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【摘要】租赁权的对抗效力这一概念一直以来被约定俗成为“买卖不破租赁”。为保护交易安全及承租人利益，维护社会秩序与稳定，我国《合同法》第229条规定此原则，但条文过于简单概括，适用过程中诸多具体问题不甚明了，存在许多不足之处。本文即对实践中常出现的问题进行初步探讨，提出相关建议，以期能对此制度的完善起到一定的积极作用。
【关键词】租赁权；对抗效力；买卖不破租赁
租赁权对抗效力传统上一直被称为“买卖不破租赁”，指在租赁期间，出租人将租赁物出卖的，承租人对该租赁物的使用权不因买卖而受到影响，租赁合同对新的买受人继续有效。它是大陆法系国家普遍设立的以保护承租人利益为目的的一项制度，使租赁权基于承租人对租赁物的占有而产生对抗受让人的效力。我国《合同法》第229条对此制度规定为：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见条文之简约概括，与其他国家有限制性的规定亦大不相同，适用限制上最少。也正因为如此，司法实践中具体适用此条款时，有诸多问题需要进一步探讨与明晰。
一、“租赁物”范围问题
作为确立此制度的《德国民法典》规定：“买卖不破租赁”适用于住房的使用租赁（第566条第1款）、土地的使用租赁（第578条第1款）、住房以外的房屋使用租赁（第578第2款）、已登记船舶的使用租赁（第578a条）。[]通过条文可见，《德国民法典》规定的租赁权对抗效力在客体适用范围上甚广，可适用于所有房屋类型的使用租赁，土地使用租赁，和已登记的船舶使用租赁。但没有规定可适用于一般动产。瑞士、法国、日本、奥地利等国的民法基本上也是将买卖不破租赁原则适用于不动产租赁，法国民法更是将买卖不破租赁原则限制适用于经公证及定期不动产租赁。我国《合同法》第229条规定的租赁物没有区分动产与不动产而统一适用，是否妥当？
租赁权对抗制度设立的最初意旨在于保护承租人，以免其无所可居，是为保护弱者的基本生存问题。而随着社会的发展，现今承租人的范围已非常广泛。从房屋、土地的承租到表演场所的承租再到汽车、保险柜的承租，承租人所涵盖的经济活动参与者越来越宽。可以肯定的是很多动产承租人及不动产承租人已不再是弱势群体。基于上述原因，极端看法提出：应仅对涉及到基本生存的住房租赁的承租人给予保护，而对那些非经济上弱者的承租人没有保护的必要。笔者认为，此观点从立法目的上讲有一定合理性，但不切合实际。另一观点指出，应区分不动产与动产，仅对不动产承租人进行保护。黄立先生即认为：买卖不破租赁原则自法政策上言以不适用于动产租赁为宜。笔者赞同此观点。理由如下：（1）从立法政策角度考虑，动产承租人大多不是弱势群体，其租赁的动产对其生活或营业的影响不会如不动产租赁一样涉及基本生存和安身立命问题，可依一般合同纠纷予以解决。（2）一般动产具有种类性，可替代性强。即便租赁物出卖他人，承租人可选择的替代品余地较大，而且在商品经济如此发达的环境下进行动产的再选择，较为方便。（3）对于特殊类型动产租赁，可以依据特别法的专门规定对承租人利益予以维护。（4）实践中涉及到动产租赁的纠纷本身较少，没有必要对动产承租人也赋予其租赁权的对抗力。
因此，笔者认为，租赁合同本身即为债权合同，法律赋予租赁权以对抗力，是出于保护作为承租人一方弱势群体的需要。对于不动产承租而言，由于其与生活生存密切相关，法律给其特别保护实为必要。但是如今，动产承租人本身并不再为弱势一方，法律并没有必要再给予特殊保护。动产承租人的租赁若是遭到破坏，完全可以依据一般合同纠纷解决。故而，在租赁物的范围上，应区分动产和不动产，仅赋予不动产承租人以租赁权的对抗力。
二、缺乏公示制度保护受让第三人权利
由于《合同法》第229条有关“买卖不破租赁”的规定确立了租赁权具有物权的特征，租赁权也应同其他物权一样须遵循诸如“物权法定”、“公示公信”的基本原则。承租人的租赁权既然可以对抗善意受让人，那么它也需公示，这是租赁权物权化的性质使然。
纵观其他大陆法系国家的立法，大都赋予了租赁权对抗力的公示机制。《日本民法典》第605条规定：不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。《法国民法典》第1743条规定：如果出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订立经公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋继承人。公示方式主要有：登记、公证或者交付。
