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2015年上海楼市表现强劲反弹势头，但总体还尚平稳，但进入2016年以来，上海楼市突然急剧升温，新房和二手房市场双双出现量价同时飙升，售楼处频现抢购潮，多处交易中心彻夜排队，加上房屋中介的肆意炒作和媒体的推波助澜，市场弥漫恐慌情绪，给社会稳定带来很大隐患，也给金融安全和经济可持续发展带来严重干扰。为此急需掌握数据，缜密研判形势，抓住主要特征，深入分析原因，在此基础上积极寻求妥善应对。
一、上海楼市的症结所在
本轮上海楼市与国内其他主要城市一样，都是去年330楼市新政刺激政策之后出现强烈反弹复苏，但多数城市反弹势头有限，上海则在2015年3月之后一直都处于高位运行，在全国所有城市中独占鳌头。
1.上海楼市成交量领跑全国
数据显示，上海2015年新房成交量在一线城市中都遥遥领先，当年累计销售新建商品住宅22万套，是第二名北京11万套的2倍，而广州9.3万套，深圳6.4万套，在规模上都相去甚远。上海2015年新建商品住宅套数较2014年大涨了35%，仅次于深圳59%的增幅，而广州增幅为28%，北京仅增长了14% （见图1）。
然而，上海和北京的新建商品住宅成交数字都要小心剥离保障房的份额。在2015年上海销售的21.7万套新建商品住宅中，有9.7万套是面向特定对象限制性销售的保障性住房，只有约12万套是市场化的纯商品住宅，占比仅为55%。北京在2015年销售的10.9万套新建商品住宅中，则有8.4万套是市场化的纯商品住宅，占比为78%，比重远远大于上海。也就是说，如果以市场化的纯商品住宅来看，上海的新房供给量仅比北京多出不到50%。2015年上海市场化的新建纯商品住宅销售套数较2014年增长了46%，北京则增长了26%，在这个市场上的反弹力度仍然小于上海。
由于上海新房供给中保障房比重过大，在接连政策刺激下产生的大量井喷的需求无法从新房中得到满足，只能转而从二手房市场得到实现。2015年上海二手房销售36万套，较2014年同比增长了100%，二手房销售面积达到3020万平方米，同比增长了106%，量价齐升下，二手房交易额涨幅更大，同比增长了143%，达到7670亿元。上海二手房的市场规模已经远远大于即使包括保障性住房在内的一手房市场，后者的销售额和销售面积分别为2280万平方米和5379亿元，虽然在2015年也都出现巨大增长，增速分别为39%和72%。如果包括商业地产，上海2015年新建商品房销售额6813亿元，同比增长22.5%。
2.上海楼市库存急剧减少
伴随销售大幅升温，上海楼市待售面积去化迅速，急需补库存。图2显示2月末上海纯商品住宅库存只有6.2万套，去化周期不足6个月（过去6个月销售了6.6万套），严重低于警戒线（12个月为宜）。上海纯商品住宅库存明显告急。2015年上海房地产开发投资为3468.94亿元，仅比上年增长8.2%，其中住宅房地产投资1813亿元，仅比上年增长5.1%。而房地产施工面积和新开工面积同比增长分别为2.8%与-6.4%。房地产新增供给后续乏力，乃至出现了下降，意味着未来短期供应不足，这些信息进一步造成市场恐慌和加剧抢房潮。
3.上海楼市成交量放大推动房地产信贷大幅增长
急剧放大的住房需求与住房消费信贷总是相互推动。2015年上海房地产信贷呈现几个特征：个人房贷快速增长，尤其公积金一马当先，但房地产开发贷款出现萎缩。2015年底，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额13890亿元，比上年增长12.4%，占同期中外资商业银行机构本外币53387亿元贷款余额的26%，超过1/4。但其中房地产开发贷款是出现萎缩的，下降1.5%，年末余额5409亿元；只有个人购房贷款余额大幅增长，增长23.7%，年末余额7951亿元，并占同期住户贷款的2/3，和占个人消费贷款的近八成。同时，由于政策的推动，公积金贷款增加更快，2015年上海市公积金贷款比上年增长37.7%，年末贷款余额2770亿元，与商业个人购房贷款之比达到3：8，创下近年来最高。
