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摘 要 房地产市场应划分为商品房和保障性住房两部分。停止经适房等保障性住房上市、建立有效的退出机制、加大建设规模,应是制度调整的重要内容。中国商品房市场健康、可持续发展,需要良好的保障性住房制度配套。
关键词 保障性住房 制度调整
中图分类号:D412文献标识码:A
中国房地产发展最近十年,是辉煌的十年,如果以房价上涨过快为由来否定十年的发展,显然有失偏颇。房价上涨过快,中央政府不愿意看到,同样也会伤害开发商的长远利益。
更多人认为,房价上涨过快,伤害了中低收入群体的利益,尤其是低收入群体。其实,伤害中低收入群体的,不是房价上涨或上涨过快,而是社会保障体系。中国经济快速发展三十年,同时导致贫富差距拉大,老百姓收入的增长没有跟上通货膨胀和经济总量的增长,低收入群体感受到住房问题越去越远。
老百姓在热议房价时,恨不得明天房价就大跌,但问题本质并不完全是这样。房地产的发展应该分为两块,一块是商品房、一块是保障性住房。大家过度地把目光放到了“房价上涨”,而忽视了这只是“商品房”的“房价上涨”,忽视了保障性住房的发展现状。对于中低收入群体而言,只有“保障性住房的房价上涨和建设规模”才是最应关注的民生问题。
一、停止经济适用房等保障性住房上市是有效增加存量的切实办法
98年中国就开始了经济适用房的建设,但经适房的存量并未得到较大积累,保障性住房并没有得到有效地发展。经适房允许上市,是中国保障性住房最值得检讨的政策,其最直接的后果是经适房的有效存量变成一个变量;而且,这使得政府间接成为开发商。
当前,最为重要的政策是停止经适房等保障性住房的上市。经适房的上市,使存量没有得到有效增长,试想,十多年的经适房建设总量,如果累计起来也是一个较为庞大的数字。只有停止上市,才能保住过去的保障性住房的建设成果,停止上市之后的经适房存量才能像滚雪球一样越滚越大。这是一个1+1+1=3的命题,避免了过去1+1-1=1的尴尬。
停止上市,不等于禁止流通。保障性住房的流通,应由政府主导完成,而不应是简单的市场行为。比如经适房家庭,可能因为家庭经济原因需要资金,可以要求政府赎回;当然,这样的家庭今后也可以重新申购经适房。政府对收回的保障性住房,可以进行再分配,这样就解决了流通问题。
二、建立有效的保障性住房退出机制,保护社会公平
保障性住房需要建立退出机制,目前矛盾最集中的是经适房。经适房的退出,应该采用政府回购的方式,保证社会公平。政府回购,按照什么计价标准回购,是值得商榷的。笔者认为,可以按照当时购买价格回购;对于原始购买资金所产生的时间成本或是机会收益,应该理解为使用的租赁费用;而且,再分配的经适房可以按照最新的价格销售,不需考虑折旧。
经适房等保障性住房的退出机制建立,应尽量保护社会公平,有些已经明显不符合保障性住房居住条件的,该强制回购的强制回购,该强制收回的强制收回,比如在同一城市拥有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市拥有其他住房的、在现居住城市之外拥有两套及以上住房的、拥有中高档私家汽车的、共同居住的成年子女担任公务员公职的、有较大家庭存款及股票等有价证券的、以不实信息骗取申购资格的,等等。
三、加大建设规模是解决保障性住房的根本
今年国十条要求“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。”这条政策给老百姓画了一个很大的饼。我们来个组合,保障性住房2%,棚户区改造2%,中小套型普通商品房67%,这个组合完全符合国十条“不低于70%”精神。