从我国立法上来看，首先，对于特殊类型的动产租赁，法律法规作出了租赁权公示制度的规定，如：《民用航空法》第33条、《船舶登记条例》第6条。其次，对于房屋租赁，《城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》有相关登记备案的规定。同时，如《成都市房屋租赁管理办法》等多数地方规章也有类似规定。这些规定可以说具有一定积极意义，但并无一般适用效力。因此，对于除了特殊动产租赁公示制度之外的租赁物如何适用公示制度，《合同法》应该做出统一性的立法。就公示方式而言，笔者认为交付较为困难，公正成本高昂，采用登记制度较为合理，第三人可以通过查找登记簿得知租赁权是否存在。
鉴于上文笔者建议租赁权对抗力应仅适用于不动产承租人，因而并不涉及到动产租赁的公示。《合同法》应对不动产租赁的公示制度进行明确规定。若未进行登记，只是签订了租赁合同，此时承租人便不可以对抗善意第三人。
三、租赁权对抗力的适用期间
《合同法》第229条规定：“在租赁期间”发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁权的对抗力是在整个租赁期间都适用还是在一个具体的期间内适用，不同的人对此有理解偏差。相对于承租人而言，当然是自订立租赁合同，合同成立生效时起算更有利于其权益保护，但对于第三人而言则恰恰相反。因此，明确对抗制度发生效力的期间，具有重要意义。
按照通常的理解，租赁期间是指租赁合同成立生效到约定的租赁期限届满为止。《合同法》规定的“租赁期间”如果理解为整个租赁期间，租赁权都具有对抗力，对于第三人而言是明显不利的。首先，出租人与承租人只是签订了租赁合同，但是并没有转移占有，也未进行登记，该种情形下第三人无从知晓租赁物的权利状态进行受让，如果此时承租人即可对抗该第三人，则明显不公。其次，若理解为在租赁物交付承租人，承租人进行了实际占有后其便有对抗效力，那么此时，第三人该如何知道承租人的实际占有？对于租赁合同是否存在，租赁物是否被承租人占有，第三人根本无法得知也不可能预见。笔者认为在这种情况下，承租人可以依据占有保护请求权来主张权利，而不能用租赁权对抗力来对抗第三人，否则对第三人来说更加不利。 因此，《合同法》第229条对租赁权发生对抗力的期间笼统地使用“租赁期间”一词而未区分不同的情况是存在缺陷的，范围明显过于宽泛，其结果是导致租赁权“物权化”的范围扩大了。笔者认为，应具体规定为，在出租人与承租人进行租赁登记后，承租人才能基于租赁权而对第三人对抗。若未进行登记，只是签订了租赁合同或者是仅占有租赁物，并不能产生租赁权的对抗力。如此才更有利于保护第三人的利益，维护交易的安全和社会关系的稳定。
四、租赁权对抗力的法律效果问题
《合同法》229条规定了租赁权对抗力的法律效果，即：“不影响租赁合同的效力”，指“就受让人与承租人之间关系而言，租赁合同对受让人继续存在，即受让人取代了原出租人而与原承租人继续发生租赁关系，租赁合同转而存在于受让人与承租人之间。”国内学界通说持此观点。该项规定不仅不利于关系责任的判断，也会导致各方权利义务不明确，而且诸多问题得到不到有效解决。
其一，承租人向出租人交的押金如何处理。实践中可能出现的情形包括：一是原出租人与承租人之前约定须交付押金，但租赁物让与时承租人尚未交付的，第三受让人有权根据约定向承租人请求交付。若承租人之前已经交付的，受让人可以向原出租人请求转付。二是受让人已从原出租人或承租人处取得押金的，有向承租人返还的义务。三是继受人未从原出租人处转受押金的，是否负有向承租人返还的义务。这一问题一直以来争议很大。
理论及实务中有三种观点：一为现出租人返还主体说，二为押金实际占有人说，三为债务并存承担说。笔者认为第三种观点仅考虑了承租人的利益，但却对受让人极为不利，因此不支持此观点。而王泽鉴先生认为，出租人未将押金转交于受让人时，承租人究应向出租人或受让人请求返还，系利益衡量上之一项难题。目前实务上认为仅得向出租人请求，受让人不负返还义务实有相当依据。他的观点即为押金如果没有转付，承租人只能向原出租人主张，而不能向受让人主张。我国《合同法》对此问题没有明确，笔者认为有必要进行规范。