进入新年以来房地产消费信贷扩张继续加快，开发信贷有所复苏。中国人民银行上海总部《2016年1月份上海市货币信贷运行平稳》报告显示，1月份全市个人住房贷款继续保持高位运行，当月增加346.3亿元，环比多增139.9亿元。其中二手房贷款增加191.5亿元，环比多增111亿元。同时，房地产开发贷款止跌回升，1月份全市本外币房地产开发贷款增加135.5亿元，环比多增227亿元，但主要贡献来自地产开发贷款，当月增加378.7亿元，环比增加373.7亿元，开发商拿地热情有所增加；住房开发贷款却减少313.2亿元，环比多减209.6亿元，短期内住宅开发商并无积极进场意愿；当月保障性住房开发贷款减少332.9亿元，环比多减少313.5亿元，显示政府对保障房住房供应有所缩紧；当月商业用房开发贷款增加68.8亿元，环比多增79.4亿元，显示上海商业地产复苏势头较强。
4.上海房价增长迅速
从价格上来看，自2015年以来，上海房价增速在四大一线城市中仅次于深圳，明显高于北京和广州。2015年全年上海新建商品住宅销售均价为23590元/平方米，如果剔除保障性住房之后的新建纯商品住宅销售均价则为32284元/平方米，二手房成交均价为25396元/平方米，这几个价格分别比上年增长了24.2%、18.8%和17.7%。北京2015年二手房成交均价只出现5.8%的增幅，市场化的新建商品住宅销售均价涨幅也只有8.08%，从量价两方面的整体上都比上海房地产市场要平稳很多。
从销售类型上看，在2015年随着2010-2012年高价拿地的地王们趁市场火热而集体入市，独栋别墅、联排别墅等高端住房的比重明显增加。2015年上海销售一手独栋别墅957套，联排别墅7481套，不仅远高于2014年水平，也比楼市历史第二火热的2013年分别多出23%和48%。 二、上海楼市“高烧”的原因
第一，持续的货币增发，造成资产价格空前膨胀，房地产成为吸纳货币增发的最主要资产池。1月全国人民币贷款新增2.5万亿元，创下历史最高纪录，比上月环比增加1.9万亿元，比上年同期增加1万亿元，增幅巨大。其中，新增的贷款中有6000亿元是贷款给了住户，主要是按揭贷款，也是创下历史新高。1月末全国M2高达142万亿元，同比增长14%，相当于2015年全国GDP67.7万亿元的210%，也比美国12万亿美元的M2高出近一倍，同时还是2010年末中国72.6万亿M2规模的近2倍（1.96倍），2005年末30万亿的4.8倍，基本上与同期一线城市房价上涨幅度差不多。如根据中原二手住宅价格指数，上海现在的二手房均价就是其基期2004年5月的4.61倍，是2010年12月的1.9倍。房价涨幅与M2涨幅的走势一致性系数非常高。房价上涨从这个角度说就是一个货币现象，也正是因为房地产这个资产池大量吸附了超发的货币，才没有造成剧烈的通货膨胀。当前中国城镇住房存量面积约250亿平方米，按照5400元/平方米来估计，市值约为135万亿元，与M2规模正好几乎相等，并正好相当于中国2015年GDP的两倍，全国性面临很大的风险。这种现象被称为货币超发效应。
第二，中央政府为加快全国去库存，一再实施楼市刺激政策，给购房者盲目信心。给三四线城市楼市加补药的同时，却让上海、深圳这样已经“高血压”的一线城市受不了了。信贷、首付、利率、公积金、契税等接二连三的政策刺激，以及近期央行行长公开提出要给住房按揭贷款继续加杠杆、房地产市场需要逆周期调整等表态，给购房者造成一种强烈的心理暗示，觉得房价只会涨不会跌，一旦房价跌政府一定会救楼市。这种现象被称为刚性托底效应。
第三，股市不振和实体经济萎缩，出现全面的资产荒。在货币持续超发的背景下，大量民间闲置投资资金没有去处，也不能出国，就都转入楼市。这就是股市与楼市的跷跷板效应。
