论文部分内容阅读
摘 要：荆州市城镇化水平相对较低，在新型城镇化建设背景下，荆州市在政策驱动和经济驱动的双重驱动下，城镇化水平会有较大水平的提高，这对于荆州市房地产投资带来了机遇和挑战，分析机遇和挑战后提出了房地产投资的可行性策略。
关键词：城镇化;政策驱动;经济驱动;投资策略
1.问题的提出
我国六次人口普查城镇化率分别是12.84%、17.58%、20.43%、25.84%、35.39%、49.68%，到2019年底，我国常住人口城镇化率已经达到60.60%，即将到来的第七次全国人口普查即将展开，不出意料城镇化率将进一步提高。研究城镇化率的提高的进程可以发现，第一产业产值和城镇化率之间呈反向运动，即第一产业产值在经济结构中的比例的下降伴随着城镇化率的上升，以1980年、1990年、2000年、2010年和2019年为例，当年第一产业产值和GDP的比率分别是30.09%，27.05%、15.90%、10.2%和7.1%，充分证明了这一点。
2014年3月《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》正式发布，2014年12月，将江苏、安徽两省的62个城市（镇）列为国家新型城镇化综合试点地区，2018-2020年，逐步在全国范围内推广试点地区的成功经验。
荆州市属于传统农业大市，因此也是农业人口大市。2019年末户籍人口和常住人口分别为637.16万人和557.01万人，常住人口中城镇314.23万人，乡村242.78万人，城镇化率达到56.41%。比较户籍人口和常住人口发现，该年度荆州市人口净流出80.15万人，净流出率为12.58%，流入人口的统计口径属于城镇常住人口，因此实际流出的非城镇人口可能超过100万人甚至更多。2019年全国户籍城镇化率和城镇人口城镇化率分别为44.38%和60.60%，按照常住人口城镇化率比较，荆州市户籍人口城镇化率约40%，约254.9万人。
按照我国“两个一百年”的规划，我国将在21世纪中叶即2049年达到中等发达国家水平，城镇化率约为80%，据此，荆州市的户籍城镇化率和常住人口城镇化率将分别有40%和24%的上涨空间。一般认为城镇化水平和房地产投资具有正相关性，换句话说，城镇化发展推动房地产投资，因此荆州市城镇化发展会为房地产投资带来怎样的机遇与挑战是一个十分值得研究的课题。
2.荆州市城镇化发展双驱动
（1）城镇化发展的政策驱动。第一，主城区扩容驱动。荆州市主城区由荆州区和沙市区构成，2019年末常住人口约114万，城镇人口约90万，城镇化率约80%，按照荆州市主城区发展规划，将把江陵和公安两县纳入主城区，形成一市四区格局。江陵县2019年末全县常住人口33.88万人，城镇化率42.24%，公安县常住人口88.11万人，按照江陵县同样水平的城镇化率计算，两县设区后，荆州市主城区城镇化率保持在80%，那么主城区城镇化率还有37.76%的提升空间，两县将合计净增城市人口约46万人。第二，撤县设市驱动。监利县2019年底常住人口为116.28万人，按照全市平均城镇化率计算，城市人口为51.6万。2020年8月正式撤县设市，根据监利市的城镇化发展规划，城镇化率将提升到70%，约净增30万城市人口。
