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摘 要：对于房地产开发项目来说，设计管理贯穿其全过程，设计管理从房地产开发项目拿地开始就要实施，规划报批、设计施工图、配合施工现场等所有环节都离不开设计管理。图纸设计管理主要从时间、技术、现场三个方面开展管理工作，图纸要根据房地产开发的不同阶段进行调整和完善。设计管理还能对成本进行更好的控制和优化，把工程的整体成本拆分成每一个项目工程的具体费用，既能提高客户体验的档次和品质，又能提高整体利润。
关键词：房地产开发项目;设计管理;成本控制
中图分类号：F29;TM7 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）04-073-02
DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.036
设计管理对于房地产开发项目来说具有重要的职能和作用，设计管理工作人员要从技术、经济、管理等多方面进行综合考量，促使设计管理及其操作程序更加规范化和制度化，以此进行有效的设计管理。要想做好房地产开发项目中的设计管理工作，要从项目整体目标出发，对营销、施工、配套等进行综合考量，提高成本控制的意识。
1 图纸管理的技术难点
1.1 从时间管理方面进行分析
房地产开发项目需要多个职能部门对设计图纸进行审批，只有设计图纸审批合格才能进入施工流程，因此，做好衔接报建手续的工作可以压缩房地产开发项目的时间成本。
制定设计节点计划，根据每个报建环节实际所需图纸对设计图纸的时间进行合理的拆分。设计管理工作人员要重视报建手续的区域化特点，及时与报建人员进行沟通，明确所需报备图纸的内容，进一步提高报建效率。在招标环节，设计管理需要进一步缩短计算工程量清单所花费的时间，并在基本确认施工图后根据图纸进行工程量计算[1]。
1.2 从技术管理方面进行分析
房地产开发项目图纸涉及土建、景观、装修、二次深化等多个设计环节，因此，图纸管理工作的一项重要内容是对接和交底分项图纸，避免在设计过程中各自为政，导致在实际施工过程中出现漏项、变更量大的现象。
房地产开发企业要参照以往的项目经验，结合工程成本，编制科学合理、突出标准化的设计任务书，并根据实际施工情况對任务书进行修编。设计任务书的作用是让设计单位在短时间内清晰地了解企业要求，为企业内审提供便利，并评估设计院实际工作的质量。
对设计方案和各专业施工图进行合理有效的管理。现阶段，房地产开发项目的设计时间并不充足，尤其是在方案报批阶段，造成图纸设计变动的不确定因素有很多，例如没有充足的出图时间，出现营销变化、规划变动等，极易导致设计图纸前后不统一的现象。因此，出图时间应以天为单位，同时利用邮件标注修改内容，方便对图档进行查阅。设计施工图之前，设计单位要明确指出可以优化以及不可以调整的部分，严格按照面积指标设计施工图，并随时与测绘单位进行沟通，依据客户需求进行设计，并加大对地下室设计图纸的审查力度[2]。
1.3 从现场管理方面进行分析
施工现场的图纸管理主要是结合工程进度提供相应的图纸，以此有效控制后续变更量，提升施工质量，减少返工问题。
为了达到缩短施工工期的目的，大多数房地产开发项目都是先进行基桩，然后开挖地下室，最后进行主体施工的流程，这就需要出图时间能与工程进度相吻合，设计管理工作人员要准确预估审图时间和内审时间，最大程度地实现中间环节无缝衔接。因此，设计管理工作人员要做好设计图纸和工程节点的衔接工作。
房地产开发项目中一个不容易控制的环节是对售楼处的设计，因为售楼处在短时间就要开放，无法给图纸设计预留足够的时间，因此需要装修、设备及景观设计等各方面图纸相互配合并进行交叉施工，还要对样板房所使用的栏杆、门窗等进行图纸设计，各分项的设计管理人员要注意跟进施工进度，避免施工过程中出现问题。
