医头,脚痛医脚”,不免给人“病急下猛药”的味道。如何才能从根本上遏制中国房地产的泡沫,值得探讨。
一、中国房地产泡沫产生的基础
任何泡沫的产生都是由于促使泡沫形成的“预期”和环境。中国房地产泡沫的产生是在中国国情因素加上政策环境共同作用下,使得人们产生房价将会有一个长期持续上涨的预期和可操作性,吸引人们参与到房地产“击鼓传花”的投机活动中去。人们对于房价长期上涨的预期主要基于以下几个方面:
(一)中国人多地少与区域发展不平衡的客观国情
人多地少是中国一个基本的国情,这决定了中国生存空间资源供需矛盾日益紧张,在经济发展过程中,地区之间发展不平衡,人口和资金集中涌向发达地区和沿海中心城市,加剧了北京、上海、深圳以及杭州、南京、大连、苏州等发达地区的超大城市和大城市的土地供求关系紧张局面,如果不予管制,任何在这些城市的土地供应都无法满足越来越汇集的其他各地涌来的投机资金,加上这些城市土地资源已经非常紧张,这些城市土地空间资源的矛盾愈演愈烈。
(二)非均衡的城市化格局和政策导向
目前中国的制造业产业主要聚集在沿海发达地区,在经济发展和就业环境方面,沿海比内陆地区要优越得多。在改革开放初期,沿海地区获得发展鼓励政策,并且具有地理位置和经济基础等方面的优势,使得沿海地区与内陆地区发展的不平衡更加扩大。应该借鉴改革开放之初,设立经济特区的政策鼓励措施,在内陆地区实施更优惠的税收政策和其他鼓励政策,减轻沿海地区过度城市化状况。目前,政府还未实施内陆地区制造业发展的优惠和导向政策,各地大学生还是农民工只能到沿海地区找工作,这种产业分布和就业人口流向的现实状况成为人们判断沿海城市房价还有巨大上涨空间的理由。
(三)地方财政对于土地出让的依赖
2009年全国土地出让金达到1.5万亿元,占地方财政的50%左右,各地政府对于土地出让的收入十分关注,随着房地产泡沫推升了土地价格,各地“地王”频频出现,地方政府乐此不疲,形成了一个普遍的预期,地方政府不会打压地价房价。虽然大家都认为房地产有泡沫,但是地方政府可以说是泡沫的最大受益者之一,地方政府成为一个重要的利益集团,与中央政府在此问题上博弈,全国的大局和稳定是中央政府的事情,地方政府更关心自身利益,投机者认为有地方政府的支持,当地的房价只会升不会降。对于中央政府的政策是否能够真正落实到地方城市,对当地房价是否会有长期的影响感到怀疑。
(四)房地产的全面市场化
中国的住宅政策还是基本上是由市场化的方式来提供绝大部分的住宅,过去曾经实行过少量经济适用房,由于缺乏明确严格的管控,无法实现低收入家庭居住社会保障的功能,最后也是不了了之。住宅市场是一个非完全竞争的市场,供求关系无法按照市场调节均衡机制来缓解。土地空间资源的缺乏,加上住宅供应市场化的政策促使人们担心房价难以控制,以及城市化人口迁移对住宅潜在需求会导致住宅供求矛盾更加严重。加上政府对于房地产政策调控只是依据形势的变化,采取信贷政策等市场化手段,没有严格的政府干预和管控制度,房地产的投机活动缺乏有效的遏制。在这样的市场环境下,为投机活动提供了最适宜的条件和环境,投机活动脱离房地产本身的价值,只以买卖的差价为谋利的手段,在这个非完全竞争的市场,又有愈来愈紧张的供求矛盾,促使大量投机资金涌入房地产市场,尽快博取房价上涨形成的价差,这是促使房地产泡沫产生的重要原因。
二、建立科学合理的房地产制度和政策环境,确定回归房地产基本价值的、长期稳定的“预期”
要保持中国房地产市场的长期、稳定的发展,必须根据中国的基本国情,回归房地产的基本价值,建立一套符合房地产市场长期稳定发展的制度和政策,使人们对房地产市场有一个长期的、确定的“合理预期”。
(一)建立一个健康的、稳定持续的房地产市场