第四，外地大量避险资金进入上海楼市。二三线城市楼市全面下行，愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线楼市，称之为避险效应，进而引起虹吸效应，即三四线城市的资金都涌入上海等一线城市，当地购买力严重流失，愈发加大这些城市的楼市去库存难度。
第五，上海未来住房供应紧缩的预期强烈。2015年末上海市“十三五”规划中提出要逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来5年，上海新增建设用地只有约60平方公里。这个严格控制土地的计划，造成购房者形成上海未来新增住宅用地趋零、新建住宅越来越少的预期，由此进一步加强上海房价只会涨不会跌的信念。这是供应紧缩效应。
第六，二胎政策的放开。去年底全面放开了二胎政策，很多父母为迎接新生家庭成员有扩大住房面积的改善性需求，中国父母也向有为子女成年后协助备置住房的强烈动机，在房价未来越涨越高的预期效应下，这些具有一定刚性的需求都提前释放了。这种俗称“丈母娘效应”。
第七，中介场外配资的推波助澜。以链家为代表的中介公司、P2P、小贷公司等大举为购房者提供从首付款到资金周转的全方面融资信贷，大大降低了购房者通过信贷融资买房的门槛，而且逃过了银行对按揭贷款风险的严格监管，形成了中国版的次贷。各类新型金融产品，五花八门，监管者应对不暇，反应严重滞后，但这些场外配资的金融产品都对房价上行起到了强大的杠杆效应。
第八，上海在执行限购限贷政策过程中存在一些漏洞。部分区县房管部门对限购管控不严，对购房时候打擦边球的现象睁一眼闭一眼，银行更加对限贷执行不力，鼓励了购房者作假逃避限购限贷管制，即存在跑冒滴漏效应。
第九，房价存在自我放大和自我增强机制。一旦房价出现上涨势头，就会很快产生马太效应和羊群效应，跟风买涨不买跌，并且通过金融加速器效应快速放大，即存在资产价格自增强效应。
三、化解上海楼市“症结”的“解药”
面对突如其来的楼市暴涨，政府有关部门反应不够灵敏，坐失了在房价出现暴涨苗头就及时干预的最好时机。这可能有几个方面原因：一是统计部门上报的销售价格及结构包含大量保障性住房，价格信息和成交信息具有迷惑性；二是去房地产库存是去年末中央经济工作会议定下来的国家战略，不少市场人士猜想国家希冀以一线城市楼市火旺来带动三四线城市楼市复苏，在这种观点的影响下，市有关政府部门有些顾虑，不敢出手及时冷却上海的楼市热。
上海的地方调控政策虽已于3月25日出台，但当前上海已经明显失去了行政干预的最佳时机，政府必须要勇于担当、敢于出手，不能再贻误战机，否则后果不堪设想。
第一，要对中央政府明确建言，在地区楼市加速分化格局下，对楼市政策决不能再搞“一刀切”，必须差别化政策。应允许地方政府结合本地实际情况、因地制宜地制定短期应急性的市场管制政策。
各个地区楼市发展极不平衡，一线城市和三线城市的房价指数上涨程度差异较大，并且有着更加扩大化的趋势。同时，一线、二线、三线城市的交易量和库存情况也有很大差异。因此，如果按照同样的楼市政策对待不同发展情况的楼市，将会导致差异的进一步扩大，甚至会一方面在房地产供不应求城市加速形成楼市泡沫，而另一方面通过“虹吸效应”让房地产供过于求的城市残留购买力流失、加剧去库存压力。政府一定不能让对三四线的去库存政策，成为一线城市的“火上浇油”的理由。
第二，政府要加大信息公开和信息透明，配合以权威访谈缓和市场情绪。各国各个历史时期楼市泡沫的产生有一个共同点：盲目乐观的预期。乐观预期与楼价高涨之间形成自反馈，并不断推进这一过程，刺激房价泡沫化。政府通过加大市场信息的透明公开，使投资者能正确认识当前形势，做出理性的住房消费和投资决策，促进房地产市场朝着稳定和健康的方向发展。通过权威访谈可以缓和市场投资者的情绪，并通过影响投资者的预期来稳定未来房地产市场。 第三，及时主动出台一系列短期应急措施。包括严格加强限购，加强全市住宅房屋信息联网，严格禁止跨区购房逃避限购管制；不排除进一步缩紧限购，比如即使本地户籍，如果已经有两套住房，只允许置换，不允许新购住房；如果需要，争取央行和财政部国税局授权，临时性提高上海区域内按揭贷款的首付额度和重新提高二手房交易契税。
