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最近几年房地产商纷纷投资高星级酒店，到底原因何在？外界普遍认为投资建造高星级酒店尤其是5星级酒店需要大量资金的投入，而且其一般投资回报期较长，建得起5星级酒店的房企一定是财大气粗，而且不怕酒店亏钱，但真的有开酒店就为了亏钱的开发商么？笔者就目前中国高星级酒店发展的现状以发展商的视角，就品牌打造、资本运作、财务管理、投资回报等各方面因素试图揭示地产资本扎堆投资建造5星级酒店的真正原因，以此抛砖引玉共同探讨。
仅以上海市场为例，截止2012年9月，国家正式批准的挂牌5星级酒店56家，较2011年底42家增长26%，可见增长势头依然凶猛，高增长的背后我们发现这些五星级酒店背后投资者绝大部分是在本世纪的一轮房地产开发中新兴的房地产开发商们。业内人士指出“地产发展商相约国际酒店巨头‘扎堆’五星级酒店，是因为在房地产开发中积累了大量资本，在国家土地政策日益收紧的大势之下涌入酒店业，更多是希望在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。”原因真的是如此简单么？当然不是，开发商还是有着自己的小算盘的，笔者就以下方面做了一下分析。
1、企业盈利模式的转型
经历了自1998年以来的中国房地产几轮的暴涨，绝大部分房地产企业已经在这几轮暴涨中赚得盆满钵满，然而手握大量资金的房企老板回顾近10年的发展历程忽然发现一个不可回避的问题就是以房地产开发盈利模式仍然停留在最初的盈利模式。即：竞拍拿地-前期开发-银行贷款-预售商品房-资金回笼-继续拿地与开发，只留待一小部分的物业对外出租盈利。因为商品房最终是要销售给小业主的，而发展商手中并无可持续盈利的项目，只有继续拿地开发循环往复，继续着几近原始的获利模式。而近几年政府对房地产的调控使得政策愈加严格，偏紧的货币政策也给房企加了一条紧箍咒。房企老板们不得不寻找一种能持续获利的地产项目，传统房企进军商业地产势在必行。
2、企业形象与品牌的提升
那么开发商们对于商业地产开发为什么要青睐建造5星级酒店而放弃投资回报率更高的经济型酒店呢？原因在于房企老板们在开发商业地产的同时，必须考虑的一件事情就是打造自身企业品牌、树立企业形象，这样才能吸引优质客户入驻。一旦企业品牌及知名度提升后向政府拿地就不是一件很难的事情了，当然目前土地出让大多采用竞拍的形式，然而如果是知名的房地产企业跑到二三线城市拿地的时候，当地政府当然会抛出一些利益作为吸引优质企业投资的筹码，对于无名的房企除了动用一些人情关系外，至少面上很难得到实惠，毕竟房地产开发是政府得大头，企业得中头，银行得小头，百姓来买单的买卖，无论是政府、银行、老百姓都非常看重开发商的知名度，这么一来房企的品牌与知名度开始显得尤为重要。而这些地产资本大都与国际酒店巨头结盟，启用“投资+管理”的模式，将企业品牌依附于国际酒店知名品牌之上以提升企业知名度，并取得出人意料的效果。也是为什么地产开发商热衷于建造高星级酒店的原因之一了。
3、资本运作方面的启示
也许会有人认为一个房地产企业建造一个五星级酒店投资巨大动则几亿甚至十几亿，就开发成本来说目前在一级城市开发五星级酒店每平米造价（含地上地下）1.6万元左右，一个总建筑面积在5万-8万平米的豪华五星级酒店其总投资在8-12亿人民币左右（以上指单一业态的五星级酒店，不含超五星标准酒店）。当然很多开发商开发多业态商业地产包括写字楼、百货大卖场以及五星级酒店，这样总体的开发成本则更高。然而如此高的投资下其投资回报率却不高，而且回报年限通常在10-15年。业内对新开的5星级酒店通常有这么一种说法“一年亏，二年平，三年赚”，从这一点就可以看出相对于巨大的投资，其实际的回报并非想象中的那么大。