一个房地产市场是否健康的衡量标准:房地产市场的活动是否围绕着实现房地产有效消费需求过程中获得房地产的使用价值和经济价值。房地产的使用价值就是对房地产切实有效的实际使用和消费,自購自住和房屋租赁都是实现房地产有效消费的活动。房地产市场有三类活动:(1)自购自住类,满足自身居住消费需求的功能。(2)投资类,通过实现房产使用消费价值的过程(租赁消费)中获得经济收益,也就是长期持有通过出租获得收益。这两类活动都是由使用者的购买力所决定的,体现了房地产的基本价值。(3)投机类,通过房屋的买卖,获取差价,一般这类活动是短期炒作,不断地寻找价格洼地。期望实现低买高卖,“击鼓传花”的赚钱游戏,其产生的原因是出于对房价上涨的预期。
房地产价格具有很强的地域性,在没有外来投机炒作的情况下,房地产的价格应该是与当地经济发展和收入水平相匹配,其价格取决于当地居民的购买力和房产消费使用的收益率。有关可以促进房地产的消费使用的活动都是良性,应该加以保护,这些活动是与当地整体经济是紧密联系在一起,是合理的消费投资活动,不是产生房地产泡沫的原因。只有那些投机炒作,才会导致房价脱离当地经济基本面,形成泡沫性上涨。有必要在政策上对房地产的投资活动与投机活动加以区分,随着城市经济活动的繁荣,以及人口流动性加大,对于房屋租赁需求占房屋消费需求中的比例会增加,这是房屋有效消费的重要部分。一个经济活跃的城市应该具有一定供应量的租赁市场。在政策上,应将投资类与投机类行为加以区分。目前房地产政策没有明确的划分,对投机类还是采取容许的态度,近期房产新政中对于异地购房的采取暂时性信贷控制,是对异地炒房客的投机活动第一次采取限制性政策,对于遏制投机性购房起到一定作用,但是这种政策给人的印象是一种临时性措施,只是使投机客暂时偃旗息鼓。
对于投机性购房,尤其是外地投机客应采取更为严格的限制,这对防止房地产泡沫产生具有重要的作用。海南今年在一个月内房产价格暴涨,均是外地投机客所为,外地投机客资金规模大、流动性大,短期内可以掀起炒作热潮,这些资金不断寻找价格洼地,将这些地方房价抬升到远离当地基本面,然后脱身而逃。一个健康、持续稳定的房地产市场,应该是严格遏制投机等短期交易活动,保护自购(包括首次购买和改善性购买)和合理投资。在保障中低收入阶层住房方面,采取严格控制进入和退出的的廉租房和经济适用房,这部分保障性住房要严格控制在中低收入家庭范围内,避免进入商品房二级市场。可以逐步增加保障性住房的规模,不仅是新建,还可以动用退出的保障性住房存量,政府可以切实地解决保障性住房供应方面所遇到的问题,保持社会的和谐稳定。形成一个稳定的、多层次、多元化的保障房、商品房和租赁房市场,满足不同人群对房地产实际消费需求。
(二)建立合理稳定的制度和政策“预期”
房地产制度和政策要建立在一个科学合理的逻辑框架基础之上,避免长期政策的不明朗、不确定性,“病急下猛药”的调控方式说明我们的制度和政策长期以来缺乏理性的思维和全局性、战略性的策略,这对整体经济和社会的健康发展是不利的。政策的反反反复复“折腾”造成市场的剧烈波动反而给一小部分人带来投机的机会,要防止政策的“投机性”造成的市场的投机性。中国房地产制度和政策的立足点应该是促进和保护房地产的有效消费,保护投资,防止投机,通过多元化方式实现百姓居住权利和需求。在这个立足点上,来确定政府、企业、各阶层百姓在构筑这样一个房地产有效消费中所起到的作用。
房地产不要成为各利益方瓜分的“唐僧肉”。一个城市“地价”收入应该与城市基础设施和公共设施开发支出相匹配,防止“地价”过度负荷,地方财政过度依赖房地产。税费和垄断行业收费也应合理规范和监督。房地产的过度负荷扭曲了百姓合理的消费结构,“房奴”现象阻遏了百姓在其他方面的消费,对于促进内需,促进经济结构的协调发展是不利的。通过建立社会医疗养老保障体系和减轻在住房消费过度的负荷,才能释放百姓的消费意愿,有效拉动内需,形成经济发展的良性循环。