第四，严厉打击为购房者变相加杠杆的场外配资。向央行争取授权，在上海至少临时性暂停中介、银行、P2P、小贷公司等机构参的首付贷、高杠杆放贷等跨界新金融产品，迅速查明相关金融产品的实际运用情况。这点深圳已经先行一步，深圳市金融办于3月4日发函，对相关金融提供者发出警告和加紧盘查。
第五，向社会公布新增一系列住房和土地供应计划。包括缩短动迁安置房的再交易上市时间，加快工业园区用地的退二进三，加强市区用地资源整合，提高用地效率，包括在部分地段提高住宅建设的容积率。对十三五规划中提出的土地利用计划要保持一定的灵活性，根据经济和房地产市场形势有所调整和变通，并及时公布。仿效深圳，上海也需要慎重考虑和加快施行通过围海造田增加建设用地的可能性研究。
第六，优化房地产市场结构，加快房地产发展模式转型。鼓励房地产企业提供长期稳定的优质房屋租赁，化解刚需的购房恐慌，丰富住房市场供应品种。加快商业地产和住宅地产的REITs建设，化解房地产投资给金融体系带来的系统性金融风险的同时，也给个人投资者提供优质资产，破解资产荒，获得资产投资的更多出路，改炒房为投资于中长期的房地产股票、房地产证券产品。
第七，调整住房保障形式，从实物保障走向货币保障。上海近年以“四位一体”为指导思想大力发展保障房建设，对稳定民心起到了一定的积极作用。但从国际住房保障事业的经验教训和国内住房保障的最新发展形势来看，以建设保障房来提供住房保障，具有诸多弊端，尤其在上海这样土地高度紧缺的城市，多提供一套保障房即意味着少一套商品房的供给。即使保障房分配能够做到非常公正和公平，也是以增加中产阶级买房困难为代价。上海近年来新建一手住宅中超过一半多是保障房，比例显然过高了，加速了市场房价上行。从最新的《政府工作报告》、住建部对住房保障和棚改的精神来看，都是提倡住房保障与棚改工程要加快全面货币化。上海应该尽快调整住房保障，原则上不再新建保障房，转以货币化形式精准提供住房保障，可以做到兼顾住房市场稳定与住房保障的良性发展。
作者系上海财经大学校讲席教授
一、上海楼市的症结所在
本轮上海楼市与国内其他主要城市一样，都是去年330楼市新政刺激政策之后出现强烈反弹复苏，但多数城市反弹势头有限，上海则在2015年3月之后一直都处于高位运行，在全国所有城市中独占鳌头。
1.上海楼市成交量领跑全国
数据显示，上海2015年新房成交量在一线城市中都遥遥领先，当年累计销售新建商品住宅22万套，是第二名北京11万套的2倍，而广州9.3万套，深圳6.4万套，在规模上都相去甚远。上海2015年新建商品住宅套数较2014年大涨了35%，仅次于深圳59%的增幅，而广州增幅为28%，北京仅增长了14% （见图1）。
然而，上海和北京的新建商品住宅成交数字都要小心剥离保障房的份额。在2015年上海销售的21.7万套新建商品住宅中，有9.7万套是面向特定对象限制性销售的保障性住房，只有约12万套是市场化的纯商品住宅，占比仅为55%。北京在2015年销售的10.9万套新建商品住宅中，则有8.4万套是市场化的纯商品住宅，占比为78%，比重远远大于上海。也就是说，如果以市场化的纯商品住宅来看，上海的新房供给量仅比北京多出不到50%。2015年上海市场化的新建纯商品住宅销售套数较2014年增长了46%，北京则增长了26%，在这个市场上的反弹力度仍然小于上海。
由于上海新房供给中保障房比重过大，在接连政策刺激下产生的大量井喷的需求无法从新房中得到满足，只能转而从二手房市场得到实现。2015年上海二手房销售36万套，较2014年同比增长了100%，二手房销售面积达到3020万平方米，同比增长了106%，量价齐升下，二手房交易额涨幅更大，同比增长了143%，达到7670亿元。上海二手房的市场规模已经远远大于即使包括保障性住房在内的一手房市场，后者的销售额和销售面积分别为2280万平方米和5379亿元，虽然在2015年也都出现巨大增长，增速分别为39%和72%。如果包括商业地产，上海2015年新建商品房销售额6813亿元，同比增长22.5%。