有人可能会说,加大建设规模需要大量的资金。笔者以为,至少经适房的建设只需要很小的资金。经适房暂时还是卖方市场,大量符合申购条件的中低收入家庭需要排队摇号才能获得购买资格。我们试想一笔10亿元的资金,一年能够建设多少经适房?建设成本不超过2000元/平方米,10亿元可以建设50万平方米。对于一个100万人口的城市,最多需要提供600万平方米的经适房。使用10亿元资金投入建设,需要12个资金回笼周期。如果每个月回笼一次,一年结束一个城市的经适房开发总任务。对于卖方市场的经适房,一个月完成销售回笼,如果在企业,肯定具备可能性。关键是地方政府是否愿意这样做。
也有一种论调,经适房为主的保障性住房建设会冲击商品房市场,导致房地产行业低迷。笔者以为,如果保障性住房不能作为商品上市,即使供应量大,不会对商品房市场形成较大冲击。不符合保障性住房申请条件的中等收入以上群体,只能去买商品房。
经适房的建设资金只是很小的,廉租房的建设资金才是大头,廉租房基本是大投入小产出,无法实现资金的滚动使用。加大保障性住房的建设规模,资金来源可以是多渠道的,可以是财政拨款,可以是土地融资,可以提高商品房土地出让金的提留比例。棚户区的改造更多的应是利用民间资金,不应将棚户区改造与保障性住房混为一谈。棚户区的改造,只是改善了居住质量,并没有增加居住面积。
简而言之,保障性住房的制度调整,应着眼停止上市、有进有退、加大建设规模等三个重要方面,这样才能保障中低收入群体的居住权问题,保障中国商品房市场的健康发展。没有一个良好的保障性住房制度配套,中国商品房市场的持续性发展一定会出现隐患,过去的辉煌十年,伴生了中低收入群体的居住权危机,这是因为保障性住房制度拖了后腿。
(作者:毕业于北京理工大学,硕士,现任职江苏省常州市怡康房地产开发有限公司营销总监)
参考文献:
[1]苏多永,张玉香.保障性住房供给不足的原因探析与政策建议.中国房地产金融,2010,(03):38-40
[2]魏国平.关于经济适用房政策的理论与实践反思.特区经济,2008,(02)
[3]林俊荣.从自愿走向强制:经济适用住房退出管理的缺憾与求解.福建师范大学,2008
关键词 保障性住房 制度调整
中图分类号:D412文献标识码:A
中国房地产发展最近十年,是辉煌的十年,如果以房价上涨过快为由来否定十年的发展,显然有失偏颇。房价上涨过快,中央政府不愿意看到,同样也会伤害开发商的长远利益。
更多人认为,房价上涨过快,伤害了中低收入群体的利益,尤其是低收入群体。其实,伤害中低收入群体的,不是房价上涨或上涨过快,而是社会保障体系。中国经济快速发展三十年,同时导致贫富差距拉大,老百姓收入的增长没有跟上通货膨胀和经济总量的增长,低收入群体感受到住房问题越去越远。
老百姓在热议房价时,恨不得明天房价就大跌,但问题本质并不完全是这样。房地产的发展应该分为两块,一块是商品房、一块是保障性住房。大家过度地把目光放到了“房价上涨”,而忽视了这只是“商品房”的“房价上涨”,忽视了保障性住房的发展现状。对于中低收入群体而言,只有“保障性住房的房价上涨和建设规模”才是最应关注的民生问题。
一、停止经济适用房等保障性住房上市是有效增加存量的切实办法
98年中国就开始了经济适用房的建设,但经适房的存量并未得到较大积累,保障性住房并没有得到有效地发展。经适房允许上市,是中国保障性住房最值得检讨的政策,其最直接的后果是经适房的有效存量变成一个变量;而且,这使得政府间接成为开发商。
当前,最为重要的政策是停止经适房等保障性住房的上市。经适房的上市,使存量没有得到有效增长,试想,十多年的经适房建设总量,如果累计起来也是一个较为庞大的数字。只有停止上市,才能保住过去的保障性住房的建设成果,停止上市之后的经适房存量才能像滚雪球一样越滚越大。这是一个1+1+1=3的命题,避免了过去1+1-1=1的尴尬。
