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摘要 2008年12月召开的中央经济工作会议关于今年房地产工作的方针体现了保市场不保价格、保民生不保开发商利润、保消费不保投资的原则。这“三保”、“三不保”原则对本轮经济调整中房地产市场健康发展，促进房地产市场均衡具有重要作用。
关键词 房地产市场；调控；“三保”；“三不保”原则
中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-1962(2009)05-0026-02
在国内外经济形势都比较严峻的情况下，我国房地产市场走势也不很乐观：成交量几个月来持续严重萎缩，房价涨幅无论月环比还是同比都已从缩小演变为掉头向下。为了控制整个经济过分下滑势头，近几个月来从中央政府到地方政府密集地出台了一整套救楼市的政策组合拳，从财政税收到货币信贷一次次给楼市调控松绑。虽然这些政策并没有扭转整个楼市的颓势，但在各地已开始显现一定效果。笔者以为所有这些楼市调控的“松绑”政策，都是实践科学发展观，构建和谐社会的大政方针在当前楼市形势下的落实，具体说来是：这些政策措施都体现了“三保”“三不保”的基本原则。
一是保市场不保价格原则。房地产业既是资金密集型产业，也是劳动密集型行业，仅建筑大军全国就达三千万。更为重要的是，房地产业兴衰会涉及上下游五十多个行业的发展。我国近几年来经济连续两位数的增长中，房地产业就有重大贡献。显然，房地产业至少近期在国民经济中的支柱产业地位是不可动摇的，而对从2007年第四季度开始的房市成交面逐步萎缩的局面若不及时扭转，绝对不利于控制我国当前经济的下行趋势。为此，近期从中央到地方连续出台了一系列楼市调控的“松绑”政策，包括降低房产交易中的税收，降低购房者的利息负担(包括增量和存量房贷)，放宽房贷中的首付比例等。所有这些政策都是为了活跃市场，促进交易，一句话，是为了“救”成交量。
然而，实践证明，这些政策效果至今还甚为有限。症结在于之前各地商品房价格过分虚高。本世纪初以来，全国城镇的商品房价格持续猛涨，尤其是2007年的前三季度，许多城市包括北京、上海等地的商品住宅价格差不多又在原来高价基础上猛涨了一大截，这不仅使房价远远脱离了大多数想自住消费的居民的购买力，也使许多投资者感到价格实在太高，风险太大。在离奇的高房价面前，消费者买不起，投资者不敢买，仅靠政府和银行减税降息政策无法激起房市上的有效需求从而根本上扭转成交低迷的局面。因此，国务院相关部门的文件和领导人一再表示，要引导开发商正确面对市场供求变化，以合理价格促进商品住房销售。据统计，去年1－10月，全国商品住宅竣工面积增长9.1％，销售面积则下降16.51％，10月末商品房空置面积达1.33亿平方米，同比增长13.1％。(《解放日报》2009年1月7日9版)在高库存对房价压力不断积累形势下，各地房价出现了一定幅度的回落，但仍高于普通居民的支付能力。在高价格和支付能力相对不足这一核心矛盾面前，刺激房市需求真正回升的最好药方必然是降价促销。
一些同志提出，可否由政府掏钱收购目前一部分存量商品房作为保障性住房，既可增加保障房来源，又可缓解房市上严重供过于求的压力。这也是一个不错的主意，但问题仍旧在于房价，商品房价格如果没有一定幅度的实质性调整，地方政府就没有足够的钱来购买存量房作保障性住房。据北京市副市长陈刚透露，价格在每平米6000元至8000元的中档房是目前北京商品房市场中最为缺失的部分，如果目前北京约有的2000万平米待售存量房价能调整到合理范围，政府将收购部分住房作廉租房等保障性住房。(《东方早报》2009年1月14日A24版)
前几年，中央政府一直出台政策想抑制房价过快上涨，而地方政府从要高价卖地取得地方财政收入考虑，一直不想真正配合中央调控政策来平抑本地房价。但今年初各地党政领导在“两会”上纷纷表态不为高房价托市，要救房市但不能救房价。现在各地政府在实践中越来越深刻认识到，救房市就是救成交量，就是保增长，保就业，保民生，保科学发展观指导下的和谐社会构建：而救房价就是托高房价，阻碍扩大成交量，进一步吹大泡沫，增大风险，提高商务成本并降低城市竞争力，影响改善民生，影响经济增长和就业。就这样，救房市而不救高房价就成为时下从中央到地方的一致共识。
