城市老工业园区更新中的空间治理涉及多元主体博弈与产业用地发展权重构问题，是当下城市研究的重要学术议题。本文以转型理论中多层次视角的形势、体制与利基为立足点，深层次挖掘城市更新中空间治理转型创新的演化过程与内在机制，提出一种不同层次多种因素间相互作用、动态演化下理解中国老工业园区更新空间治理的方法。该解释框架被应用于上海上钢十厂园区更新转型中，通过关注2004年后两次更新转型的过程和机理，研究发现：上钢十厂的更新转型是由宏观外部形势、空间利基创新、空间体制转型三个层次互动而实现的，上钢十厂两个阶段的更新均在产业转型、城市发展需求变化等宏观形势下诞生创新“新奇”，政府、社会团体或企业等空间治理行为主体共同参与推动“新奇”合法壮大并形成利基，在空间资本积累、产业类型转换中，驱使空间体制成功转型，其本质是利基层的空间创新“新奇”在宏观形势或空间体制要素的影响下解构重塑空间体制的过程。城市更新促进了老工业园区产业转型，提高了环境品质、土地利用强度和经济效益。多层次视角能结合城市更新中空间治理的外部环境、内在驱动因素和演变过程等多方面，有助于从动态演化维度理解城市更新空间变迁及转型治理的内在机制。