大多数情况下，房地产开发项目会出现决算成本比目标成本高的现象，这主要是由变更单数量多、费用高导致的。因此，对严格控制变更单设计是极为重要的。在房地产开发项目实际施工开始之前，各专业、各部门要对专业图纸中可能存在的错漏碰缺、设计优化、工程做法改进、成本调整、营销策略改变等进行联合会审，及时发现问题，并调整工程量清单。
2 设计阶段的成本控制措施
2.1 从技术角度进行成本控制
设计单位在进行房地产开发项目招标的时，要在招标文件中明确设计限额标准，设计单位要根据设计限额标准执行设计任务，从而真正满足房地产开发项目的需求[3]。
采用标准化的设计，即对房地产开发项目中大频率出现的重复性部位、构造节点、使用的材料等采用标准化的设计。设计标准化对于房地产开发企业的要求相对较高，可以使用成熟的、国家或行业标准的图集，结合房地产开发项目的实际定位，在安全的基础上建立本企业的标准图库等。房地产开发项目在使用功能方面的很多项目都类似，因此可以采用标准化设计，缩短工程设计和项目建设的时间，最大程度地降低成本。
重视审查施工图纸的工作，审查施工图的工作主要是对占比重较大的或使用量较大的施工材料和设备进行审查。目前对图纸审查大多采用第三方审图机构、外聘监理、咨询顾问等方式，对施工图纸进行严格审查，能够及时发现影响施工成本和质量的问题，针对这些问题进行合理的修改和优化，更好地控制支出，达到节约施工成本的目的。
重视对变更的管理，每一个房地产开发项目都会在一定程度上受到地质条件、市场价格、人们主观认识等外部因素的影响，在变更方面的设计管理就显得尤为重要。房地产开发项目在进行设计时不可能面面俱到，直接导致在施工过程中不可避免地出现对原设计的变更[4]。
2.2 从组织角度进行成本控制
建立包括企业设计管理人员、外聘设计单位、设计监理、成本管理人员等在内的具有完整性的设计管理团队，科学合理地监督、管理、协调设计房地产开发项目，全面管理和控制设计质量、设计进度和成本。房地产开发企业采用设计招投标制择优选择设计单位，在设计环节引入竞争机制，能够进一步提高房地产开发项目的设计质量，更好地实现成本降低、效益提高的目的。设计招投标体制可以对设计单位的竞争能力起到有效提升的积极作用，刺激设计人员更好、更用心地进行全面策划和设计，从而为房地产开发项目提供最经济合理、最优秀的设计方案。
房地产开发项目在设计阶段涉及的成本控制具有综合性，因此，对设计人员、成本管理人员的综合素质有着较高的要求，要对设计人员、成本管理人员进行专业培训和教育，不断更新和完善其知识结构。
2.3 从技术角度进行成本控制
合同对于房地产开发项目具有重要的作用，所有参与方都要签订并严格按照合同规定进行建设。因此，房地产开发项目设计管理和成本控制的关键就是对合同进行有效管理。首先，房地产开发项目涉及多种合同类型，要结合房地产开发项目的规模、工期、实施情况、签订合同的前置条件等，选择相适宜的合同形式，突出规范性。其次，要加强对合同履行情况的管理，签订合同后要派专人调查执行合同的实际情况并进行动态跟踪，一旦发现问题要及时纠正和处理，保障房地产开发项目能够顺利进行。
2.4 从经济角度进行成本控制
在设计阶段，房地产开发项目进行成本控制的一项有效措施是以参与项目的各方的需求和动机为出发点，制定合理且有效的激励机制，既迎合所有参与方的利益要求，又能促使设计方实现超过业主所预期的利益目标。合理且有效的激励机制可以从以下三个方面实现：一是物质方面激励，这是最直接、最有效的方式;二是为员工提供成长的平台，促使员工更积极地投身工作;三是对优秀设计人员进行鼓励、奖励，使其得到精神上的满足。
3 结语
对于房地产开发项目来说，需要精细化的设计管理，既要加强设计图纸管理，还要结合前期、成本、项目、营销部门综合的考量对房地产项目的实际需求，并将其体现在设计中，从而进一步充分发挥设计管理的积极作用。
参考文献
[1] 宋爽，刘洋.试论房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].中国房地产业，2020（7）：251.
