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不动产登记难点解析
自我国各地开展不动产统一登记以来，凸显出一些难点问题，需要从理论、实践等层面进行探讨并找到行之有效的解决方案。本期专题对抵押权登记难点，以及登记错误赔偿模式进行探析。通过这些探讨，希望可以有助于解决工作中的一些问题，推进不动产统一登记进程。
摘要：对最高额抵押权中的最高额是指被担保债权的最高限额，而非对抵押物的最大价值额度进行阐释，也对一处不动产上已经有最高额抵押权登记后，在其余额度范围内仍然可以办理顺位抵押权登记，且无须取得前顺位抵押权人的同意等进行了论述。
关键词：最高额;登记;抵押权
中图分类号：F293.33 文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2019）03-0010-12 收稿日期：2019-01-15
1问题的提出
一处不动产上已经有最高额抵押权登记，是否还可以在其余额范围内办理顺位抵押权登记？
观点一：已设立最高额抵押权的抵押物已经没有剩余价值存在，即已经没有余额存在，所以不能在最高额抵押权之后再办理顺位抵押权登记。
观点二：最高额抵押是指“抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保”。这里的“最高额”是指债权的最高额度，而不是指抵押物价值的最高额度，所以已设立最高额抵押权的抵押物可以在其余额范围内再办理顺位抵押权登记。
笔者支持观点二。
2最局额抵押权中的最局额是指被担保债权的最高限额，而非抵押物的最大价值额度
《物权法》第203条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。《担保法》第35条第1款规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，据此可知，最高额抵押权，是指为担保债务的履行，債务人或者第三人在其有处分权的抵押物的价值范围内，对一定期间内连续发生的最高债权额提供担保的不动产物权。简言之，最高额抵押权中的最高额是指被担保债权的最高限额，而非抵押物的最大价值额度。其中被担保债权的最高限额，属于登记簿记载的最高额抵押权的内容，是指在一定期间内连续发生债权的合同中约定的、属于最高额抵押权担保的、债权人向债务人提供的债权本金的最高限额。当然，按《物权法》第173条规定，被担保债权产生的利息、违约金等也属于该最高额抵押权担保的范围，但在不动产登记实务中，这些不属于登记簿记载的最高额抵押权的内容。
3最高额抵押权之后也可以办理因不动产余额抵押产生的顺位抵押权登记
《担保法》第35条第2款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第66条第1款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。据此可知，不动产以抵押方式为一定额度的债权的履行作担保后，在该不动产价值的余额范围内，还可以为其他债权的履行作抵押担保，且当事人可以凭相关材料向登记机构申请抵押权首次登记。
按《不动产登记暂行条例》第16、17条规定和《不动产登记暂行条例实施细则》第2条规定，一般情形下，不动产登记依申请人的申请启动，申请人申请不动产登记时，应当向登记机构提交相关材料，登记机构须对这些材料作查验并根据不同情形作出处置。据此可知，登记机构凭申请人申请登记时提交的载明不动产价值的抵押合同，或有资质的评估机构出具的不动产价值评估报告，或抵押当事人间达成的不动产价值约定、不动产价值协议等抵押不动产的价值证明材料，对申请顺位抵押权登记的不动产的余额作判定。如果申请人提交的价值证明上的不动产价值额与登记簿上记载的该不动产已经担保的债权额的余额大于或等于顺位抵押权担保的债权数额的，则属于《担保法》第35条第2款规定的以不动产余额再次抵押的情形，由此申请的抵押权登记，登记机构应当受理，否则不然。最高额抵押权属于不动产抵押权，也适用此规则，即最高额抵押权之后也可以办理因不动产余额抵押产生的顺位抵押权登记。当然，后顺位的抵押权可以是一般抵押权，也可以是最高额抵押权。
4申请人申请顺位抵押权登记时，无须取得前顺位的抵押权人的同意
《物权法》第199条第1项规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如果抵押权已登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的先后顺序清偿。据此可知，当一处不动产上有两个以上的抵押权存在时，抵押权的顺位在受偿顺序上具有重要意义，为此，抵押权的顺位成为抵押权人关注的重点，也是登记机构办理顺位抵押权登记时应当注意的要点。顺位，是指在一个标的物上设定两个以上的不动产物权，依其纳入不动产登记簿的时间先后享有顺位。顺位依登记时间确定。质言之，不动产物权以登记簿上记载的首次登记的先后顺序决定顺位，记载在前的顺位优先。换言之，不动产物权的顺位，以首次登记时记载在登记簿上的登记时间为准，登记时间在前的，顺位优先。不动产最高额抵押权属于不动产物权，自然应当遵守此规则。据此可知，实现抵押权时，前顺位的抵押权基于其在先的顺序而优于后顺位的抵押权受偿，即后顺位抵押权登记对前顺位的抵押权无任何损害，故申请人申请顺位抵押权登记时，无须取得前顺位的抵押权人的同意。
参考文献：
1.梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由·物权编.法律出版社.2004