其二，受让人如不履行义务，原出租人是否承担连带责任。对于这一点，《德国民法典》第571条第2项和我国《大清民律草案》第682条都规定了出租人的保证责任。[]这一规定使出租人并不因租赁物所有权的转让而不再负任何义务，出租人不能因为将租赁物转手后就万事大吉，相反他应就受让人的选任对承租人负责。笔者认为如此做法是符合利益平衡原则的，在租赁权对抗力的法律效果这一问题上，不能简单的采纳概括的债务承担模式，使新出租人承担一切。相比较而言，德国的做法更可取，即并存的债务承担模式，租赁物转让后原出租人应就受让人不履行义务给承租人造成的损害承担连带赔偿责任。如此才更符合租赁合同的属性，进一步保护承租人利益。
综合以上针对不同问题的思考与分析，窃以为我国《合同法》对租赁权对抗效力这一制度的规定，疏漏之处明显。不仅条文数量较少，内容也过于简单粗糙笼统。对不足之处加以完善实为必要。
五、小结
租赁权对抗效力这一制度自产生以来，以其特有的功能在社会经济生活中发挥了重要作用，具有重要意义。但是由于法条规定不尽完善，尚存在许多缺陷之处，故本文对实践中较常遇见的问题进行一定的分析和探讨，并提出具体建议。以期今后的合同立法，能够重视这些问题，在平衡各方利益的基础上，提供解决机制，使租赁权对抗效力这一制度在保护交易安全，保护承租人利益，维护社会秩序与社会稳定等方面更具备实际意义，进一步发挥其应有之效用。
参考文献：
[1]陈卫佐译.《德国民法典》.法律出版社，2004年版，第177页
[2]黄文煌.论租赁权的对抗效力.清华法学，2010年第2期
[3]黄立主编.《民法债编各论》.中国政法大学出版社，2003年版，第306页
[4]翟新辉.论租赁权相关法律漏洞的补充.学术交流，2011年第7期
[5]王书江译.《日本民法典》.中国法制出版社，2000年版，第110页
[6]罗结珍译.《法国民法典》.中国法制出版社，1999年版，第393页
[7]马俊驹，余延满.《民法原论》.法律出版社2005年版，第691页
[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究》（第六册）.中国政法大学出版社，1998年版，第211页
[9]宁红丽.我国租赁权对抗力制度的理论反思.法学杂志，2005年第2期
作者简介：
张萌，中央财经大学法学院，2011级，民商法硕士研究生
【关键词】租赁权；对抗效力；买卖不破租赁
租赁权对抗效力传统上一直被称为“买卖不破租赁”，指在租赁期间，出租人将租赁物出卖的，承租人对该租赁物的使用权不因买卖而受到影响，租赁合同对新的买受人继续有效。它是大陆法系国家普遍设立的以保护承租人利益为目的的一项制度，使租赁权基于承租人对租赁物的占有而产生对抗受让人的效力。我国《合同法》第229条对此制度规定为：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见条文之简约概括，与其他国家有限制性的规定亦大不相同，适用限制上最少。也正因为如此，司法实践中具体适用此条款时，有诸多问题需要进一步探讨与明晰。
一、“租赁物”范围问题
作为确立此制度的《德国民法典》规定：“买卖不破租赁”适用于住房的使用租赁（第566条第1款）、土地的使用租赁（第578条第1款）、住房以外的房屋使用租赁（第578第2款）、已登记船舶的使用租赁（第578a条）。[]通过条文可见，《德国民法典》规定的租赁权对抗效力在客体适用范围上甚广，可适用于所有房屋类型的使用租赁，土地使用租赁，和已登记的船舶使用租赁。但没有规定可适用于一般动产。瑞士、法国、日本、奥地利等国的民法基本上也是将买卖不破租赁原则适用于不动产租赁，法国民法更是将买卖不破租赁原则限制适用于经公证及定期不动产租赁。我国《合同法》第229条规定的租赁物没有区分动产与不动产而统一适用，是否妥当？