正是因为房地产不是一个完全竞争的市场,市场调节功能的失效,在房地产制度和政策的设计上要采取行政法规和税费政策来避免投机活动的产生,这是一个涉及多方利益的复杂系统。一个明确、科学合理的房地产制度和政策的确立是建立长期的、合理的“预期”的必要条件。90年代初海南房地产泡沫并没有使我们深入思考整个房地产的制度和政策的一些基本问题,没有汲取教训。但愿此次房地产泡沫及疯狂能够使我们猛然惊醒,不再有机会主义的想法,不仅仅从房地产本身的角度,而是从整个国民经济、百姓生活的方方面面,以及整个国家的区域發展、城市化发展的策略来思考和确立房地产的基本制度和政策,使得中国经济和中国房地产能够在一个科学理性的框架内长期、稳定地运行发展。
当前房地产调控政策主要还是着重于严控房地产信贷的政策措施。信贷措施是一个波动性的政策手段,给人们的信号是房地产政策并没有根本的转变,无论是政府、还是投机者、开发商以及普通百姓还都是抱着投机心态,相互博弈。政府在观察现有房地产调控政策是否可以抑制房价,减轻民声的压力,投机者在等待市场价格低谷入市,普通百姓担心过去的趋势还会继续,又被政府的调控政策的宣传和现实房价状况所犹豫。开发商则在根据政府房地产政策动向、市场各类购房者心态变化来博弈未来的经营决策。任何投机心态和行为都是不会改变已有的基本格局,只会造成市场的波动起伏,对于当前的房地产政策的效应和结果、以及实际房地产调控状况都使大多数人对于这些政策的作用产生怀疑。
【关键词】 房地产
近十年来,中国主要城市房价快速上升,2009年几乎进入疯狂的境地,房地产泡沫愈演愈烈,对此2010年政府出台了一系列新的房地产调控政策,意图在压抑房价的快速上涨。郎咸平对房产新政的评价是“头痛医头,脚痛医脚”,不免给人“病急下猛药”的味道。如何才能从根本上遏制中国房地产的泡沫,值得探讨。
一、中国房地产泡沫产生的基础
任何泡沫的产生都是由于促使泡沫形成的“预期”和环境。中国房地产泡沫的产生是在中国国情因素加上政策环境共同作用下,使得人们产生房价将会有一个长期持续上涨的预期和可操作性,吸引人们参与到房地产“击鼓传花”的投机活动中去。人们对于房价长期上涨的预期主要基于以下几个方面:
(一)中国人多地少与区域发展不平衡的客观国情
人多地少是中国一个基本的国情,这决定了中国生存空间资源供需矛盾日益紧张,在经济发展过程中,地区之间发展不平衡,人口和资金集中涌向发达地区和沿海中心城市,加剧了北京、上海、深圳以及杭州、南京、大连、苏州等发达地区的超大城市和大城市的土地供求关系紧张局面,如果不予管制,任何在这些城市的土地供应都无法满足越来越汇集的其他各地涌来的投机资金,加上这些城市土地资源已经非常紧张,这些城市土地空间资源的矛盾愈演愈烈。
(二)非均衡的城市化格局和政策导向
目前中国的制造业产业主要聚集在沿海发达地区,在经济发展和就业环境方面,沿海比内陆地区要优越得多。在改革开放初期,沿海地区获得发展鼓励政策,并且具有地理位置和经济基础等方面的优势,使得沿海地区与内陆地区发展的不平衡更加扩大。应该借鉴改革开放之初,设立经济特区的政策鼓励措施,在内陆地区实施更优惠的税收政策和其他鼓励政策,减轻沿海地区过度城市化状况。目前,政府还未实施内陆地区制造业发展的优惠和导向政策,各地大学生还是农民工只能到沿海地区找工作,这种产业分布和就业人口流向的现实状况成为人们判断沿海城市房价还有巨大上涨空间的理由。
(三)地方财政对于土地出让的依赖
