论文部分内容阅读
[摘 要]适时开征物业税,已成为我国新一轮房地产税制改革的重要内容。本文通过对香港、澳门、台湾三地房地产相关税收的比较分析,提出了目前我国物业税这一提法存在的争议并对此提出了笔者的一见之得,希冀能为推动我国正在进行中的物业税立法做一点贡献。
[关键词]物业税;一国几税;分析;建议
随着经济的发展和住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅,家庭存量财富更多地体现在自有房地产上。十六届三中全会关于“在统一税收的前提下,赋予地方适当的税收管理权”的提法,以及之后通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”使得“物业税”问题备受全社会关注,同时也成为我国财税法领域一个重要研究课题。
一、我国物业税改革框架
目前我国已经颁布了物权法,完善私人财产保护制度的研究与实施过程已经启动,从而为开征物业税创造了基本条件。据报道,中国财政部相关负责人透露,中国物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取物业税。基本原则是,科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当。
二、港、澳、台物业税现状
1. 香港物业税
物业税是香港对土地及建筑物的业主所征收的税,它是以每一课税年度土地及建筑物的应评税净值作为计税依据,用标准税率计算和征收的一种税。所谓应评税净值,是指应税值减去差饷和若干免税扣除额等法定扣除项目后的差额。
物业税于1940年战时法通过后开征,税额为经评定的应课差饷值的5%,无任何宽免规定,应课税人士包括所有业主。
1947年颁布《税务条例》后,物业税根据经评估的应税差饷租值计算,标准税率改为10%,并增加了20%的修理保养费宽限额。
1961年,业主自住楼宇的物业税获得豁免,只对有租金收入的业主征收。1965年,对公司物业作出若干豁免规定,在香港营业的任何公司,如物业的租金构成该公司赚取收入的一部分,便可申请豁免。
(1)税率。1983/1984财政年度,物业税应评税值按估计租值课征改为按实际租值课征,以标准税率计算税额。
1988/1989年度物业税标准税率改为15.5%,按应评税净值征收,应评税净值为应评税值减去20%免税额作为修缮及保养支出用途的差额。
1995/1996财政年度起,物业税标准税率改为15%.
2003/2004财政年度起,物业税标准税率改为15.5%。
2004/2005财政年度起,物业税标准税率改为16%。
现行物业税率为16%。
(2)计算公式。物业税的计税依据是物业的应评税净值,它等于应评税减去差饷和20%免税扣除额的差额。
应纳税额=实际租金收入总额×(1-20%)×16%
=(租金收入总额-应纳差饷数额)×(1-20%)×16%
3、例题。【例】A先生拥有一座房屋,2005年4月1日订立租约,为期一年,月租20000港元,租客须付整笔顶手费12000港元,差饷全年4800港元由业主支付,请计算A先生应缴纳的物业税。
应纳税额=实际租金收入总额×(1-20%)×16%
=(租金收入总额-应纳差饷数额)×(1-20%)×16%
=(20000×12+12000-4800)×80%×16%
=31641.6港元
2. 澳门物业税
房产税的性质主要有两种:一种是财产税性质的房产税,一种是收益税性质的房产税。澳门对房屋使用收益和租金收益征收的“都市房屋税”,收益税的特点非常明显,有的学者认为,它是典型的收益税之一。房屋税是对澳门市区房屋的收益征收的一种税,又称“都市房屋业钞”。有关房屋税的法令,最早的是1964年的第1630号法令,但是这一法令不符合税务技术的要求及税制的演进,并显示出征税对象不明确、市区房屋定义不妥善、税率不适当、保障纳税人的方法不周全以及条文文义含糊不清楚等特点。在1978年该法令被19/78/M号法律《房屋税章程》所取代。这一规章后来经第11/99/M号法令、第38/85/M号法令修改,即为现行的《房屋税章程》。