二是保民生不保开发商利润。民生问题一直是党中央致力解决的头等大事。近十年来，我国住房改革和房地产业发展取得了举世瞩目的成就，但保障性住房建设缺失是一大问题。通过保障性住房建设解决他们住房问题是政府的责任。今后三年，全国将新增加200万套廉租房，400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。应当认为，这是一举三得的大好事：第一，解决了千百万户住房困难户的民生问题：第二，每年3000亿元的保障性住房投资相当于2007年全国固定资产投资总额的2.6％，对于上下游的钢铁、水泥等几十个行业直接创造了新需求；第三，分流了房市上的需求，有利于平抑商品房价。总之，这庞大的保障性住房投资既体现了对民生的极大关注，又具有刺激经济增长，缓解经济下行压力的积极作用，体现了国家对楼市调控的一大新思路。
在本轮房市调整中，可能会有个别开发商亏损甚至破产，但多数开发商仍旧会盈利并且继续发展。这是因为，房价下调会使企业盈利减少，当盈利低到使企业感到不值得再开发经营时，就会减少开发量，甚至退出行业，这会使房子供给量减少。与此同时，房价下调会使需求增加，阻止房价进一步下调，直到市场供求均衡为止。可见，市场经济的法则本身会作出使大多数企业朝着有利可图的方向自动调整。事实上，去年下半年以来各地新开发商品房的投资规模已经在逐步缩小，再加上当前房价慢慢调整而被激发起来的需求增加，就会使一个时期后本来供过于求演变为供不应求，并使房价从向下调整演变为向上调整。同时，我国城市化进程不可逆转，因而对房地产存在巨大的潜在需求，而我国城市土地总的来说又比较稀缺，不可能出现城市商品房长期供过于求的局面。目前这一轮供过于求，实在是前几年房价持续猛涨并且涨幅过大的结果。随着我国人民收入不断上升，如房价向合理价格逐步幅度调整的话，市场将会日趋均衡，房地产开发商虽然不能保证像前几年那样容易获取暴利或者厚利，但是至少仍然会有利可图，从而不需要政府专门来保护。也正因为如此，保民生不保开发商的利润就成为政府楼市调控的第二个原则。
三是保消费不保投资原则。房子本来是建造给人居住的。但在市场经济中，房子成了商品，并有了居住消费和投资增值的二重功能。但这两种功能并非并列。居住消费是它的基本功能，投资增值是在消费功能基础上派生出来的。正由于居住消费和投资增值是房产的基本和派生功能，因此，在市场经济国家里，商品房建造出来后总是大量由消费者购买，少量由投资者购买。国际上通常把投资性购买商品住宅占整个购房量的20％作为一个安全警戒线，超过这一比例，表明商品住宅市场的风险就过大了。
然而，本世纪初以来，由于我国住房商品化改革起步不久，一方面对改善住房的需求从计划经济时代长期受抑一下子较快释放出来：另一方面商品住宅的供给在商品房市场起步阶段只能逐步增加，住宅的建造必须有个过程，房产商队伍也有个壮大过程，这样，就形成了连续多年的供不应求局面，大大激发了房市上的投资性需求。投资性购房需求的过度膨胀带来了一系列问题：一是造成了社会资源的极大浪费，大量房子被空置；二是形成越来越大的虚假房市需求，促使房价不断上涨。使房市泡沫越吹越大，风险难以控制，一旦泡沫破裂。将给经济带来莫大危害。这种为了短期眼前利益而牺牲长远根本利益的做法是绝对不可取的。
正是基于这一点，可以预期，即使政府在将来有必要可能出台一些更宽松的房市调控政策时，也依然会继续把握支持与鼓励消费而抑制与规范投资这一大方向。比方说，现在许多人都在议论的购房退税政策，将来必要时不是没有可能出台，但至多只会对消费性购房(例如首套购房或改善性购房)实行退税，绝不会对购买多套投资性房产实行退税，否则的话，就会又一次引来投资性需求膨胀，推动房价在现在水平上的继续上涨，把整个房地产业甚至整个国民经济推向危险的境地。
综上所述，楼市调控的“三保”“三不保”原则，都充分体现了2008年12月份召开的中央经济工作会议关于今年房地产工作方针的精神。会议公报对此方针作了这样表述：“要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给。减轻居民合理购房自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”如果把这一方针和前些时候出台的一系列调控松绑政策措施结合起来分析，可否把政府对当前楼市的发展方针政策归纳为如下一、二、三条要领：一个宗旨：在科学发展观指导下构建和谐社会；二个基点：扩大内需和关注民生；三个原则：保市场不保房价，保民生不保利润，保消费不保投资。