自我国各地开展不动产统一登记以来，凸显出一些难点问题，需要从理论、实践等层面进行探讨并找到行之有效的解决方案。本期专题对抵押权登记难点，以及登记错误赔偿模式进行探析。通过这些探讨，希望可以有助于解决工作中的一些问题，推进不动产统一登记进程。
摘要：对最高额抵押权中的最高额是指被担保债权的最高限额，而非对抵押物的最大价值额度进行阐释，也对一处不动产上已经有最高额抵押权登记后，在其余额度范围内仍然可以办理顺位抵押权登记，且无须取得前顺位抵押权人的同意等进行了论述。
关键词：最高额;登记;抵押权
中图分类号：F293.33 文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2019）03-0010-12 收稿日期：2019-01-15
1问题的提出
一处不动产上已经有最高额抵押权登记，是否还可以在其余额范围内办理顺位抵押权登记？
观点一：已设立最高额抵押权的抵押物已经没有剩余价值存在，即已经没有余额存在，所以不能在最高额抵押权之后再办理顺位抵押权登记。
观点二：最高额抵押是指“抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保”。这里的“最高额”是指债权的最高额度，而不是指抵押物价值的最高额度，所以已设立最高额抵押权的抵押物可以在其余额范围内再办理顺位抵押权登记。
笔者支持观点二。
2最局额抵押权中的最局额是指被担保债权的最高限额，而非抵押物的最大价值额度
《物权法》第203条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。《担保法》第35条第1款规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，据此可知，最高额抵押权，是指为担保债务的履行，債务人或者第三人在其有处分权的抵押物的价值范围内，对一定期间内连续发生的最高债权额提供担保的不动产物权。简言之，最高额抵押权中的最高额是指被担保债权的最高限额，而非抵押物的最大价值额度。其中被担保债权的最高限额，属于登记簿记载的最高额抵押权的内容，是指在一定期间内连续发生债权的合同中约定的、属于最高额抵押权担保的、债权人向债务人提供的债权本金的最高限额。当然，按《物权法》第173条规定，被担保债权产生的利息、违约金等也属于该最高额抵押权担保的范围，但在不动产登记实务中，这些不属于登记簿记载的最高额抵押权的内容。
3最高额抵押权之后也可以办理因不动产余额抵押产生的顺位抵押权登记
《担保法》第35条第2款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第66条第1款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。据此可知，不动产以抵押方式为一定额度的债权的履行作担保后，在该不动产价值的余额范围内，还可以为其他债权的履行作抵押担保，且当事人可以凭相关材料向登记机构申请抵押权首次登记。
按《不动产登记暂行条例》第16、17条规定和《不动产登记暂行条例实施细则》第2条规定，一般情形下，不动产登记依申请人的申请启动，申请人申请不动产登记时，应当向登记机构提交相关材料，登记机构须对这些材料作查验并根据不同情形作出处置。据此可知，登记机构凭申请人申请登记时提交的载明不动产价值的抵押合同，或有资质的评估机构出具的不动产价值评估报告，或抵押当事人间达成的不动产价值约定、不动产价值协议等抵押不动产的价值证明材料，对申请顺位抵押权登记的不动产的余额作判定。如果申请人提交的价值证明上的不动产价值额与登记簿上记载的该不动产已经担保的债权额的余额大于或等于顺位抵押权担保的债权数额的，则属于《担保法》第35条第2款规定的以不动产余额再次抵押的情形，由此申请的抵押权登记，登记机构应当受理，否则不然。最高额抵押权属于不动产抵押权，也适用此规则，即最高额抵押权之后也可以办理因不动产余额抵押产生的顺位抵押权登记。当然，后顺位的抵押权可以是一般抵押权，也可以是最高额抵押权。
4申请人申请顺位抵押权登记时，无须取得前顺位的抵押权人的同意
《物权法》第199条第1项规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如果抵押权已登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的先后顺序清偿。据此可知，当一处不动产上有两个以上的抵押权存在时，抵押权的顺位在受偿顺序上具有重要意义，为此，抵押权的顺位成为抵押权人关注的重点，也是登记机构办理顺位抵押权登记时应当注意的要点。顺位，是指在一个标的物上设定两个以上的不动产物权，依其纳入不动产登记簿的时间先后享有顺位。顺位依登记时间确定。质言之，不动产物权以登记簿上记载的首次登记的先后顺序决定顺位，记载在前的顺位优先。换言之，不动产物权的顺位，以首次登记时记载在登记簿上的登记时间为准，登记时间在前的，顺位优先。不动产最高额抵押权属于不动产物权，自然应当遵守此规则。据此可知，实现抵押权时，前顺位的抵押权基于其在先的顺序而优于后顺位的抵押权受偿，即后顺位抵押权登记对前顺位的抵押权无任何损害，故申请人申请顺位抵押权登记时，无须取得前顺位的抵押权人的同意。
参考文献：
1.梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由·物权编.法律出版社.2004