2008年11月11日,澳门特区政府将房屋税起征额提高至全年3500澳元(税后抵扣)。
(1)税率。房屋税的税率分为两档:
①按照估定租值征税的,税率为10%。
②其他所有按照租金征税的,税率为16%。
(2)计算公式。房屋税的应纳稅额根据租金或租值扣除一定的费用按适用税率计算而得。一般公式如下:
应纳税额=租金×(1-10%)×税率
①有租赁关系的市区房屋。有租赁关系的市区房屋,以出租人按租赁合约有权收受的租金为可课税收益。如果该费用由出租人所承担时,可扣除10%作为保养及维持费。分租须缴纳房屋税者,以次承租人全年交付的租金减去承租人全年交付出租人的协定租金后的差额为可课税收益。
②无租赁关系的市区房屋。无租赁关系的房屋,以租值减除作为保养及维持费的10%为可课税收益,租值是指相当于按照本章程规定进行估定在自由合约制度下的全年合理租金。无租赁关系的可课税收益在房屋记录上有所注明,并须受定期性调整。
(3)例题。【例】A先生拥有一座房屋,出租后月租2000澳元,房屋税由A先生负担,请计算A先生应缴纳房屋税。
解:应缴纳税额=月租×12×(1-10%)×税率
=2000×12×(1-10%)×16%
=3456(澳元)
3. 台湾房屋税
台湾的房屋税是对房屋所有人拥有的房屋的价值征收的一种税,是一种标准的财产税。
1947年台湾公布房屋税条例。其后经历多次修正。现行房屋税条例于2001年6月20日修正公布。
房屋税的计税依据为房屋现值,其决定由主管稽征机关依据不动产评价委员会评定的标准核计。
前项房屋标准价格,每三年重行评定一次,并应依其耐用年数予以折旧,按年递减其价格。
房屋税是县(市)的地方税,房屋税条例就各地不同用途的房屋现值,分别规定税率的最高限于最低限,采用差别比例税率。其实际征收税率,由各县(市)政府拟定。
应纳税额=房屋现值×征收率
三、物业税这一提法存在争议及改革建议
从上文可以看出我国内地采用的物业税概念,囊括了各类经营性和非经营性房地产,而在香港税制中,物业税收范围较窄(只对作用出租用途的房地产的租金收入征收物业税),台湾只按房屋面积为界限(超过144平米以上按房屋总价征税),澳门则对有无出租关系的房产分别进行征税。这样一来就形成了一国内使用名称相同,内容不同的几个物业税概念,即“一国几税”的局面。对此一部分学者提出质疑之声。
笔者认为物业税在一国不统一甚至一省不一致都是正常的。因为从国际实践来看,物业税一般归属地方政府,物业税收入主要用于本地区提供公共服务,有利于形成“多征税—多提供公共服务—财产增值—税源增加”的良性循环机制,从而使地方政府改变以后那种短视的机会主义行为方式,纳税人会用自己的脚来投票,尤其是那些高收入者。你这个区的环境不好,我就换个好一点的区。你这个城市的环境不好,我就再换个好一点的城市。且在我国内地东西部地区、沿海与边疆地区经济发展极不平衡,就是在同一省份各城市经济发展、自然条件差异也很明显,因此若制定统一的物业税标准则会造成“一刀切”的情况,而且剥夺了地方政府对该税收的自主权。
笔者认为若用了“物业税”这一名称则大陆、港、澳、台地区应在征收范围上争取缩小差距,尽量统一概念但在税率上应允许在一定区间范围内波动、调整,成为动态的。并根据当地情况在税收减免上制定具体条款。
并应强调我国征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、房产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来。对于已购房产,则不应该再次被征收物业税,因为在现行税制下,这些税费都是在购买房产时,以房价的形式交纳了。如果再征,就有重复征税嫌疑,即使房价租金上升了。
参考文献:
[1]张青、薛刚等《物业税研究》,中国财政经济出版社,2006,(1)