既然如此大的投资，投资回报率又不高难道开发商会扎堆做赔本买卖？当然不是，在开发商眼中有着另一本帐。首先不可否认的是启动建造一个五星级酒店开发商必须手头有大量的现金储备，通常占总投资的60%-80%。一个企业考虑建酒店首先表明手头资金非常充裕或者融资渠道非常通畅，也就是说不愁钱。正常情况下，酒店从建造到开业一般需要18-36个月不等，根据近年商业地产的增幅，经历2年左右的建造期，当酒店正式开业后其估值已远远超过其总投资。以一个按五星级标准建造的国际品牌酒店为例，如其总投资8亿元（开发商一般会虚报一些），在开业一年后评估公司可以将估值做到15亿，以50%的折价率（银行抵押贷款通常按估值50%计算）企业可以轻而易举的从银行贷到7.5亿资金，不但将前期开发投入的现金完全收回，或许连开业费也有了（通常一家五星级酒店开业费用在3000万-8000万之间）。这样看来开发商的手头上的现金也不需要太多，其陆续投资只要能撑过3年，至少在现金上可以一次性收回所有投入，这种短平快的资本运作方式是开发商所青睐的。最后开发商也可以将酒店在国际市场上出售以获得最终的投资回报，这就是为什么许多地产企业青睐与国际知名酒店管理品牌合作的另一个重要原因，就是提升酒店的一个整体估值。
4、算算现金这笔帐，五星级酒店是开发商的皮夹子。
五星级酒店到底赚钱吗？回答是也不是，就是看你是怎么算的。单纯从财务报表的角度看，比如一家五星级酒店年度总收入1亿（在上海五星级酒店业绩中属于中等水平），依照酒店业平均GOP率30%，每年的GOP（经营毛利）约为3000万元，再减去资金与折旧两大块成本，如果酒店贷款7亿元，依照10年期银行贷款利率6.8%计算每年的利息支出约为4760万，折旧按50年计算每年1400万元，从财务利润的角度看酒店每年约亏损3160万元。
有人就会问“开发商为什么会做亏本的买卖？”难道开发商都疯了么，事实当然不是这样。我们再从现金的角度来看是什么样的情况呢？首先利息支出因为7个亿的前期投资时开发商自己拿出来的，等拿到7个亿的贷款这笔贷款将会用在别的项目上，因此严格意义上说这笔贷款费用不能算在酒店头上，或者说不能将所有的银行贷款费用都算作酒店的财务费用（不讨论税法因素），以开发商自有资金的内部报酬率核算更为准确。可以确定的是7亿贷款开发商拿走了，那么谁最终支付贷款利息不用说也知道。每年1400万元折旧怎么说呢？财务上有个经典的论述即“折旧是现金的来源”也就是说折旧只是账面上的计提，酒店无需花一分钱出去，因此可以忽略不计。当然我们只是从投资回报的角度研究问题，由于篇幅有限在此不讨论具体的会计与纳税处理。
再说说酒店产出的每年3000万GOP，从财务的角度分析，酒店每年至少可以产出3000万以上的现金流，这可不是笔小数目。依照一般业主方与酒店管理公司的约定“酒店运作银行账户上必须留有300万-500万的资金”，换句话说开发商每年可以从酒店陆续获得2500万左右的现金流，开发商可以随意的从酒店套取资金，只要保证酒店帐户留有一定量的运作现金，因此将酒店比作开发商身边的一只皮夹子不是很贴切吗？
5、筹划因素
开发商在考虑建造一家五星级酒店时，有税收筹划的考虑吗？对于非高新技术非生产型企业的五星级酒店单纯从税收上是无法得到政府支持的，但酒店怎么从税收筹划的角度给企业带来效益呢，也许这并不是所有的开发商在建造初期就考虑到的。拿上面的例子来看，假设：酒店5年的盈利水平不变，酒店年度会计报表净利润为负的3160万元，也就是说酒店当年是不需要缴纳所得税的。还考虑到酒店开办费摊销，比如5000万的开办费，税法规定5年摊销这样年度净利润将为负4160万元。因为税法规定企业纳税调整后亏损可以用今后5年的会计利率弥补，这将给房地产升发企业集团合并报表带来的所得税抵税效应是持续而且巨大的。