停止上市,不等于禁止流通。保障性住房的流通,应由政府主导完成,而不应是简单的市场行为。比如经适房家庭,可能因为家庭经济原因需要资金,可以要求政府赎回;当然,这样的家庭今后也可以重新申购经适房。政府对收回的保障性住房,可以进行再分配,这样就解决了流通问题。
二、建立有效的保障性住房退出机制,保护社会公平
保障性住房需要建立退出机制,目前矛盾最集中的是经适房。经适房的退出,应该采用政府回购的方式,保证社会公平。政府回购,按照什么计价标准回购,是值得商榷的。笔者认为,可以按照当时购买价格回购;对于原始购买资金所产生的时间成本或是机会收益,应该理解为使用的租赁费用;而且,再分配的经适房可以按照最新的价格销售,不需考虑折旧。
经适房等保障性住房的退出机制建立,应尽量保护社会公平,有些已经明显不符合保障性住房居住条件的,该强制回购的强制回购,该强制收回的强制收回,比如在同一城市拥有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市拥有其他住房的、在现居住城市之外拥有两套及以上住房的、拥有中高档私家汽车的、共同居住的成年子女担任公务员公职的、有较大家庭存款及股票等有价证券的、以不实信息骗取申购资格的,等等。
三、加大建设规模是解决保障性住房的根本
今年国十条要求“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。”这条政策给老百姓画了一个很大的饼。我们来个组合,保障性住房2%,棚户区改造2%,中小套型普通商品房67%,这个组合完全符合国十条“不低于70%”精神。
有人可能会说,加大建设规模需要大量的资金。笔者以为,至少经适房的建设只需要很小的资金。经适房暂时还是卖方市场,大量符合申购条件的中低收入家庭需要排队摇号才能获得购买资格。我们试想一笔10亿元的资金,一年能够建设多少经适房?建设成本不超过2000元/平方米,10亿元可以建设50万平方米。对于一个100万人口的城市,最多需要提供600万平方米的经适房。使用10亿元资金投入建设,需要12个资金回笼周期。如果每个月回笼一次,一年结束一个城市的经适房开发总任务。对于卖方市场的经适房,一个月完成销售回笼,如果在企业,肯定具备可能性。关键是地方政府是否愿意这样做。
也有一种论调,经适房为主的保障性住房建设会冲击商品房市场,导致房地产行业低迷。笔者以为,如果保障性住房不能作为商品上市,即使供应量大,不会对商品房市场形成较大冲击。不符合保障性住房申请条件的中等收入以上群体,只能去买商品房。
经适房的建设资金只是很小的,廉租房的建设资金才是大头,廉租房基本是大投入小产出,无法实现资金的滚动使用。加大保障性住房的建设规模,资金来源可以是多渠道的,可以是财政拨款,可以是土地融资,可以提高商品房土地出让金的提留比例。棚户区的改造更多的应是利用民间资金,不应将棚户区改造与保障性住房混为一谈。棚户区的改造,只是改善了居住质量,并没有增加居住面积。
简而言之,保障性住房的制度调整,应着眼停止上市、有进有退、加大建设规模等三个重要方面,这样才能保障中低收入群体的居住权问题,保障中国商品房市场的健康发展。没有一个良好的保障性住房制度配套,中国商品房市场的持续性发展一定会出现隐患,过去的辉煌十年,伴生了中低收入群体的居住权危机,这是因为保障性住房制度拖了后腿。
(作者:毕业于北京理工大学,硕士,现任职江苏省常州市怡康房地产开发有限公司营销总监)
参考文献:
[1]苏多永,张玉香.保障性住房供给不足的原因探析与政策建议.中国房地产金融,2010,(03):38-40
[2]魏国平.关于经济适用房政策的理论与实践反思.特区经济,2008,(02)
[3]林俊荣.从自愿走向强制:经济适用住房退出管理的缺憾与求解.福建师范大学,2008