[2] 戈新光.浅谈房地产项目投资控制与成本管理[J].房地产导刊，2019（8）：10-11.
[3] 季文强.试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J].房地产导刊，2019（26）：182.
[4] 李新城.试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J].砖瓦世界，2019（8）：159.
关键词：房地产开发项目;设计管理;成本控制
中图分类号：F29;TM7 文献标识码：A 文章编号：1674-1064（2021）04-073-02
DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.036
设计管理对于房地产开发项目来说具有重要的职能和作用，设计管理工作人员要从技术、经济、管理等多方面进行综合考量，促使设计管理及其操作程序更加规范化和制度化，以此进行有效的设计管理。要想做好房地产开发项目中的设计管理工作，要从项目整体目标出发，对营销、施工、配套等进行综合考量，提高成本控制的意识。
1 图纸管理的技术难点
1.1 从时间管理方面进行分析
房地产开发项目需要多个职能部门对设计图纸进行审批，只有设计图纸审批合格才能进入施工流程，因此，做好衔接报建手续的工作可以压缩房地产开发项目的时间成本。
制定设计节点计划，根据每个报建环节实际所需图纸对设计图纸的时间进行合理的拆分。设计管理工作人员要重视报建手续的区域化特点，及时与报建人员进行沟通，明确所需报备图纸的内容，进一步提高报建效率。在招标环节，设计管理需要进一步缩短计算工程量清单所花费的时间，并在基本确认施工图后根据图纸进行工程量计算[1]。
1.2 从技术管理方面进行分析
房地产开发项目图纸涉及土建、景观、装修、二次深化等多个设计环节，因此，图纸管理工作的一项重要内容是对接和交底分项图纸，避免在设计过程中各自为政，导致在实际施工过程中出现漏项、变更量大的现象。
房地产开发企业要参照以往的项目经验，结合工程成本，编制科学合理、突出标准化的设计任务书，并根据实际施工情况對任务书进行修编。设计任务书的作用是让设计单位在短时间内清晰地了解企业要求，为企业内审提供便利，并评估设计院实际工作的质量。
对设计方案和各专业施工图进行合理有效的管理。现阶段，房地产开发项目的设计时间并不充足，尤其是在方案报批阶段，造成图纸设计变动的不确定因素有很多，例如没有充足的出图时间，出现营销变化、规划变动等，极易导致设计图纸前后不统一的现象。因此，出图时间应以天为单位，同时利用邮件标注修改内容，方便对图档进行查阅。设计施工图之前，设计单位要明确指出可以优化以及不可以调整的部分，严格按照面积指标设计施工图，并随时与测绘单位进行沟通，依据客户需求进行设计，并加大对地下室设计图纸的审查力度[2]。
1.3 从现场管理方面进行分析
施工现场的图纸管理主要是结合工程进度提供相应的图纸，以此有效控制后续变更量，提升施工质量，减少返工问题。
为了达到缩短施工工期的目的，大多数房地产开发项目都是先进行基桩，然后开挖地下室，最后进行主体施工的流程，这就需要出图时间能与工程进度相吻合，设计管理工作人员要准确预估审图时间和内审时间，最大程度地实现中间环节无缝衔接。因此，设计管理工作人员要做好设计图纸和工程节点的衔接工作。
房地产开发项目中一个不容易控制的环节是对售楼处的设计，因为售楼处在短时间就要开放，无法给图纸设计预留足够的时间，因此需要装修、设备及景观设计等各方面图纸相互配合并进行交叉施工，还要对样板房所使用的栏杆、门窗等进行图纸设计，各分项的设计管理人员要注意跟进施工进度，避免施工过程中出现问题。
大多数情况下，房地产开发项目会出现决算成本比目标成本高的现象，这主要是由变更单数量多、费用高导致的。因此，对严格控制变更单设计是极为重要的。在房地产开发项目实际施工开始之前，各专业、各部门要对专业图纸中可能存在的错漏碰缺、设计优化、工程做法改进、成本调整、营销策略改变等进行联合会审，及时发现问题，并调整工程量清单。