2.上海楼市库存急剧减少
伴随销售大幅升温，上海楼市待售面积去化迅速，急需补库存。图2显示2月末上海纯商品住宅库存只有6.2万套，去化周期不足6个月（过去6个月销售了6.6万套），严重低于警戒线（12个月为宜）。上海纯商品住宅库存明显告急。2015年上海房地产开发投资为3468.94亿元，仅比上年增长8.2%，其中住宅房地产投资1813亿元，仅比上年增长5.1%。而房地产施工面积和新开工面积同比增长分别为2.8%与-6.4%。房地产新增供给后续乏力，乃至出现了下降，意味着未来短期供应不足，这些信息进一步造成市场恐慌和加剧抢房潮。
3.上海楼市成交量放大推动房地产信贷大幅增长
急剧放大的住房需求与住房消费信贷总是相互推动。2015年上海房地产信贷呈现几个特征：个人房贷快速增长，尤其公积金一马当先，但房地产开发贷款出现萎缩。2015年底，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额13890亿元，比上年增长12.4%，占同期中外资商业银行机构本外币53387亿元贷款余额的26%，超过1/4。但其中房地产开发贷款是出现萎缩的，下降1.5%，年末余额5409亿元；只有个人购房贷款余额大幅增长，增长23.7%，年末余额7951亿元，并占同期住户贷款的2/3，和占个人消费贷款的近八成。同时，由于政策的推动，公积金贷款增加更快，2015年上海市公积金贷款比上年增长37.7%，年末贷款余额2770亿元，与商业个人购房贷款之比达到3：8，创下近年来最高。
进入新年以来房地产消费信贷扩张继续加快，开发信贷有所复苏。中国人民银行上海总部《2016年1月份上海市货币信贷运行平稳》报告显示，1月份全市个人住房贷款继续保持高位运行，当月增加346.3亿元，环比多增139.9亿元。其中二手房贷款增加191.5亿元，环比多增111亿元。同时，房地产开发贷款止跌回升，1月份全市本外币房地产开发贷款增加135.5亿元，环比多增227亿元，但主要贡献来自地产开发贷款，当月增加378.7亿元，环比增加373.7亿元，开发商拿地热情有所增加；住房开发贷款却减少313.2亿元，环比多减209.6亿元，短期内住宅开发商并无积极进场意愿；当月保障性住房开发贷款减少332.9亿元，环比多减少313.5亿元，显示政府对保障房住房供应有所缩紧；当月商业用房开发贷款增加68.8亿元，环比多增79.4亿元，显示上海商业地产复苏势头较强。
4.上海房价增长迅速
从价格上来看，自2015年以来，上海房价增速在四大一线城市中仅次于深圳，明显高于北京和广州。2015年全年上海新建商品住宅销售均价为23590元/平方米，如果剔除保障性住房之后的新建纯商品住宅销售均价则为32284元/平方米，二手房成交均价为25396元/平方米，这几个价格分别比上年增长了24.2%、18.8%和17.7%。北京2015年二手房成交均价只出现5.8%的增幅，市场化的新建商品住宅销售均价涨幅也只有8.08%，从量价两方面的整体上都比上海房地产市场要平稳很多。
从销售类型上看，在2015年随着2010-2012年高价拿地的地王们趁市场火热而集体入市，独栋别墅、联排别墅等高端住房的比重明显增加。2015年上海销售一手独栋别墅957套，联排别墅7481套，不仅远高于2014年水平，也比楼市历史第二火热的2013年分别多出23%和48%。 二、上海楼市“高烧”的原因