（2）城镇化发展的经济驱动。第一，高铁经济驱动。荆州市已有沪汉蓉高铁贯穿东西，南北走向的浩吉铁路即将开通客运，荆荆高铁即将动工，荆州-常德-张家界的高铁也在规划之中，荆州市的高铁经济时代为期不远，也必然成为荆州市城镇化发展的重大驱动力量。第二，产业转移和高新企业驱动。荆州市是承接产业转移的重要地区，几年来承接了大量的产业转移项目，同时也发展了具有较高质量的高新产业，厚积而薄发，荆州市的经济发展必将引来较大的增长，驱动荆州市城镇化的发展。第三，农业高质量发展驱动。荆州市是传统的鱼米之乡，具有深厚的农业发展优势;随着农业高质量发展战略的实施，农业深加工带来产业链的延伸和经济附加值的提升，与传统农业不同的是，农业高质量发展带来的是产业工人的大量增加，因此农业高质量发展会成为荆州城镇化发展的第三股驱动力。第四，丰富的旅游资源形成的经济驱动。荆州市是历史文化名城，荆楚文化、三国文化博大精深，随着荆州市高铁网络的形成，旅游经济的稳步增长必将到来，形成荆州市经济发展的第四极。
3.城镇化推动房地产投资的机会与挑战
（1）机会。在不考虑货币贬值的前提下，房地产投资机会一般来自于三个方面：大规模城镇化扩张、城镇化升级和居民改善性住房需求。
第一，大规模城镇化扩张机会。2010年前，荆州市房地产一直温和上涨，2004年到2010年6年时间，荆州市商品房的价格从1000元/平上涨到2000元/平，上涨幅度为100%，年均单价上涨166元/平，2010年开始，其时适逢国内四万亿经济刺激和荆州市高铁即将开通，之后10年间荆州市房价从2000元/平左右一路高歌猛进，到2020年10月，荆州市区已经没有6000元的楼盘了，几乎涨了2倍，年均增幅达到20%，年均单价上涨400元/平。由此可以推断，从时间维度看荆州市大规模城镇化扩张起始于2010年，目前谈结束为时尚早;从空间维度来看，荆州市大规模城镇化扩张随着政策驱动和经济驱动的发力，城镇化的二维空间将进一步扩大，同时向三维空间扩张，比如县城的高层商品房的比例大幅增加;从人口维度来看，荆州市常住人口城镇化增量有超100万之巨，其中监利新增30万，公安江陵合计新增46万，洪湖、松滋和石首各新增10万，加上原荊州城区常住人口的增量甚至可能达到150万之多。总之，荆州市大规模城镇化扩张仍然存在很大的机会。
第二，城镇化升级的机会。发达国家房地产依然有很大的投资机会，其原因不是城镇化扩张，而是城镇化升级。城镇化升级和城镇化扩张同步进行，但城镇化升级更持久。比如目前大力开展的旧城改造就是城镇化升级，是对已有城市建筑进行有计划、有步骤、系统性的改造活动，使其在功能上更加完善、运转上更加协调、效率上更加高效、能耗上更加节能。很多建筑物的设计寿命为50年，这就决定了城镇化升级的一般周期为50年，这就是说，城镇化升级是一直会持续进行。 第三，居民改善性住房需求的机会。虽然荆州市房地产业发展了20多年，建筑了大量房地产，但是，还有很多老旧小区，小区环境差，建筑面积小，缺少电梯等配套生活设施;全面二孩政策的实施，家庭人口的增加，原有的小面积住房不能够满足需要，急需进行改善;随着经济社会的发展，人们的收入和积蓄在稳步增长，具有支付改善性住房的经济基础。
（2）挑战。荆州市房地产投资的挑战主要来自于房地产宏观调控政策挑战和城市人才战略带来的中高端人才流失的挑战。
第一，房地产宏观调控政策挑战。2017年我国确立了“房住不炒”的政策，对热点城市的房地产实行多种限购政策，遏制了热点城市的房地产价格过快上涨的势头，投资性购房的成本增加，收益下降甚至为负，这极大的降低了像荆州这样非热点城市购买房地产的积极性，等待与观望情绪浓烈。