2 设计阶段的成本控制措施
2.1 从技术角度进行成本控制
设计单位在进行房地产开发项目招标的时，要在招标文件中明确设计限额标准，设计单位要根据设计限额标准执行设计任务，从而真正满足房地产开发项目的需求[3]。
采用标准化的设计，即对房地产开发项目中大频率出现的重复性部位、构造节点、使用的材料等采用标准化的设计。设计标准化对于房地产开发企业的要求相对较高，可以使用成熟的、国家或行业标准的图集，结合房地产开发项目的实际定位，在安全的基础上建立本企业的标准图库等。房地产开发项目在使用功能方面的很多项目都类似，因此可以采用标准化设计，缩短工程设计和项目建设的时间，最大程度地降低成本。
重视审查施工图纸的工作，审查施工图的工作主要是对占比重较大的或使用量较大的施工材料和设备进行审查。目前对图纸审查大多采用第三方审图机构、外聘监理、咨询顾问等方式，对施工图纸进行严格审查，能够及时发现影响施工成本和质量的问题，针对这些问题进行合理的修改和优化，更好地控制支出，达到节约施工成本的目的。
重视对变更的管理，每一个房地产开发项目都会在一定程度上受到地质条件、市场价格、人们主观认识等外部因素的影响，在变更方面的设计管理就显得尤为重要。房地产开发项目在进行设计时不可能面面俱到，直接导致在施工过程中不可避免地出现对原设计的变更[4]。
2.2 从组织角度进行成本控制
建立包括企业设计管理人员、外聘设计单位、设计监理、成本管理人员等在内的具有完整性的设计管理团队，科学合理地监督、管理、协调设计房地产开发项目，全面管理和控制设计质量、设计进度和成本。房地产开发企业采用设计招投标制择优选择设计单位，在设计环节引入竞争机制，能够进一步提高房地产开发项目的设计质量，更好地实现成本降低、效益提高的目的。设计招投标体制可以对设计单位的竞争能力起到有效提升的积极作用，刺激设计人员更好、更用心地进行全面策划和设计，从而为房地产开发项目提供最经济合理、最优秀的设计方案。
房地产开发项目在设计阶段涉及的成本控制具有综合性，因此，对设计人员、成本管理人员的综合素质有着较高的要求，要对设计人员、成本管理人员进行专业培训和教育，不断更新和完善其知识结构。
2.3 从技术角度进行成本控制
合同对于房地产开发项目具有重要的作用，所有参与方都要签订并严格按照合同规定进行建设。因此，房地产开发项目设计管理和成本控制的关键就是对合同进行有效管理。首先，房地产开发项目涉及多种合同类型，要结合房地产开发项目的规模、工期、实施情况、签订合同的前置条件等，选择相适宜的合同形式，突出规范性。其次，要加强对合同履行情况的管理，签订合同后要派专人调查执行合同的实际情况并进行动态跟踪，一旦发现问题要及时纠正和处理，保障房地产开发项目能够顺利进行。
2.4 从经济角度进行成本控制
在设计阶段，房地产开发项目进行成本控制的一项有效措施是以参与项目的各方的需求和动机为出发点，制定合理且有效的激励机制，既迎合所有参与方的利益要求，又能促使设计方实现超过业主所预期的利益目标。合理且有效的激励机制可以从以下三个方面实现：一是物质方面激励，这是最直接、最有效的方式;二是为员工提供成长的平台，促使员工更积极地投身工作;三是对优秀设计人员进行鼓励、奖励，使其得到精神上的满足。
3 结语
对于房地产开发项目来说，需要精细化的设计管理，既要加强设计图纸管理，还要结合前期、成本、项目、营销部门综合的考量对房地产项目的实际需求，并将其体现在设计中，从而进一步充分发挥设计管理的积极作用。
参考文献
[1] 宋爽，刘洋.试论房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].中国房地产业，2020（7）：251.
[2] 戈新光.浅谈房地产项目投资控制与成本管理[J].房地产导刊，2019（8）：10-11.
[3] 季文强.试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J].房地产导刊，2019（26）：182.
[4] 李新城.试论房地产开发的项目管理和成本控制策略[J].砖瓦世界，2019（8）：159.