综合以上的分析，我们逐渐揭示了地产资本青睐开发5星级酒店的某些深层次原因，我们发现原来建造一个5星级酒店并非我们想像中需要那么大的资金量，还是可以通过一定的资本运作的手法降低投资门槛。企业可以从建造一座五星级酒店中获得除经营利润外更多的利益，而这些利益往往是驱动地产资本纷纷投资建造高星级酒店的一个重要原因。当然这一切还是要归于中国经济的高速发展以及房地产市场的火爆。然而这种模式能持续吗，还能持续多久……我们拭目以待。
仅以上海市场为例，截止2012年9月，国家正式批准的挂牌5星级酒店56家，较2011年底42家增长26%，可见增长势头依然凶猛，高增长的背后我们发现这些五星级酒店背后投资者绝大部分是在本世纪的一轮房地产开发中新兴的房地产开发商们。业内人士指出“地产发展商相约国际酒店巨头‘扎堆’五星级酒店，是因为在房地产开发中积累了大量资本，在国家土地政策日益收紧的大势之下涌入酒店业，更多是希望在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。”原因真的是如此简单么？当然不是，开发商还是有着自己的小算盘的，笔者就以下方面做了一下分析。
1、企业盈利模式的转型
经历了自1998年以来的中国房地产几轮的暴涨，绝大部分房地产企业已经在这几轮暴涨中赚得盆满钵满，然而手握大量资金的房企老板回顾近10年的发展历程忽然发现一个不可回避的问题就是以房地产开发盈利模式仍然停留在最初的盈利模式。即：竞拍拿地-前期开发-银行贷款-预售商品房-资金回笼-继续拿地与开发，只留待一小部分的物业对外出租盈利。因为商品房最终是要销售给小业主的，而发展商手中并无可持续盈利的项目，只有继续拿地开发循环往复，继续着几近原始的获利模式。而近几年政府对房地产的调控使得政策愈加严格，偏紧的货币政策也给房企加了一条紧箍咒。房企老板们不得不寻找一种能持续获利的地产项目，传统房企进军商业地产势在必行。
2、企业形象与品牌的提升
那么开发商们对于商业地产开发为什么要青睐建造5星级酒店而放弃投资回报率更高的经济型酒店呢？原因在于房企老板们在开发商业地产的同时，必须考虑的一件事情就是打造自身企业品牌、树立企业形象，这样才能吸引优质客户入驻。一旦企业品牌及知名度提升后向政府拿地就不是一件很难的事情了，当然目前土地出让大多采用竞拍的形式，然而如果是知名的房地产企业跑到二三线城市拿地的时候，当地政府当然会抛出一些利益作为吸引优质企业投资的筹码，对于无名的房企除了动用一些人情关系外，至少面上很难得到实惠，毕竟房地产开发是政府得大头，企业得中头，银行得小头，百姓来买单的买卖，无论是政府、银行、老百姓都非常看重开发商的知名度，这么一来房企的品牌与知名度开始显得尤为重要。而这些地产资本大都与国际酒店巨头结盟，启用“投资+管理”的模式，将企业品牌依附于国际酒店知名品牌之上以提升企业知名度，并取得出人意料的效果。也是为什么地产开发商热衷于建造高星级酒店的原因之一了。
3、资本运作方面的启示
也许会有人认为一个房地产企业建造一个五星级酒店投资巨大动则几亿甚至十几亿，就开发成本来说目前在一级城市开发五星级酒店每平米造价（含地上地下）1.6万元左右，一个总建筑面积在5万-8万平米的豪华五星级酒店其总投资在8-12亿人民币左右（以上指单一业态的五星级酒店，不含超五星标准酒店）。当然很多开发商开发多业态商业地产包括写字楼、百货大卖场以及五星级酒店，这样总体的开发成本则更高。然而如此高的投资下其投资回报率却不高，而且回报年限通常在10-15年。业内对新开的5星级酒店通常有这么一种说法“一年亏，二年平，三年赚”，从这一点就可以看出相对于巨大的投资，其实际的回报并非想象中的那么大。