2009年全国土地出让金达到1.5万亿元,占地方财政的50%左右,各地政府对于土地出让的收入十分关注,随着房地产泡沫推升了土地价格,各地“地王”频频出现,地方政府乐此不疲,形成了一个普遍的预期,地方政府不会打压地价房价。虽然大家都认为房地产有泡沫,但是地方政府可以说是泡沫的最大受益者之一,地方政府成为一个重要的利益集团,与中央政府在此问题上博弈,全国的大局和稳定是中央政府的事情,地方政府更关心自身利益,投机者认为有地方政府的支持,当地的房价只会升不会降。对于中央政府的政策是否能够真正落实到地方城市,对当地房价是否会有长期的影响感到怀疑。
(四)房地产的全面市场化
中国的住宅政策还是基本上是由市场化的方式来提供绝大部分的住宅,过去曾经实行过少量经济适用房,由于缺乏明确严格的管控,无法实现低收入家庭居住社会保障的功能,最后也是不了了之。住宅市场是一个非完全竞争的市场,供求关系无法按照市场调节均衡机制来缓解。土地空间资源的缺乏,加上住宅供应市场化的政策促使人们担心房价难以控制,以及城市化人口迁移对住宅潜在需求会导致住宅供求矛盾更加严重。加上政府对于房地产政策调控只是依据形势的变化,采取信贷政策等市场化手段,没有严格的政府干预和管控制度,房地产的投机活动缺乏有效的遏制。在这样的市场环境下,为投机活动提供了最适宜的条件和环境,投机活动脱离房地产本身的价值,只以买卖的差价为谋利的手段,在这个非完全竞争的市场,又有愈来愈紧张的供求矛盾,促使大量投机资金涌入房地产市场,尽快博取房价上涨形成的价差,这是促使房地产泡沫产生的重要原因。
二、建立科学合理的房地产制度和政策环境,确定回归房地产基本价值的、长期稳定的“预期”
要保持中国房地产市场的长期、稳定的发展,必须根据中国的基本国情,回归房地产的基本价值,建立一套符合房地产市场长期稳定发展的制度和政策,使人们对房地产市场有一个长期的、确定的“合理预期”。
(一)建立一个健康的、稳定持续的房地产市场
一个房地产市场是否健康的衡量标准:房地产市场的活动是否围绕着实现房地产有效消费需求过程中获得房地产的使用价值和经济价值。房地产的使用价值就是对房地产切实有效的实际使用和消费,自購自住和房屋租赁都是实现房地产有效消费的活动。房地产市场有三类活动:(1)自购自住类,满足自身居住消费需求的功能。(2)投资类,通过实现房产使用消费价值的过程(租赁消费)中获得经济收益,也就是长期持有通过出租获得收益。这两类活动都是由使用者的购买力所决定的,体现了房地产的基本价值。(3)投机类,通过房屋的买卖,获取差价,一般这类活动是短期炒作,不断地寻找价格洼地。期望实现低买高卖,“击鼓传花”的赚钱游戏,其产生的原因是出于对房价上涨的预期。
房地产价格具有很强的地域性,在没有外来投机炒作的情况下,房地产的价格应该是与当地经济发展和收入水平相匹配,其价格取决于当地居民的购买力和房产消费使用的收益率。有关可以促进房地产的消费使用的活动都是良性,应该加以保护,这些活动是与当地整体经济是紧密联系在一起,是合理的消费投资活动,不是产生房地产泡沫的原因。只有那些投机炒作,才会导致房价脱离当地经济基本面,形成泡沫性上涨。有必要在政策上对房地产的投资活动与投机活动加以区分,随着城市经济活动的繁荣,以及人口流动性加大,对于房屋租赁需求占房屋消费需求中的比例会增加,这是房屋有效消费的重要部分。一个经济活跃的城市应该具有一定供应量的租赁市场。在政策上,应将投资类与投机类行为加以区分。目前房地产政策没有明确的划分,对投机类还是采取容许的态度,近期房产新政中对于异地购房的采取暂时性信贷控制,是对异地炒房客的投机活动第一次采取限制性政策,对于遏制投机性购房起到一定作用,但是这种政策给人的印象是一种临时性措施,只是使投机客暂时偃旗息鼓。