租赁权对抗制度设立的最初意旨在于保护承租人，以免其无所可居，是为保护弱者的基本生存问题。而随着社会的发展，现今承租人的范围已非常广泛。从房屋、土地的承租到表演场所的承租再到汽车、保险柜的承租，承租人所涵盖的经济活动参与者越来越宽。可以肯定的是很多动产承租人及不动产承租人已不再是弱势群体。基于上述原因，极端看法提出：应仅对涉及到基本生存的住房租赁的承租人给予保护，而对那些非经济上弱者的承租人没有保护的必要。笔者认为，此观点从立法目的上讲有一定合理性，但不切合实际。另一观点指出，应区分不动产与动产，仅对不动产承租人进行保护。黄立先生即认为：买卖不破租赁原则自法政策上言以不适用于动产租赁为宜。笔者赞同此观点。理由如下：（1）从立法政策角度考虑，动产承租人大多不是弱势群体，其租赁的动产对其生活或营业的影响不会如不动产租赁一样涉及基本生存和安身立命问题，可依一般合同纠纷予以解决。（2）一般动产具有种类性，可替代性强。即便租赁物出卖他人，承租人可选择的替代品余地较大，而且在商品经济如此发达的环境下进行动产的再选择，较为方便。（3）对于特殊类型动产租赁，可以依据特别法的专门规定对承租人利益予以维护。（4）实践中涉及到动产租赁的纠纷本身较少，没有必要对动产承租人也赋予其租赁权的对抗力。
因此，笔者认为，租赁合同本身即为债权合同，法律赋予租赁权以对抗力，是出于保护作为承租人一方弱势群体的需要。对于不动产承租而言，由于其与生活生存密切相关，法律给其特别保护实为必要。但是如今，动产承租人本身并不再为弱势一方，法律并没有必要再给予特殊保护。动产承租人的租赁若是遭到破坏，完全可以依据一般合同纠纷解决。故而，在租赁物的范围上，应区分动产和不动产，仅赋予不动产承租人以租赁权的对抗力。
二、缺乏公示制度保护受让第三人权利
由于《合同法》第229条有关“买卖不破租赁”的规定确立了租赁权具有物权的特征，租赁权也应同其他物权一样须遵循诸如“物权法定”、“公示公信”的基本原则。承租人的租赁权既然可以对抗善意受让人，那么它也需公示，这是租赁权物权化的性质使然。
纵观其他大陆法系国家的立法，大都赋予了租赁权对抗力的公示机制。《日本民法典》第605条规定：不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。《法国民法典》第1743条规定：如果出租人出卖其出租物，买受人不得辞走已订立经公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋继承人。公示方式主要有：登记、公证或者交付。
从我国立法上来看，首先，对于特殊类型的动产租赁，法律法规作出了租赁权公示制度的规定，如：《民用航空法》第33条、《船舶登记条例》第6条。其次，对于房屋租赁，《城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》有相关登记备案的规定。同时，如《成都市房屋租赁管理办法》等多数地方规章也有类似规定。这些规定可以说具有一定积极意义，但并无一般适用效力。因此，对于除了特殊动产租赁公示制度之外的租赁物如何适用公示制度，《合同法》应该做出统一性的立法。就公示方式而言，笔者认为交付较为困难，公正成本高昂，采用登记制度较为合理，第三人可以通过查找登记簿得知租赁权是否存在。
鉴于上文笔者建议租赁权对抗力应仅适用于不动产承租人，因而并不涉及到动产租赁的公示。《合同法》应对不动产租赁的公示制度进行明确规定。若未进行登记，只是签订了租赁合同，此时承租人便不可以对抗善意第三人。
三、租赁权对抗力的适用期间
《合同法》第229条规定：“在租赁期间”发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁权的对抗力是在整个租赁期间都适用还是在一个具体的期间内适用，不同的人对此有理解偏差。相对于承租人而言，当然是自订立租赁合同，合同成立生效时起算更有利于其权益保护，但对于第三人而言则恰恰相反。因此，明确对抗制度发生效力的期间，具有重要意义。
按照通常的理解，租赁期间是指租赁合同成立生效到约定的租赁期限届满为止。《合同法》规定的“租赁期间”如果理解为整个租赁期间，租赁权都具有对抗力，对于第三人而言是明显不利的。首先，出租人与承租人只是签订了租赁合同，但是并没有转移占有，也未进行登记，该种情形下第三人无从知晓租赁物的权利状态进行受让，如果此时承租人即可对抗该第三人，则明显不公。其次，若理解为在租赁物交付承租人，承租人进行了实际占有后其便有对抗效力，那么此时，第三人该如何知道承租人的实际占有？对于租赁合同是否存在，租赁物是否被承租人占有，第三人根本无法得知也不可能预见。笔者认为在这种情况下，承租人可以依据占有保护请求权来主张权利，而不能用租赁权对抗力来对抗第三人，否则对第三人来说更加不利。 因此，《合同法》第229条对租赁权发生对抗力的期间笼统地使用“租赁期间”一词而未区分不同的情况是存在缺陷的，范围明显过于宽泛，其结果是导致租赁权“物权化”的范围扩大了。笔者认为，应具体规定为，在出租人与承租人进行租赁登记后，承租人才能基于租赁权而对第三人对抗。若未进行登记，只是签订了租赁合同或者是仅占有租赁物，并不能产生租赁权的对抗力。如此才更有利于保护第三人的利益，维护交易的安全和社会关系的稳定。