第一，持续的货币增发，造成资产价格空前膨胀，房地产成为吸纳货币增发的最主要资产池。1月全国人民币贷款新增2.5万亿元，创下历史最高纪录，比上月环比增加1.9万亿元，比上年同期增加1万亿元，增幅巨大。其中，新增的贷款中有6000亿元是贷款给了住户，主要是按揭贷款，也是创下历史新高。1月末全国M2高达142万亿元，同比增长14%，相当于2015年全国GDP67.7万亿元的210%，也比美国12万亿美元的M2高出近一倍，同时还是2010年末中国72.6万亿M2规模的近2倍（1.96倍），2005年末30万亿的4.8倍，基本上与同期一线城市房价上涨幅度差不多。如根据中原二手住宅价格指数，上海现在的二手房均价就是其基期2004年5月的4.61倍，是2010年12月的1.9倍。房价涨幅与M2涨幅的走势一致性系数非常高。房价上涨从这个角度说就是一个货币现象，也正是因为房地产这个资产池大量吸附了超发的货币，才没有造成剧烈的通货膨胀。当前中国城镇住房存量面积约250亿平方米，按照5400元/平方米来估计，市值约为135万亿元，与M2规模正好几乎相等，并正好相当于中国2015年GDP的两倍，全国性面临很大的风险。这种现象被称为货币超发效应。
第二，中央政府为加快全国去库存，一再实施楼市刺激政策，给购房者盲目信心。给三四线城市楼市加补药的同时，却让上海、深圳这样已经“高血压”的一线城市受不了了。信贷、首付、利率、公积金、契税等接二连三的政策刺激，以及近期央行行长公开提出要给住房按揭贷款继续加杠杆、房地产市场需要逆周期调整等表态，给购房者造成一种强烈的心理暗示，觉得房价只会涨不会跌，一旦房价跌政府一定会救楼市。这种现象被称为刚性托底效应。
第三，股市不振和实体经济萎缩，出现全面的资产荒。在货币持续超发的背景下，大量民间闲置投资资金没有去处，也不能出国，就都转入楼市。这就是股市与楼市的跷跷板效应。
第四，外地大量避险资金进入上海楼市。二三线城市楼市全面下行，愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线楼市，称之为避险效应，进而引起虹吸效应，即三四线城市的资金都涌入上海等一线城市，当地购买力严重流失，愈发加大这些城市的楼市去库存难度。
第五，上海未来住房供应紧缩的预期强烈。2015年末上海市“十三五”规划中提出要逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来5年，上海新增建设用地只有约60平方公里。这个严格控制土地的计划，造成购房者形成上海未来新增住宅用地趋零、新建住宅越来越少的预期，由此进一步加强上海房价只会涨不会跌的信念。这是供应紧缩效应。
第六，二胎政策的放开。去年底全面放开了二胎政策，很多父母为迎接新生家庭成员有扩大住房面积的改善性需求，中国父母也向有为子女成年后协助备置住房的强烈动机，在房价未来越涨越高的预期效应下，这些具有一定刚性的需求都提前释放了。这种俗称“丈母娘效应”。
第七，中介场外配资的推波助澜。以链家为代表的中介公司、P2P、小贷公司等大举为购房者提供从首付款到资金周转的全方面融资信贷，大大降低了购房者通过信贷融资买房的门槛，而且逃过了银行对按揭贷款风险的严格监管，形成了中国版的次贷。各类新型金融产品，五花八门，监管者应对不暇，反应严重滞后，但这些场外配资的金融产品都对房价上行起到了强大的杠杆效应。
第八，上海在执行限购限贷政策过程中存在一些漏洞。部分区县房管部门对限购管控不严，对购房时候打擦边球的现象睁一眼闭一眼，银行更加对限贷执行不力，鼓励了购房者作假逃避限购限贷管制，即存在跑冒滴漏效应。
第九，房价存在自我放大和自我增强机制。一旦房价出现上涨势头，就会很快产生马太效应和羊群效应，跟风买涨不买跌，并且通过金融加速器效应快速放大，即存在资产价格自增强效应。
三、化解上海楼市“症结”的“解药”
面对突如其来的楼市暴涨，政府有关部门反应不够灵敏，坐失了在房价出现暴涨苗头就及时干预的最好时机。这可能有几个方面原因：一是统计部门上报的销售价格及结构包含大量保障性住房，价格信息和成交信息具有迷惑性；二是去房地产库存是去年末中央经济工作会议定下来的国家战略，不少市场人士猜想国家希冀以一线城市楼市火旺来带动三四线城市楼市复苏，在这种观点的影响下，市有关政府部门有些顾虑，不敢出手及时冷却上海的楼市热。