既然如此大的投资，投资回报率又不高难道开发商会扎堆做赔本买卖？当然不是，在开发商眼中有着另一本帐。首先不可否认的是启动建造一个五星级酒店开发商必须手头有大量的现金储备，通常占总投资的60%-80%。一个企业考虑建酒店首先表明手头资金非常充裕或者融资渠道非常通畅，也就是说不愁钱。正常情况下，酒店从建造到开业一般需要18-36个月不等，根据近年商业地产的增幅，经历2年左右的建造期，当酒店正式开业后其估值已远远超过其总投资。以一个按五星级标准建造的国际品牌酒店为例，如其总投资8亿元（开发商一般会虚报一些），在开业一年后评估公司可以将估值做到15亿，以50%的折价率（银行抵押贷款通常按估值50%计算）企业可以轻而易举的从银行贷到7.5亿资金，不但将前期开发投入的现金完全收回，或许连开业费也有了（通常一家五星级酒店开业费用在3000万-8000万之间）。这样看来开发商的手头上的现金也不需要太多，其陆续投资只要能撑过3年，至少在现金上可以一次性收回所有投入，这种短平快的资本运作方式是开发商所青睐的。最后开发商也可以将酒店在国际市场上出售以获得最终的投资回报，这就是为什么许多地产企业青睐与国际知名酒店管理品牌合作的另一个重要原因，就是提升酒店的一个整体估值。
4、算算现金这笔帐，五星级酒店是开发商的皮夹子。
五星级酒店到底赚钱吗？回答是也不是，就是看你是怎么算的。单纯从财务报表的角度看，比如一家五星级酒店年度总收入1亿（在上海五星级酒店业绩中属于中等水平），依照酒店业平均GOP率30%，每年的GOP（经营毛利）约为3000万元，再减去资金与折旧两大块成本，如果酒店贷款7亿元，依照10年期银行贷款利率6.8%计算每年的利息支出约为4760万，折旧按50年计算每年1400万元，从财务利润的角度看酒店每年约亏损3160万元。
有人就会问“开发商为什么会做亏本的买卖？”难道开发商都疯了么，事实当然不是这样。我们再从现金的角度来看是什么样的情况呢？首先利息支出因为7个亿的前期投资时开发商自己拿出来的，等拿到7个亿的贷款这笔贷款将会用在别的项目上，因此严格意义上说这笔贷款费用不能算在酒店头上，或者说不能将所有的银行贷款费用都算作酒店的财务费用（不讨论税法因素），以开发商自有资金的内部报酬率核算更为准确。可以确定的是7亿贷款开发商拿走了，那么谁最终支付贷款利息不用说也知道。每年1400万元折旧怎么说呢？财务上有个经典的论述即“折旧是现金的来源”也就是说折旧只是账面上的计提，酒店无需花一分钱出去，因此可以忽略不计。当然我们只是从投资回报的角度研究问题，由于篇幅有限在此不讨论具体的会计与纳税处理。
再说说酒店产出的每年3000万GOP，从财务的角度分析，酒店每年至少可以产出3000万以上的现金流，这可不是笔小数目。依照一般业主方与酒店管理公司的约定“酒店运作银行账户上必须留有300万-500万的资金”，换句话说开发商每年可以从酒店陆续获得2500万左右的现金流，开发商可以随意的从酒店套取资金，只要保证酒店帐户留有一定量的运作现金，因此将酒店比作开发商身边的一只皮夹子不是很贴切吗？
5、筹划因素
开发商在考虑建造一家五星级酒店时，有税收筹划的考虑吗？对于非高新技术非生产型企业的五星级酒店单纯从税收上是无法得到政府支持的，但酒店怎么从税收筹划的角度给企业带来效益呢，也许这并不是所有的开发商在建造初期就考虑到的。拿上面的例子来看，假设：酒店5年的盈利水平不变，酒店年度会计报表净利润为负的3160万元，也就是说酒店当年是不需要缴纳所得税的。还考虑到酒店开办费摊销，比如5000万的开办费，税法规定5年摊销这样年度净利润将为负4160万元。因为税法规定企业纳税调整后亏损可以用今后5年的会计利率弥补，这将给房地产升发企业集团合并报表带来的所得税抵税效应是持续而且巨大的。
综合以上的分析，我们逐渐揭示了地产资本青睐开发5星级酒店的某些深层次原因，我们发现原来建造一个5星级酒店并非我们想像中需要那么大的资金量，还是可以通过一定的资本运作的手法降低投资门槛。企业可以从建造一座五星级酒店中获得除经营利润外更多的利益，而这些利益往往是驱动地产资本纷纷投资建造高星级酒店的一个重要原因。当然这一切还是要归于中国经济的高速发展以及房地产市场的火爆。然而这种模式能持续吗，还能持续多久……我们拭目以待。