[2]北京大学中国经济研究中心宏观组,《中国物业税研究:理论、政策与可行性》,北京大学出版社,2007年1月
[3]於鼎丞,《港澳台税制》,暨南大学出版社,2009年8月
[关键词]物业税;一国几税;分析;建议
随着经济的发展和住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅,家庭存量财富更多地体现在自有房地产上。十六届三中全会关于“在统一税收的前提下,赋予地方适当的税收管理权”的提法,以及之后通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”使得“物业税”问题备受全社会关注,同时也成为我国财税法领域一个重要研究课题。
一、我国物业税改革框架
目前我国已经颁布了物权法,完善私人财产保护制度的研究与实施过程已经启动,从而为开征物业税创造了基本条件。据报道,中国财政部相关负责人透露,中国物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取物业税。基本原则是,科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当。
二、港、澳、台物业税现状
1. 香港物业税
物业税是香港对土地及建筑物的业主所征收的税,它是以每一课税年度土地及建筑物的应评税净值作为计税依据,用标准税率计算和征收的一种税。所谓应评税净值,是指应税值减去差饷和若干免税扣除额等法定扣除项目后的差额。
物业税于1940年战时法通过后开征,税额为经评定的应课差饷值的5%,无任何宽免规定,应课税人士包括所有业主。
1947年颁布《税务条例》后,物业税根据经评估的应税差饷租值计算,标准税率改为10%,并增加了20%的修理保养费宽限额。
1961年,业主自住楼宇的物业税获得豁免,只对有租金收入的业主征收。1965年,对公司物业作出若干豁免规定,在香港营业的任何公司,如物业的租金构成该公司赚取收入的一部分,便可申请豁免。
(1)税率。1983/1984财政年度,物业税应评税值按估计租值课征改为按实际租值课征,以标准税率计算税额。
1988/1989年度物业税标准税率改为15.5%,按应评税净值征收,应评税净值为应评税值减去20%免税额作为修缮及保养支出用途的差额。
1995/1996财政年度起,物业税标准税率改为15%.
2003/2004财政年度起,物业税标准税率改为15.5%。
2004/2005财政年度起,物业税标准税率改为16%。
现行物业税率为16%。
(2)计算公式。物业税的计税依据是物业的应评税净值,它等于应评税减去差饷和20%免税扣除额的差额。
应纳税额=实际租金收入总额×(1-20%)×16%
=(租金收入总额-应纳差饷数额)×(1-20%)×16%
3、例题。【例】A先生拥有一座房屋,2005年4月1日订立租约,为期一年,月租20000港元,租客须付整笔顶手费12000港元,差饷全年4800港元由业主支付,请计算A先生应缴纳的物业税。
应纳税额=实际租金收入总额×(1-20%)×16%
=(租金收入总额-应纳差饷数额)×(1-20%)×16%
=(20000×12+12000-4800)×80%×16%
=31641.6港元
2. 澳门物业税
房产税的性质主要有两种:一种是财产税性质的房产税,一种是收益税性质的房产税。澳门对房屋使用收益和租金收益征收的“都市房屋税”,收益税的特点非常明显,有的学者认为,它是典型的收益税之一。房屋税是对澳门市区房屋的收益征收的一种税,又称“都市房屋业钞”。有关房屋税的法令,最早的是1964年的第1630号法令,但是这一法令不符合税务技术的要求及税制的演进,并显示出征税对象不明确、市区房屋定义不妥善、税率不适当、保障纳税人的方法不周全以及条文文义含糊不清楚等特点。在1978年该法令被19/78/M号法律《房屋税章程》所取代。这一规章后来经第11/99/M号法令、第38/85/M号法令修改,即为现行的《房屋税章程》。