第二，城市人才战略带来的中高端人才流失的挑战。一切发展都依赖人才，经济发展是城市发展的关键，人才是经济发展的核心，近几年，无论是北上广深等一线城市，还是其他省会级城市，都出台了吸引人才落户的政策，本科生落户几乎畅通无阻。荆州市作为人口大市和教育强市，每年高考录取人数远远大于毕业回荆州的人数，大量中高层次人才选择留在一二线城市，最直接的后果是人口流失和房地产需求下降，进一步的后果就是以中高端人才为核心的亲朋好友的外流与房地产需求的下降。
4.荆州市房地产投资策略选择
荆州市房地产投资策略应综合考量机会与挑战两大因素，具体来说包括5个方面。
（1）大规模城市扩张。大规模城镇化扩张不是所有地方都可以进行的，综合城镇化扩张的规律来看，大城市的扩张的可能性更大。就荆州而言，应该把握荆州城区的扩张机遇，把投资的重点放到新区的建设方面，具体而言就是公安和江陵，监利和其他县市除非条件特别好才进行考虑。
（2）城镇化升级。城镇化升级取决于城市原有建设情况和功能升级要求，地级市原有建设时间更长、建筑物的使用寿命接近终点的比例更高、对功能要求更高，因此城区的城镇化升级要求更加迫切;地级市财力更加雄厚，城镇化升级的资金支持优于县城或县级市，因此，选择上要把投资的重点放到城区的荆州区和沙市区。
（3）改善性住房需求。改善性住房需求取决于需求的强烈程度和满足需求的经济基础，县级市、县城、荆州市区的新建区域一般不在考虑之列，主要集中在老城区，这些地方的小区居民的改善性住房强烈需求。
（4）房地产调控政策影响。荆州市属于三线城市，房地产的流动性相对较差，购买商品房的投资性和投机性的动机不大，但受到上述3个方面的正面影响，全市范围的房地产的投资都具有较大的机会。
（5）人口流入流出关系。荆州市总体上人口流出大于人口流入，但从局部来看，荆州主城区的人口流入大于流出，县城的人口流入小于流出，因此房地产投资应该主要集中在主城区，尽量避开县城區域，特别是县城的边缘地区。
作者简介：
彭柱（1984—），男，湖南湘潭人，长江大学经济与管理学院2018级工商管理硕士，研究方向，房地产管理。
（长江大学经济与管理学院 湖北 荆州 434023）
关键词：城镇化;政策驱动;经济驱动;投资策略
1.问题的提出
我国六次人口普查城镇化率分别是12.84%、17.58%、20.43%、25.84%、35.39%、49.68%，到2019年底，我国常住人口城镇化率已经达到60.60%，即将到来的第七次全国人口普查即将展开，不出意料城镇化率将进一步提高。研究城镇化率的提高的进程可以发现，第一产业产值和城镇化率之间呈反向运动，即第一产业产值在经济结构中的比例的下降伴随着城镇化率的上升，以1980年、1990年、2000年、2010年和2019年为例，当年第一产业产值和GDP的比率分别是30.09%，27.05%、15.90%、10.2%和7.1%，充分证明了这一点。
2014年3月《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》正式发布，2014年12月，将江苏、安徽两省的62个城市（镇）列为国家新型城镇化综合试点地区，2018-2020年，逐步在全国范围内推广试点地区的成功经验。
荆州市属于传统农业大市，因此也是农业人口大市。2019年末户籍人口和常住人口分别为637.16万人和557.01万人，常住人口中城镇314.23万人，乡村242.78万人，城镇化率达到56.41%。比较户籍人口和常住人口发现，该年度荆州市人口净流出80.15万人，净流出率为12.58%，流入人口的统计口径属于城镇常住人口，因此实际流出的非城镇人口可能超过100万人甚至更多。2019年全国户籍城镇化率和城镇人口城镇化率分别为44.38%和60.60%，按照常住人口城镇化率比较，荆州市户籍人口城镇化率约40%，约254.9万人。