四、租赁权对抗力的法律效果问题
《合同法》229条规定了租赁权对抗力的法律效果，即：“不影响租赁合同的效力”，指“就受让人与承租人之间关系而言，租赁合同对受让人继续存在，即受让人取代了原出租人而与原承租人继续发生租赁关系，租赁合同转而存在于受让人与承租人之间。”国内学界通说持此观点。该项规定不仅不利于关系责任的判断，也会导致各方权利义务不明确，而且诸多问题得到不到有效解决。
其一，承租人向出租人交的押金如何处理。实践中可能出现的情形包括：一是原出租人与承租人之前约定须交付押金，但租赁物让与时承租人尚未交付的，第三受让人有权根据约定向承租人请求交付。若承租人之前已经交付的，受让人可以向原出租人请求转付。二是受让人已从原出租人或承租人处取得押金的，有向承租人返还的义务。三是继受人未从原出租人处转受押金的，是否负有向承租人返还的义务。这一问题一直以来争议很大。
理论及实务中有三种观点：一为现出租人返还主体说，二为押金实际占有人说，三为债务并存承担说。笔者认为第三种观点仅考虑了承租人的利益，但却对受让人极为不利，因此不支持此观点。而王泽鉴先生认为，出租人未将押金转交于受让人时，承租人究应向出租人或受让人请求返还，系利益衡量上之一项难题。目前实务上认为仅得向出租人请求，受让人不负返还义务实有相当依据。他的观点即为押金如果没有转付，承租人只能向原出租人主张，而不能向受让人主张。我国《合同法》对此问题没有明确，笔者认为有必要进行规范。
其二，受让人如不履行义务，原出租人是否承担连带责任。对于这一点，《德国民法典》第571条第2项和我国《大清民律草案》第682条都规定了出租人的保证责任。[]这一规定使出租人并不因租赁物所有权的转让而不再负任何义务，出租人不能因为将租赁物转手后就万事大吉，相反他应就受让人的选任对承租人负责。笔者认为如此做法是符合利益平衡原则的，在租赁权对抗力的法律效果这一问题上，不能简单的采纳概括的债务承担模式，使新出租人承担一切。相比较而言，德国的做法更可取，即并存的债务承担模式，租赁物转让后原出租人应就受让人不履行义务给承租人造成的损害承担连带赔偿责任。如此才更符合租赁合同的属性，进一步保护承租人利益。
综合以上针对不同问题的思考与分析，窃以为我国《合同法》对租赁权对抗效力这一制度的规定，疏漏之处明显。不仅条文数量较少，内容也过于简单粗糙笼统。对不足之处加以完善实为必要。
五、小结
租赁权对抗效力这一制度自产生以来，以其特有的功能在社会经济生活中发挥了重要作用，具有重要意义。但是由于法条规定不尽完善，尚存在许多缺陷之处，故本文对实践中较常遇见的问题进行一定的分析和探讨，并提出具体建议。以期今后的合同立法，能够重视这些问题，在平衡各方利益的基础上，提供解决机制，使租赁权对抗效力这一制度在保护交易安全，保护承租人利益，维护社会秩序与社会稳定等方面更具备实际意义，进一步发挥其应有之效用。
参考文献：
[1]陈卫佐译.《德国民法典》.法律出版社，2004年版，第177页
[2]黄文煌.论租赁权的对抗效力.清华法学，2010年第2期
[3]黄立主编.《民法债编各论》.中国政法大学出版社，2003年版，第306页
[4]翟新辉.论租赁权相关法律漏洞的补充.学术交流，2011年第7期
[5]王书江译.《日本民法典》.中国法制出版社，2000年版，第110页
[6]罗结珍译.《法国民法典》.中国法制出版社，1999年版，第393页
[7]马俊驹，余延满.《民法原论》.法律出版社2005年版，第691页
[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究》（第六册）.中国政法大学出版社，1998年版，第211页
[9]宁红丽.我国租赁权对抗力制度的理论反思.法学杂志，2005年第2期
作者简介：
张萌，中央财经大学法学院，2011级，民商法硕士研究生