(本文作者：复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任)
责任编辑 史小今
关键词 房地产市场；调控；“三保”；“三不保”原则
中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-1962(2009)05-0026-02
在国内外经济形势都比较严峻的情况下，我国房地产市场走势也不很乐观：成交量几个月来持续严重萎缩，房价涨幅无论月环比还是同比都已从缩小演变为掉头向下。为了控制整个经济过分下滑势头，近几个月来从中央政府到地方政府密集地出台了一整套救楼市的政策组合拳，从财政税收到货币信贷一次次给楼市调控松绑。虽然这些政策并没有扭转整个楼市的颓势，但在各地已开始显现一定效果。笔者以为所有这些楼市调控的“松绑”政策，都是实践科学发展观，构建和谐社会的大政方针在当前楼市形势下的落实，具体说来是：这些政策措施都体现了“三保”“三不保”的基本原则。
一是保市场不保价格原则。房地产业既是资金密集型产业，也是劳动密集型行业，仅建筑大军全国就达三千万。更为重要的是，房地产业兴衰会涉及上下游五十多个行业的发展。我国近几年来经济连续两位数的增长中，房地产业就有重大贡献。显然，房地产业至少近期在国民经济中的支柱产业地位是不可动摇的，而对从2007年第四季度开始的房市成交面逐步萎缩的局面若不及时扭转，绝对不利于控制我国当前经济的下行趋势。为此，近期从中央到地方连续出台了一系列楼市调控的“松绑”政策，包括降低房产交易中的税收，降低购房者的利息负担(包括增量和存量房贷)，放宽房贷中的首付比例等。所有这些政策都是为了活跃市场，促进交易，一句话，是为了“救”成交量。
然而，实践证明，这些政策效果至今还甚为有限。症结在于之前各地商品房价格过分虚高。本世纪初以来，全国城镇的商品房价格持续猛涨，尤其是2007年的前三季度，许多城市包括北京、上海等地的商品住宅价格差不多又在原来高价基础上猛涨了一大截，这不仅使房价远远脱离了大多数想自住消费的居民的购买力，也使许多投资者感到价格实在太高，风险太大。在离奇的高房价面前，消费者买不起，投资者不敢买，仅靠政府和银行减税降息政策无法激起房市上的有效需求从而根本上扭转成交低迷的局面。因此，国务院相关部门的文件和领导人一再表示，要引导开发商正确面对市场供求变化，以合理价格促进商品住房销售。据统计，去年1－10月，全国商品住宅竣工面积增长9.1％，销售面积则下降16.51％，10月末商品房空置面积达1.33亿平方米，同比增长13.1％。(《解放日报》2009年1月7日9版)在高库存对房价压力不断积累形势下，各地房价出现了一定幅度的回落，但仍高于普通居民的支付能力。在高价格和支付能力相对不足这一核心矛盾面前，刺激房市需求真正回升的最好药方必然是降价促销。
一些同志提出，可否由政府掏钱收购目前一部分存量商品房作为保障性住房，既可增加保障房来源，又可缓解房市上严重供过于求的压力。这也是一个不错的主意，但问题仍旧在于房价，商品房价格如果没有一定幅度的实质性调整，地方政府就没有足够的钱来购买存量房作保障性住房。据北京市副市长陈刚透露，价格在每平米6000元至8000元的中档房是目前北京商品房市场中最为缺失的部分，如果目前北京约有的2000万平米待售存量房价能调整到合理范围，政府将收购部分住房作廉租房等保障性住房。(《东方早报》2009年1月14日A24版)
前几年，中央政府一直出台政策想抑制房价过快上涨，而地方政府从要高价卖地取得地方财政收入考虑，一直不想真正配合中央调控政策来平抑本地房价。但今年初各地党政领导在“两会”上纷纷表态不为高房价托市，要救房市但不能救房价。现在各地政府在实践中越来越深刻认识到，救房市就是救成交量，就是保增长，保就业，保民生，保科学发展观指导下的和谐社会构建：而救房价就是托高房价，阻碍扩大成交量，进一步吹大泡沫，增大风险，提高商务成本并降低城市竞争力，影响改善民生，影响经济增长和就业。就这样，救房市而不救高房价就成为时下从中央到地方的一致共识。