按照我国“两个一百年”的规划，我国将在21世纪中叶即2049年达到中等发达国家水平，城镇化率约为80%，据此，荆州市的户籍城镇化率和常住人口城镇化率将分别有40%和24%的上涨空间。一般认为城镇化水平和房地产投资具有正相关性，换句话说，城镇化发展推动房地产投资，因此荆州市城镇化发展会为房地产投资带来怎样的机遇与挑战是一个十分值得研究的课题。
2.荆州市城镇化发展双驱动
（1）城镇化发展的政策驱动。第一，主城区扩容驱动。荆州市主城区由荆州区和沙市区构成，2019年末常住人口约114万，城镇人口约90万，城镇化率约80%，按照荆州市主城区发展规划，将把江陵和公安两县纳入主城区，形成一市四区格局。江陵县2019年末全县常住人口33.88万人，城镇化率42.24%，公安县常住人口88.11万人，按照江陵县同样水平的城镇化率计算，两县设区后，荆州市主城区城镇化率保持在80%，那么主城区城镇化率还有37.76%的提升空间，两县将合计净增城市人口约46万人。第二，撤县设市驱动。监利县2019年底常住人口为116.28万人，按照全市平均城镇化率计算，城市人口为51.6万。2020年8月正式撤县设市，根据监利市的城镇化发展规划，城镇化率将提升到70%，约净增30万城市人口。
（2）城镇化发展的经济驱动。第一，高铁经济驱动。荆州市已有沪汉蓉高铁贯穿东西，南北走向的浩吉铁路即将开通客运，荆荆高铁即将动工，荆州-常德-张家界的高铁也在规划之中，荆州市的高铁经济时代为期不远，也必然成为荆州市城镇化发展的重大驱动力量。第二，产业转移和高新企业驱动。荆州市是承接产业转移的重要地区，几年来承接了大量的产业转移项目，同时也发展了具有较高质量的高新产业，厚积而薄发，荆州市的经济发展必将引来较大的增长，驱动荆州市城镇化的发展。第三，农业高质量发展驱动。荆州市是传统的鱼米之乡，具有深厚的农业发展优势;随着农业高质量发展战略的实施，农业深加工带来产业链的延伸和经济附加值的提升，与传统农业不同的是，农业高质量发展带来的是产业工人的大量增加，因此农业高质量发展会成为荆州城镇化发展的第三股驱动力。第四，丰富的旅游资源形成的经济驱动。荆州市是历史文化名城，荆楚文化、三国文化博大精深，随着荆州市高铁网络的形成，旅游经济的稳步增长必将到来，形成荆州市经济发展的第四极。
3.城镇化推动房地产投资的机会与挑战
（1）机会。在不考虑货币贬值的前提下，房地产投资机会一般来自于三个方面：大规模城镇化扩张、城镇化升级和居民改善性住房需求。
第一，大规模城镇化扩张机会。2010年前，荆州市房地产一直温和上涨，2004年到2010年6年时间，荆州市商品房的价格从1000元/平上涨到2000元/平，上涨幅度为100%，年均单价上涨166元/平，2010年开始，其时适逢国内四万亿经济刺激和荆州市高铁即将开通，之后10年间荆州市房价从2000元/平左右一路高歌猛进，到2020年10月，荆州市区已经没有6000元的楼盘了，几乎涨了2倍，年均增幅达到20%，年均单价上涨400元/平。由此可以推断，从时间维度看荆州市大规模城镇化扩张起始于2010年，目前谈结束为时尚早;从空间维度来看，荆州市大规模城镇化扩张随着政策驱动和经济驱动的发力，城镇化的二维空间将进一步扩大，同时向三维空间扩张，比如县城的高层商品房的比例大幅增加;从人口维度来看，荆州市常住人口城镇化增量有超100万之巨，其中监利新增30万，公安江陵合计新增46万，洪湖、松滋和石首各新增10万，加上原荊州城区常住人口的增量甚至可能达到150万之多。总之，荆州市大规模城镇化扩张仍然存在很大的机会。