2008年11月11日,澳门特区政府将房屋税起征额提高至全年3500澳元(税后抵扣)。
(1)税率。房屋税的税率分为两档:
①按照估定租值征税的,税率为10%。
②其他所有按照租金征税的,税率为16%。
(2)计算公式。房屋税的应纳稅额根据租金或租值扣除一定的费用按适用税率计算而得。一般公式如下:
应纳税额=租金×(1-10%)×税率
①有租赁关系的市区房屋。有租赁关系的市区房屋,以出租人按租赁合约有权收受的租金为可课税收益。如果该费用由出租人所承担时,可扣除10%作为保养及维持费。分租须缴纳房屋税者,以次承租人全年交付的租金减去承租人全年交付出租人的协定租金后的差额为可课税收益。
②无租赁关系的市区房屋。无租赁关系的房屋,以租值减除作为保养及维持费的10%为可课税收益,租值是指相当于按照本章程规定进行估定在自由合约制度下的全年合理租金。无租赁关系的可课税收益在房屋记录上有所注明,并须受定期性调整。
(3)例题。【例】A先生拥有一座房屋,出租后月租2000澳元,房屋税由A先生负担,请计算A先生应缴纳房屋税。
解:应缴纳税额=月租×12×(1-10%)×税率
=2000×12×(1-10%)×16%
=3456(澳元)
3. 台湾房屋税
台湾的房屋税是对房屋所有人拥有的房屋的价值征收的一种税,是一种标准的财产税。
1947年台湾公布房屋税条例。其后经历多次修正。现行房屋税条例于2001年6月20日修正公布。
房屋税的计税依据为房屋现值,其决定由主管稽征机关依据不动产评价委员会评定的标准核计。
前项房屋标准价格,每三年重行评定一次,并应依其耐用年数予以折旧,按年递减其价格。
房屋税是县(市)的地方税,房屋税条例就各地不同用途的房屋现值,分别规定税率的最高限于最低限,采用差别比例税率。其实际征收税率,由各县(市)政府拟定。
应纳税额=房屋现值×征收率
三、物业税这一提法存在争议及改革建议
从上文可以看出我国内地采用的物业税概念,囊括了各类经营性和非经营性房地产,而在香港税制中,物业税收范围较窄(只对作用出租用途的房地产的租金收入征收物业税),台湾只按房屋面积为界限(超过144平米以上按房屋总价征税),澳门则对有无出租关系的房产分别进行征税。这样一来就形成了一国内使用名称相同,内容不同的几个物业税概念,即“一国几税”的局面。对此一部分学者提出质疑之声。
笔者认为物业税在一国不统一甚至一省不一致都是正常的。因为从国际实践来看,物业税一般归属地方政府,物业税收入主要用于本地区提供公共服务,有利于形成“多征税—多提供公共服务—财产增值—税源增加”的良性循环机制,从而使地方政府改变以后那种短视的机会主义行为方式,纳税人会用自己的脚来投票,尤其是那些高收入者。你这个区的环境不好,我就换个好一点的区。你这个城市的环境不好,我就再换个好一点的城市。且在我国内地东西部地区、沿海与边疆地区经济发展极不平衡,就是在同一省份各城市经济发展、自然条件差异也很明显,因此若制定统一的物业税标准则会造成“一刀切”的情况,而且剥夺了地方政府对该税收的自主权。
笔者认为若用了“物业税”这一名称则大陆、港、澳、台地区应在征收范围上争取缩小差距,尽量统一概念但在税率上应允许在一定区间范围内波动、调整,成为动态的。并根据当地情况在税收减免上制定具体条款。
并应强调我国征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、房产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来。对于已购房产,则不应该再次被征收物业税,因为在现行税制下,这些税费都是在购买房产时,以房价的形式交纳了。如果再征,就有重复征税嫌疑,即使房价租金上升了。
参考文献:
[1]张青、薛刚等《物业税研究》,中国财政经济出版社,2006,(1)
[2]北京大学中国经济研究中心宏观组,《中国物业税研究:理论、政策与可行性》,北京大学出版社,2007年1月
[3]於鼎丞,《港澳台税制》,暨南大学出版社,2009年8月