二是保民生不保开发商利润。民生问题一直是党中央致力解决的头等大事。近十年来，我国住房改革和房地产业发展取得了举世瞩目的成就，但保障性住房建设缺失是一大问题。通过保障性住房建设解决他们住房问题是政府的责任。今后三年，全国将新增加200万套廉租房，400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。应当认为，这是一举三得的大好事：第一，解决了千百万户住房困难户的民生问题：第二，每年3000亿元的保障性住房投资相当于2007年全国固定资产投资总额的2.6％，对于上下游的钢铁、水泥等几十个行业直接创造了新需求；第三，分流了房市上的需求，有利于平抑商品房价。总之，这庞大的保障性住房投资既体现了对民生的极大关注，又具有刺激经济增长，缓解经济下行压力的积极作用，体现了国家对楼市调控的一大新思路。
在本轮房市调整中，可能会有个别开发商亏损甚至破产，但多数开发商仍旧会盈利并且继续发展。这是因为，房价下调会使企业盈利减少，当盈利低到使企业感到不值得再开发经营时，就会减少开发量，甚至退出行业，这会使房子供给量减少。与此同时，房价下调会使需求增加，阻止房价进一步下调，直到市场供求均衡为止。可见，市场经济的法则本身会作出使大多数企业朝着有利可图的方向自动调整。事实上，去年下半年以来各地新开发商品房的投资规模已经在逐步缩小，再加上当前房价慢慢调整而被激发起来的需求增加，就会使一个时期后本来供过于求演变为供不应求，并使房价从向下调整演变为向上调整。同时，我国城市化进程不可逆转，因而对房地产存在巨大的潜在需求，而我国城市土地总的来说又比较稀缺，不可能出现城市商品房长期供过于求的局面。目前这一轮供过于求，实在是前几年房价持续猛涨并且涨幅过大的结果。随着我国人民收入不断上升，如房价向合理价格逐步幅度调整的话，市场将会日趋均衡，房地产开发商虽然不能保证像前几年那样容易获取暴利或者厚利，但是至少仍然会有利可图，从而不需要政府专门来保护。也正因为如此，保民生不保开发商的利润就成为政府楼市调控的第二个原则。
三是保消费不保投资原则。房子本来是建造给人居住的。但在市场经济中，房子成了商品，并有了居住消费和投资增值的二重功能。但这两种功能并非并列。居住消费是它的基本功能，投资增值是在消费功能基础上派生出来的。正由于居住消费和投资增值是房产的基本和派生功能，因此，在市场经济国家里，商品房建造出来后总是大量由消费者购买，少量由投资者购买。国际上通常把投资性购买商品住宅占整个购房量的20％作为一个安全警戒线，超过这一比例，表明商品住宅市场的风险就过大了。
然而，本世纪初以来，由于我国住房商品化改革起步不久，一方面对改善住房的需求从计划经济时代长期受抑一下子较快释放出来：另一方面商品住宅的供给在商品房市场起步阶段只能逐步增加，住宅的建造必须有个过程，房产商队伍也有个壮大过程，这样，就形成了连续多年的供不应求局面，大大激发了房市上的投资性需求。投资性购房需求的过度膨胀带来了一系列问题：一是造成了社会资源的极大浪费，大量房子被空置；二是形成越来越大的虚假房市需求，促使房价不断上涨。使房市泡沫越吹越大，风险难以控制，一旦泡沫破裂。将给经济带来莫大危害。这种为了短期眼前利益而牺牲长远根本利益的做法是绝对不可取的。
正是基于这一点，可以预期，即使政府在将来有必要可能出台一些更宽松的房市调控政策时，也依然会继续把握支持与鼓励消费而抑制与规范投资这一大方向。比方说，现在许多人都在议论的购房退税政策，将来必要时不是没有可能出台，但至多只会对消费性购房(例如首套购房或改善性购房)实行退税，绝不会对购买多套投资性房产实行退税，否则的话，就会又一次引来投资性需求膨胀，推动房价在现在水平上的继续上涨，把整个房地产业甚至整个国民经济推向危险的境地。
综上所述，楼市调控的“三保”“三不保”原则，都充分体现了2008年12月份召开的中央经济工作会议关于今年房地产工作方针的精神。会议公报对此方针作了这样表述：“要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给。减轻居民合理购房自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”如果把这一方针和前些时候出台的一系列调控松绑政策措施结合起来分析，可否把政府对当前楼市的发展方针政策归纳为如下一、二、三条要领：一个宗旨：在科学发展观指导下构建和谐社会；二个基点：扩大内需和关注民生；三个原则：保市场不保房价，保民生不保利润，保消费不保投资。
(本文作者：复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任)
责任编辑 史小今