第二，城镇化升级的机会。发达国家房地产依然有很大的投资机会，其原因不是城镇化扩张，而是城镇化升级。城镇化升级和城镇化扩张同步进行，但城镇化升级更持久。比如目前大力开展的旧城改造就是城镇化升级，是对已有城市建筑进行有计划、有步骤、系统性的改造活动，使其在功能上更加完善、运转上更加协调、效率上更加高效、能耗上更加节能。很多建筑物的设计寿命为50年，这就决定了城镇化升级的一般周期为50年，这就是说，城镇化升级是一直会持续进行。 第三，居民改善性住房需求的机会。虽然荆州市房地产业发展了20多年，建筑了大量房地产，但是，还有很多老旧小区，小区环境差，建筑面积小，缺少电梯等配套生活设施;全面二孩政策的实施，家庭人口的增加，原有的小面积住房不能够满足需要，急需进行改善;随着经济社会的发展，人们的收入和积蓄在稳步增长，具有支付改善性住房的经济基础。
（2）挑战。荆州市房地产投资的挑战主要来自于房地产宏观调控政策挑战和城市人才战略带来的中高端人才流失的挑战。
第一，房地产宏观调控政策挑战。2017年我国确立了“房住不炒”的政策，对热点城市的房地产实行多种限购政策，遏制了热点城市的房地产价格过快上涨的势头，投资性购房的成本增加，收益下降甚至为负，这极大的降低了像荆州这样非热点城市购买房地产的积极性，等待与观望情绪浓烈。
第二，城市人才战略带来的中高端人才流失的挑战。一切发展都依赖人才，经济发展是城市发展的关键，人才是经济发展的核心，近几年，无论是北上广深等一线城市，还是其他省会级城市，都出台了吸引人才落户的政策，本科生落户几乎畅通无阻。荆州市作为人口大市和教育强市，每年高考录取人数远远大于毕业回荆州的人数，大量中高层次人才选择留在一二线城市，最直接的后果是人口流失和房地产需求下降，进一步的后果就是以中高端人才为核心的亲朋好友的外流与房地产需求的下降。
4.荆州市房地产投资策略选择
荆州市房地产投资策略应综合考量机会与挑战两大因素，具体来说包括5个方面。
（1）大规模城市扩张。大规模城镇化扩张不是所有地方都可以进行的，综合城镇化扩张的规律来看，大城市的扩张的可能性更大。就荆州而言，应该把握荆州城区的扩张机遇，把投资的重点放到新区的建设方面，具体而言就是公安和江陵，监利和其他县市除非条件特别好才进行考虑。
（2）城镇化升级。城镇化升级取决于城市原有建设情况和功能升级要求，地级市原有建设时间更长、建筑物的使用寿命接近终点的比例更高、对功能要求更高，因此城区的城镇化升级要求更加迫切;地级市财力更加雄厚，城镇化升级的资金支持优于县城或县级市，因此，选择上要把投资的重点放到城区的荆州区和沙市区。
（3）改善性住房需求。改善性住房需求取决于需求的强烈程度和满足需求的经济基础，县级市、县城、荆州市区的新建区域一般不在考虑之列，主要集中在老城区，这些地方的小区居民的改善性住房强烈需求。
（4）房地产调控政策影响。荆州市属于三线城市，房地产的流动性相对较差，购买商品房的投资性和投机性的动机不大，但受到上述3个方面的正面影响，全市范围的房地产的投资都具有较大的机会。
（5）人口流入流出关系。荆州市总体上人口流出大于人口流入，但从局部来看，荆州主城区的人口流入大于流出，县城的人口流入小于流出，因此房地产投资应该主要集中在主城区，尽量避开县城區域，特别是县城的边缘地区。
作者简介：
彭柱（1984—），男，湖南湘潭人，长江大学经济与管理学院2018级工商管理硕士，研究方向，房地产管理。
（长江大学经济与管理学院 湖北 荆州 434023）