上海的地方调控政策虽已于3月25日出台，但当前上海已经明显失去了行政干预的最佳时机，政府必须要勇于担当、敢于出手，不能再贻误战机，否则后果不堪设想。
第一，要对中央政府明确建言，在地区楼市加速分化格局下，对楼市政策决不能再搞“一刀切”，必须差别化政策。应允许地方政府结合本地实际情况、因地制宜地制定短期应急性的市场管制政策。
各个地区楼市发展极不平衡，一线城市和三线城市的房价指数上涨程度差异较大，并且有着更加扩大化的趋势。同时，一线、二线、三线城市的交易量和库存情况也有很大差异。因此，如果按照同样的楼市政策对待不同发展情况的楼市，将会导致差异的进一步扩大，甚至会一方面在房地产供不应求城市加速形成楼市泡沫，而另一方面通过“虹吸效应”让房地产供过于求的城市残留购买力流失、加剧去库存压力。政府一定不能让对三四线的去库存政策，成为一线城市的“火上浇油”的理由。
第二，政府要加大信息公开和信息透明，配合以权威访谈缓和市场情绪。各国各个历史时期楼市泡沫的产生有一个共同点：盲目乐观的预期。乐观预期与楼价高涨之间形成自反馈，并不断推进这一过程，刺激房价泡沫化。政府通过加大市场信息的透明公开，使投资者能正确认识当前形势，做出理性的住房消费和投资决策，促进房地产市场朝着稳定和健康的方向发展。通过权威访谈可以缓和市场投资者的情绪，并通过影响投资者的预期来稳定未来房地产市场。 第三，及时主动出台一系列短期应急措施。包括严格加强限购，加强全市住宅房屋信息联网，严格禁止跨区购房逃避限购管制；不排除进一步缩紧限购，比如即使本地户籍，如果已经有两套住房，只允许置换，不允许新购住房；如果需要，争取央行和财政部国税局授权，临时性提高上海区域内按揭贷款的首付额度和重新提高二手房交易契税。
第四，严厉打击为购房者变相加杠杆的场外配资。向央行争取授权，在上海至少临时性暂停中介、银行、P2P、小贷公司等机构参的首付贷、高杠杆放贷等跨界新金融产品，迅速查明相关金融产品的实际运用情况。这点深圳已经先行一步，深圳市金融办于3月4日发函，对相关金融提供者发出警告和加紧盘查。
第五，向社会公布新增一系列住房和土地供应计划。包括缩短动迁安置房的再交易上市时间，加快工业园区用地的退二进三，加强市区用地资源整合，提高用地效率，包括在部分地段提高住宅建设的容积率。对十三五规划中提出的土地利用计划要保持一定的灵活性，根据经济和房地产市场形势有所调整和变通，并及时公布。仿效深圳，上海也需要慎重考虑和加快施行通过围海造田增加建设用地的可能性研究。
第六，优化房地产市场结构，加快房地产发展模式转型。鼓励房地产企业提供长期稳定的优质房屋租赁，化解刚需的购房恐慌，丰富住房市场供应品种。加快商业地产和住宅地产的REITs建设，化解房地产投资给金融体系带来的系统性金融风险的同时，也给个人投资者提供优质资产，破解资产荒，获得资产投资的更多出路，改炒房为投资于中长期的房地产股票、房地产证券产品。
第七，调整住房保障形式，从实物保障走向货币保障。上海近年以“四位一体”为指导思想大力发展保障房建设，对稳定民心起到了一定的积极作用。但从国际住房保障事业的经验教训和国内住房保障的最新发展形势来看，以建设保障房来提供住房保障，具有诸多弊端，尤其在上海这样土地高度紧缺的城市，多提供一套保障房即意味着少一套商品房的供给。即使保障房分配能够做到非常公正和公平，也是以增加中产阶级买房困难为代价。上海近年来新建一手住宅中超过一半多是保障房，比例显然过高了，加速了市场房价上行。从最新的《政府工作报告》、住建部对住房保障和棚改的精神来看，都是提倡住房保障与棚改工程要加快全面货币化。上海应该尽快调整住房保障，原则上不再新建保障房，转以货币化形式精准提供住房保障，可以做到兼顾住房市场稳定与住房保障的良性发展。
作者系上海财经大学校讲席教授