对于投机性购房,尤其是外地投机客应采取更为严格的限制,这对防止房地产泡沫产生具有重要的作用。海南今年在一个月内房产价格暴涨,均是外地投机客所为,外地投机客资金规模大、流动性大,短期内可以掀起炒作热潮,这些资金不断寻找价格洼地,将这些地方房价抬升到远离当地基本面,然后脱身而逃。一个健康、持续稳定的房地产市场,应该是严格遏制投机等短期交易活动,保护自购(包括首次购买和改善性购买)和合理投资。在保障中低收入阶层住房方面,采取严格控制进入和退出的的廉租房和经济适用房,这部分保障性住房要严格控制在中低收入家庭范围内,避免进入商品房二级市场。可以逐步增加保障性住房的规模,不仅是新建,还可以动用退出的保障性住房存量,政府可以切实地解决保障性住房供应方面所遇到的问题,保持社会的和谐稳定。形成一个稳定的、多层次、多元化的保障房、商品房和租赁房市场,满足不同人群对房地产实际消费需求。
(二)建立合理稳定的制度和政策“预期”
房地产制度和政策要建立在一个科学合理的逻辑框架基础之上,避免长期政策的不明朗、不确定性,“病急下猛药”的调控方式说明我们的制度和政策长期以来缺乏理性的思维和全局性、战略性的策略,这对整体经济和社会的健康发展是不利的。政策的反反反复复“折腾”造成市场的剧烈波动反而给一小部分人带来投机的机会,要防止政策的“投机性”造成的市场的投机性。中国房地产制度和政策的立足点应该是促进和保护房地产的有效消费,保护投资,防止投机,通过多元化方式实现百姓居住权利和需求。在这个立足点上,来确定政府、企业、各阶层百姓在构筑这样一个房地产有效消费中所起到的作用。
房地产不要成为各利益方瓜分的“唐僧肉”。一个城市“地价”收入应该与城市基础设施和公共设施开发支出相匹配,防止“地价”过度负荷,地方财政过度依赖房地产。税费和垄断行业收费也应合理规范和监督。房地产的过度负荷扭曲了百姓合理的消费结构,“房奴”现象阻遏了百姓在其他方面的消费,对于促进内需,促进经济结构的协调发展是不利的。通过建立社会医疗养老保障体系和减轻在住房消费过度的负荷,才能释放百姓的消费意愿,有效拉动内需,形成经济发展的良性循环。
正是因为房地产不是一个完全竞争的市场,市场调节功能的失效,在房地产制度和政策的设计上要采取行政法规和税费政策来避免投机活动的产生,这是一个涉及多方利益的复杂系统。一个明确、科学合理的房地产制度和政策的确立是建立长期的、合理的“预期”的必要条件。90年代初海南房地产泡沫并没有使我们深入思考整个房地产的制度和政策的一些基本问题,没有汲取教训。但愿此次房地产泡沫及疯狂能够使我们猛然惊醒,不再有机会主义的想法,不仅仅从房地产本身的角度,而是从整个国民经济、百姓生活的方方面面,以及整个国家的区域發展、城市化发展的策略来思考和确立房地产的基本制度和政策,使得中国经济和中国房地产能够在一个科学理性的框架内长期、稳定地运行发展。
当前房地产调控政策主要还是着重于严控房地产信贷的政策措施。信贷措施是一个波动性的政策手段,给人们的信号是房地产政策并没有根本的转变,无论是政府、还是投机者、开发商以及普通百姓还都是抱着投机心态,相互博弈。政府在观察现有房地产调控政策是否可以抑制房价,减轻民声的压力,投机者在等待市场价格低谷入市,普通百姓担心过去的趋势还会继续,又被政府的调控政策的宣传和现实房价状况所犹豫。开发商则在根据政府房地产政策动向、市场各类购房者心态变化来博弈未来的经营决策。任何投机心态和行为都是不会改变已有的基本格局,只会造成市场的波动起伏,对于当前的房地产政策的效应和结果、以及实际房地产调控状况都使大多数人对于这些政策的作用产生怀疑。